誰動了我的房子？

舍予

在“貴賓首府”一樓大堂內，貼有一份由當地多個部門聯合驗收的文件，其中公攤面積數據赫然在目：該樓盤從3層到20層，公攤系數達52.35%。45平方米的一居室卻按85平方米出售，把“小房大賣”發揮到了極致。

舍予

“我和妻子大學畢業后一直在北京工作，但始終沒找到自己的位置，也不想總在外面漂著，就決定在老家高密市買房。”籍貫山東、在北京工作的張先生向記者講起他“離奇”的買房經歷。

2007年夏，張先生看中老家山東省高密市一處名為“貴賓首府”的樓盤。繁華的地段，敞亮的樣板間，一下就打動了他。“我用半個月的時間跑遍高密市所有的樓盤，反復比較后，選擇了‘貴賓首府’，預售期的房價是每平方米2850元，而且當時樣板房的裝修一下子打動了我。”事后他回憶，樓盤雖是預售，但“火”得很，他差點沒搶到房。于是，張先生沒有絲毫猶豫，當場交了訂金，購買了一套面積85平方米的房屋。

辦完購房貸款以后，張先生開始耐心等待，可這一等就是兩年多。2010年春節后，開發商通知他收房，而驗房的結果卻令張先生“出奇憤怒”。看房時，樣板間是寬敞精致的小二居，廚房、衛生間一應俱全；收房時，看到的卻是逼仄簡陋的一居室，房里只能放下一張床。

套內面積縮水一半 公攤系數高達52%

“本來設計得好好的，這里放床，這里放沙發，還有開放式廚房，可現在放下床后，恐怕連轉身的地方都沒了。”張先生在房間里轉了一圈，不停地搖頭。

在張先生簽訂的商品房買賣合同上，約定建筑面積是85平方米，但套內面積、公攤面積都沒有說明。據記者實地目測，這個走幾步就能到對面墻的房間，看起來也就40多平方米。

在張先生的樓上，也上演了類似一幕。不久前，同在“貴賓首府”買房的單女士興沖沖地來驗房，打開房門卻愣了，房間怎么看怎么小。一番測量后，她發現套內面積只有27.29平方米。單女士回憶，當初看房時，是一名姓張的銷售人員帶她去的樣板間。據銷售人員介紹，房屋建筑面積是40.22平方米，公攤系數肯定“不超過30%”。

公攤面積到底有多大？記者找到了《高密市天正房產測繪有限公司關于“貴賓首府”綜合樓預測面積的說明》。說明中顯示，從3層到20層，房屋的公攤系數達48.63%。而在“貴賓首府”一樓大堂內，還貼有一份由當地多個部門聯合驗收的文件，其中公攤面積數據赫然在目：該樓盤從3層到20層，公攤系數達52.35%。

根據開發商和政府部門的解釋，48.63%的數據來自圖紙的預測算，52.35%的數據來源于房管局測繪公司的實地測繪，都有依有據，科學可靠。寬敞的走廊和大堂，都要算入公攤面積，所以才那么大。”

記者在樓里走了一圈，發現確如開發商所說，從大廳到走廊，從電梯到樓梯，“貴賓首府”都更像“酒店”而非“住宅”。而且在張先生房間對面，業主已經入住，推開虛掩的房門，里面儼然是個小辦公室。

這就帶來了另外一個問題，什么是酒店式公寓？屬于商用還是住宅？難道酒店式公寓的公攤面積可以上不封頂？

政府部門：為何一路綠燈？

開發商解釋：為何公攤這么高？

事先承諾公攤面積不超過30%，事后卻高達52.35%，這讓購買該樓盤的200多

國家對于公攤面積的上限并無規定，無論公攤面積多大，都不違法。我國相關法規就公攤面積僅制定了測算標準和原則，由于項目各不相同，沒有對上限進行規定。戶業主非常憤怒。單女士說，業主們曾多次與開發商協商，“每次談，公攤面積都是焦點”，開發商則給出了五花八門的解釋。

一開始的答復竟是“圖紙還沒畫出來，無法測算。”后來則是“我們不知道公攤面積那么大 你可以找公司來測算，這事不是我們說了算，而是由最終測繪結果決定。”開發商還拿出法律盾牌，即“法律對于公攤面積的上限沒有規定。”甚至直接說：“你們100年都退不了房！”

為徹底弄清這一問題，記者詢問了開發商濰坊福城置業有限公司辦公室主任李偉，他的解釋是：“不同的使用功能決定了不同的公攤面積。‘貴賓首府’不是單純的住宅，而是‘酒店式公寓’，五部電梯、兩個樓梯間，

