菏澤市企業用地難題的因素和解決措施

趙燦,劉鵬,袁登峰

(菏澤市國土資源局,山東菏澤 274000)

菏澤市企業用地難題的因素和解決措施

趙燦,劉鵬,袁登峰

(菏澤市國土資源局,山東菏澤 274000)

根據菏澤市土地資源利用情況,分析企業在用地過程中存在的問題,以及影響項目落地的主要因素,出臺有關用地政策,解決企業用地難題,推進土地節約集約利用,拓寬發展空間,建立失地農民社會保障制度,提升項目檔次和利用指標以及城鄉建設用地增減掛鉤政策等措施,更好地促進經濟健康有序發展。

土地資源;企業用地;存在問題;山東菏澤

“保經濟增長,保耕地紅線”是國土資源部在全國范圍內開展的專項行動,是為應對當前土地管理的新形勢和新問題采取的重大舉措。如何破解企業用地難,適應土地管理方式與土地利用方式的根本轉變,節約集約用地,切實落實好“雙保”,是當前亟需解決的問題。據 2008年土地變更調查數據,菏澤市土地總面積為 121.94萬 hm2。其中:農用地96.98萬 hm2,占土地總面積的 79.53%;建設用地19.22萬 hm2,占土地總面積的 15.77%;未利用地5.74萬 hm2,占土地總面積的 4.7%。全市人均耕地0.093hm2(1.39畝)。耕地保有量紅線為 83.12萬 hm2,基本農田保護紅線為 71.43萬 hm2。

1 土地資源利用情況

近年來,菏澤市經濟進入快速發展階段,隨著工業化、城市化的推進,固定資產投資規模增大勢必造成建設用地逐年增加,土地供需矛盾更加突出。2003—2008年全市新增建設用地 6 666.67 hm2,平均每年新增建設用地 1 113.33 hm2。就長遠來看,今后發展還需占用大量土地,每年的用地量預計將在 2 000 hm2左右,但每年省分配的指標只有幾百公頃,經濟發展對用地的需求與建設用地供應的矛盾將更加突出。原因有 4個:①隨著“突破菏澤”戰略的實施和融入魯南經濟帶的發展,東西幫扶力度的加大,招商引資項目相繼落戶菏澤市,用地需求增加。②市委、市政府根據菏澤市優勢,提出大力推進“四大基地、一大產業”建設,傾力打造蘇魯豫皖經濟發展的局部高地,勢必掀起經濟發展高潮。③隨著煤炭資源的開發,菏澤將作為新興礦業城市在經濟上實現突飛猛進的發展。彭莊礦井已正式投產,其他礦井正在開發建設中。為提高經濟效益,實現由資源優勢向經濟優勢轉變,拉長產業鏈,與之配套的甲醇、二甲醚等化工項目將相繼開工建設。而建設用地指標少,土地利用總體規劃還沒有調整完畢,必然存在大量因建設用地不足無法落地的項目。④菏澤市 1997—2010年的建設用地指標已用完,已經到了無地可用的地步了,再過 50年、100年無耕地可用,更談不上經濟社會的發展[1]。

2 存在問題及影響因素

2.1 存在問題

(1)粗放利用、浪費土地資源的現象依然存在。寬打寬算、粗放利用、批而未用、批多用少、長期閑置、無謂浪費的現象隨處可見。投資強度、容積率、建筑密度達不到國家和省規定要求。積極盤活存量建設用地、充分利用閑置、空閑土地、集約利用土地的措施落實不到位。

(2)土地資源違法現象普遍。違法亂占濫用土地、非法轉讓土地的現象普遍存在、屢禁不止。特別是城區、城市郊區、城鄉結合部極為突出。一些村莊、單位和開發建設單位私自達成協議,非法轉讓或變相非法轉讓土地,大量集體土地和國有劃撥土地非法入市。以租代征、截流挪用征地費等問題依然存在。

(3)土地信訪量居高不下,群眾反映比較強烈。由于征地補償安置不到位,截留、挪用、拖欠農民征地補償費的事情時常發生,群眾土地合法利益受到嚴重侵害,引發大量信訪案件。