如此高的公攤系數，究竟如何突破建設局、房管局、規劃局、土地局等部門的重圍，公然示眾？記者就此走訪了相關部門。

高密市建設局副局長徐懷章向記者介紹說，建設局主要負責該項目的監管，“貴賓首府”項目從規劃到建設、施工、驗收，相關手續是齊備的。在開發商通知業主收房后，部分業主由于公攤面積過大不愿收房，高密市為此專門成立“駐‘貴賓首府’工作組”，聯合房管局、規劃局、土地局等多個部門展開調查。

徐懷章說，作為工作組負責人，他曾就公攤面積問題專門向山東省建設廳咨詢，得到的答復是，國家對于公攤面積的上限并無規定，無論公攤面積多大，都不違法違規，“只能說明這個項目的設計有問題”。

問及公攤面積為何如此高時，徐懷章說：“我個人也感覺公攤面積有點大”。他進一步解釋了調查原因，說主要因為項目按酒店式公寓來設計，“每層樓面積不到1000平方米，卻有5部電梯，加上消防通道、大廳、配電室等公共設施，公攤面積自然就大了。”

而對于“酒店式公寓”到底屬于“商用”還是“住宅”，徐懷章說，他也不清楚。記者調查發現，開發商在規劃時標明項目用途為“酒店式公寓”，而在銷售時，與業主所簽訂合同的用途卻是“住宅”。對此徐懷章說：“我認為這是開發商的營銷策略。”

對于張先生等業主來說，開發商和工作組的答復無法令其滿意，對于他們最關心的公攤面積、房屋性質、產權期限等問題，仍然缺乏明朗態度和決定。記者了解到，幾十名購房人已經委托北京市隆安律師事務所房地產專業律師尹富強進行依法維權，該案將于近日開庭審理。

尹富強認為，如此之高的公攤面積，已成為業主當時是否決定購買房屋的決定因素，而開發商在開發規劃之時，理應知道如此之高的公攤比例，但開發商卻隱藏這一數據，采取各種方式進行隱藏規避。從簽訂買賣合同之時，就存在惡意欺詐行為。45平方米的一居室卻按85平方米出售，把“小房大賣”，發揮到了極致。

背后隱藏的三大漏洞

記者調查發現，52.35%的公攤系數背后，暴露出從法規到監管的真空和漏洞：一是商品房合同關于公攤面積的內容亟待規范；二是對公攤面積缺乏上限規定；三是對于酒店式公寓沒有明確界定。

記者翻看了幾十份“貴賓首府”項目的商品房合同，發現其中都藏有陷阱：每份都僅標明建筑面積，對套內面積、公攤面積等都未填寫，也絲毫未提及公攤系數。更有意思的是，作為合同附件的《公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明》對于公攤部位的界定語焉不詳，讓人越看越糊涂。

尹富強認為，一些開發商利用公攤面積做文章已成為“潛規則”，公攤面積不明確，測繪結果不公開，讓買房人多年來難以“明白消費”。相應職能部門應通過政策、法規等措施，揭開公攤面積的“潛規則”。

就公攤面積上限的問題，記者也查閱了相關法規，發現對于公攤面積的處理，目前我國尚無明確法律法規出臺，只有建設部的行政規章和地方政府的部門文件做出的原則性規定。現在政策主要是根據2000年8月1日開始實施的《中華人民共和國國家標準房產測量規范》執行。

一般來說，高層樓房的公攤面積要大于多層樓房的公攤面積。高層公攤系數一般在0.18~0.26之間，而多層樓房的公攤系數則在0.11~0.16之間。不過，每個樓盤，甚至一個樓盤各幢房子的情況都不一樣，因此房屋的公攤面積要實地測量，要根據房屋的使用功能和相關配套情況來定，沒有限定的范圍。

記者就此專門詢問國家住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林，他聽到52.35%的公攤系數，第一反應是“太高了”。住房和城鄉建設部負責房地產交易與產權管理的一名工作人員表示，我國相關法規就公攤面積僅制定了測算標準和原則，由于項目各不相同，沒有對上限進行規定。

對酒店式公寓的界定同樣如此，由于缺乏具體法規，地方政府在管理酒店式公寓時只能“摸著石頭過河”。徐懷章向記者表示，由于不清楚酒店式公寓的性質，政府在管理上面臨難題，酒店式公寓以后的經營也存在隱患。而當前棘手的問題是，如何給酒店式公寓發放房產證，“現在還需進一步協調”。