(4)部分企業辦理用地手續的難度增加。由于目前工業用地必須實行招拍掛出讓,部分企業由于經濟實力原因,承受不起新增建設用地有償使用費、造地費及出讓金等資金壓力,無法辦理用地手續。

(5)補償不到位或“上征下租”問題突出。現行征地補償政策規定,征收土地批準后 3個月內必須全部補償到位。有些縣區征收土地批準后不是一次全部補償,而是以租金的形式逐年支付。這樣一是造成被征地群眾上訪,產生不穩定因素。特別是2009年 7月 1日后,補償實行區片價格,與原補償標準有所提高,原租地標準也要隨之提高,否則,群眾容易上訪。二是造成產權不清。一旦企業出現情況需要轉讓時,因補償問題造成隱患,不利于企業的長久發展。

2.2 影響項目落地的主要因素

(1)用地指標異常緊張。2009年省分配菏澤市農轉用計劃指標僅 266.67 hm2,除去解決 2008年違法用地新辦手續外,僅剩 162 hm2,加上 2008年掛鉤剩余指標 284.53 hm2,僅有 446.53 hm2可供使用。據初步統計,中央、省、市、縣重點項目需用地近1 333.33hm2,用地缺口非常大。

(2)受土地利用總體規劃制約。上一輪規劃期是 1996—2010年,經過十多年的建設,全市規劃預留建設用地幾乎用完,圈外都是基本農田,已經無法可用。相當數量的擴大內需項目用地不符合現行土地利用總體規劃,需要調整,2009年擴大內需新增投資項目工期要求緊,大量項目需要在上半年開工建設,新的土地利用總體規劃方案尚未批準,通過對現行規劃調整的方式審批,需要一定的時間。

(3)受耕地占補平衡影響。國家執行占用耕地“先補后占”政策,項目用地得先補充耕地,補充后方可使用土地。

3 解決企業用地難的主要措施

(1)為貫徹落實中央關于“保增長、擴內需、調結構”的重大戰略部署,促進經濟平穩較快發展,省政府辦公廳下發了《關于促進經濟平穩較快發展做好建設用地服務保障工作的意見》。意見指出,一是實行重點建設項目用地計劃指標點供。二是改進建設項目用地預審程序。三是簡化建設用地審批程序和內容。四是減少建設用地報件內容。五是適當擴大重點項目先行用地的范圍。其中列入新增 4萬億元中央投資計劃的項目,在完成初步設計、確保征地補償安置落實到位的前提下,也可以申請先行用地;地方批準(核準)建設的民生工程、基礎設施、生態環境項目,不占用基本農田控制工期的單體工程,確實需要先行用地的,積極爭取國土資源部批準。批準先行用地的建設項目,應在半年內完成用地報批[2]。

(2)用足用活政策,破解項目用地難問題。一是積極爭取點供數量。企業要緊緊抓住省“點供”這一有利政策,擴大投資規模,增加注冊資金,使項目達到點供標準,進入點供盤子,使用國家或省用地指標。申請項目用地,必須在做好項目規劃、論證、立項、環評、安評、預審、資金注冊等工作后,方可組織用地報件。二是最大限度地提升項目檔次,提高項目利用指標的核心競爭力。對不符合省“點供”政策,而發展前景較好的項目,要積極做好各方面的溝通協調工作,爭取省以上立項,直接使用國家或省用地指標。三是加快土地利用總體規劃修編步伐。鑒于目前項目用地時間緊、任務重、缺口大的現狀,必須抓緊時間解決規劃制約的瓶頸。必須加快市、縣、鄉三級規劃修編,爭取第三季度底前全面完成。同時,在規劃編制中,注意各項規劃的協調一致,使土地利用總體規劃和經濟社會發展規劃、城鎮建設規劃、工業布局規劃、基礎設施建設規劃相銜接,統籌安排各業各類用地,為重點建設項目和城市建設提供科學用地空間,從根源上解決用地難的問題。四是加大土地開發整理力度,確保占補平衡。國家實行建設項目占用耕地“先補后占”政策。國家和省投資的土地開發整理項目所形成的耕地不允許用于占補平衡。因此,政府要加大地方投資的土地開發整理項目實施力度,經驗收后,納入耕地儲備庫,建設項目報批需要占用耕地時,要先從耕地儲備庫中列出補充數量,經審查合格后,方可予以審批[3]。

(3)大力推進土地節約集約利用,拓寬發展空間。對達不到“點供”要求的項目,有兩條出路,一條出路是使用省分配的計劃指標,這部分指標十分有限;另一條出路是走挖潛盤活存量土地的路子,突破片面追求用地指標的局限,由兩眼向上、向外,向兩眼向下、向內轉變,摸清全市建設用地利用狀況,加大對批而未用、批而未供、多批少用的空閑地、閑置地和廢棄土地的整合力度,走出一條建設占地少、利用效率高的土地利用新路子[4]。一是建立節約集約用地機制。嚴格土地投資強度和容積率,堅持以規劃定位置,以投資定面積,以面積定產出,新增建設用地投資強度市區;8縣必須達到2 250萬元 /hm2、1 800萬元/hm2,工業項目容積率必須達到0.8,建筑密度不低于 35%,綠地率不高于15%,廠前區用地比例不高于 7%。二是建立項目退出機制。土地供出后一年內未開發建設的,依法收取閑置費;兩年內未開發建設的,依法收回土地使用權。加強對土地出讓合同的監督實施,凡違反合同約定不能按期投產達效的,財政貢獻率達不到要求的,要責令該企業退出園區。因產業結構調整、工藝落后不適宜繼續生產的企業,因投資資金不足、生產難以為繼、虧損嚴重或瀕臨倒閉的企業,因土地占多用少、土地過剩、限期內無法擴大生產規模的企業,因環境污染、限期不能治理的企業,用地依法收回,安排新的項目。三是建立失地農民社會保障機制。要依法擬定征收土地補償標準,及時補償到位。國有土地使用權出讓總價款要全額納入政府地方財政預算,實行“收支兩條線”管理。土地出讓總價款必須首先按規定支付被征地集體的土地補償和拆遷補償,任何組織和個人不得以任何名義侵占、截留、挪用征地補償費。積極探索多種途徑安置被征地農民,完善被征地農民就業培訓和社會保障體系。四是利用好城鄉建設用地增減掛鉤政策。全市現有農村居民點用地 13.08萬 hm2,農村人口 731萬人,戶均占地近0.067hm2(1畝),可以說,今后全市用地發展空間在農村。新一輪規劃期內,市里要把全市區域范圍內農村居民點用地總面積的 40%約 5.33萬余公頃列入掛鉤計劃。企業可充分利用掛鉤試點置換出的土地,進行項目建設,這是今后幾年乃至更長時期的發展利用方向。五是企業應依法用地,要依法取得(依法申請和報批)、依法登記 (依法取得土地使用權)、依法管理使用收益和處置。

[1] 閆慧,徐增江,陳平.淺談菏澤市土地開發整理規劃[J].山東國土資源,2009,25(2):9-10.

[2] 山東省人民政府.山東省人民政府辦公廳關于促進經濟平穩較快發展做好建設用地服務保障工作的意見.魯政辦發[2009]30號.

[3] 袁登峰,石玉慶,王成寶,等.菏澤市保障項目用地的幾點做法[J].山東國土資源,2009,25(4):44-46.

[4] 朱豫鋒.破解企業用地難題積極推進標準廠房建設[J].資源導刊,2008,4(1):21-22.

Effecting Factorsand Coun term easures on Land Use in En terpr ises in Heze C ity

ZHAO Can,L IU Peng,YUAN Dengfeng
(Heze Bureau of Land and Resources,Shandong Heze 274000,China)

A ccording to the utilization of land resources,analyzing the p roblem s occurred in enterp rises land use andm ain factorsaffecting the gaining ofp ro jects,som e land po liciesare put forward to solute p roblem soccurred in enterp rises land use,to p romoe concentrated land use,to expand the developm ent space,and to p romote the econom y developm enthealthly and orderly.

Land resources;enterp rise land use;p roblem s;Heze city in Shandong p rovince

book=2,ebook=116

F301.23

A

2009-07-10;

2009-11-27;編輯:王秀元

趙燦(1962—),男,山東鄄城人,主要從事政策法規宣傳工作;E-m ail:hz165618@163.com。