試論容積率等指標對城市規劃的影響

閆曉愛

1 土地開發與城市建設的現狀

進入20世紀90年代以來,隨著房地產業的快速興起,開發商片面追求經濟效益,見縫插針搞開發,而忽視了對周邊居住環境的影響：建筑開發項目與周邊建筑在高度、體量、色彩方面,一般不考慮協調;綠化建設嚴重缺乏。城市大規模改造熱潮,雖然在一定程度上改善了居民的居住水平,對城市建設起到了促進作用,但城市改造開發項目在某些方面的短期性致使城市規劃處于被動和消極的狀態,不僅給城市造成了許多社會問題,而且對土地的使用造成了前所未有的建設性破壞。一些區域經濟中心的城市,發展速度較快,城市規模不斷擴張,城市建設的進程加速,上述一系列問題卻越來越突出。在這種背景下,土地使用的控制就變得尤為緊迫。

2 建筑容積率是控制性詳細規劃的重要指標

控制性詳細規劃的編制,一般依據“先急后緩”的原則,先明確主城區的控制范圍。從規劃管理的角度看,城市建設用地范圍,即主城區,是一個相對完整的規劃層次;從城市建設的趨勢分析,主城區范圍是建設量最大,建設速度最快的地區,也是土地使用與發展矛盾最為突出的地區。故規劃控制范圍先考慮主城區范圍。主城區范圍以外的部分,將陸續進行編制。

在建設工程項目規劃管理工作中,容積率是控制性詳細規劃的重要指標之一。建筑容積率既是國有土地使用權出讓合同中必須規定的重要內容,也是進行城鄉規劃行政許可時必須嚴格控制的關鍵指標,是保證城市土地合理利用的重要指標。容積率過低,會造成城市土地資源的浪費和經濟效益的下降;容積率過高,又會帶來市政公用基礎設施負荷過重、交通負荷過高、環境質量下降等負面影響,反過來影響建設項目效益的正常發揮,同時,城市的綜合功能和集聚效應也會受到影響。

3 建筑容積率對城市的影響

3.1 建筑容積率對城市環境質量的影響

1)對自然環境的影響。建筑容積率過高,建筑體量過大,容易構成對周圍建筑特別是北鄰或下風向的建筑日照、通風和綠化自然條件的影響,這種影響產生的負面效應,在居住區尤為明顯。2)對人工環境的影響。在一定時期,地區供水、供電、通訊、排水以及道路交通容量等市政公用基礎設施供應能力和承受能力有一定的限度,如建筑容量過大,相應市政配套設施的需求量和交通發生量超過供應能力和承受能力,會造成需求與供應的失衡。

3.2 建筑容積率核定應考慮的因素

1)建設活動的經濟性要求：不同區位的土地經濟價值存在著差異,一般市區高于郊區,市區的中心地區又高于一般地區。運用土地級差的原理,合理確定建筑容積率是城市規劃經濟性的體現。2)城市人工環境容量的制約：從城市的發展角度來看,城市的人工環境容量在逐步擴大,但對城市最終建設總量必然有一定的制約。對單塊基地或地區容積率的確定,應該充分考慮城市環境容量的可能性,綜合考慮各項配套設施的情況,妥善處理好遠期和近期、需要與可能的關系,在供需平衡的原則下,實行動態調整和總量控制。3)城市總體規劃的要求：城市規劃的人口規模、用地規模、結構布局以及建筑層次分區等因素對容積率的確定有密切的關系。隨著城市化和城市現代化的進展,城市的人口規模將不斷增加,社會、經濟的日益高度集約,建筑容量相應就要提高。同時,現代化的城市必須保證城市居民有一個清潔、安靜、舒適的高質量的生活居住環境。4)其他因素：城市建設與經濟建設是分不開的,在社會經濟發展的一定階段,建筑往往朝高度發展,以取得更大的經濟效益,對于這種傾向應給予政策引導和控制。此外,容積率的確定與現狀城市容積率狀況,建筑基地面積大小及居民的心理承受能力有密切的關系。在已經建成的庭院住宅街坊內,不應該插建高層建筑等。建筑基地面積過大或過小的,容積率也應根據用地平衡的原則適量降低,保證必要的配套設施用地和良好的環境質量。

總之,容積率是一項綜合性指標,除受上述諸因素影響外,還需要不斷研究和探索,以適應城市建設和經濟發展的需要。各項規劃指標確立,都是百年來經驗與實踐的積累,都是通過詳細的計算經驗。這些數據匯合成我們目前的各項規范規程,理應遵守。建設項目主要規劃指標在合理的范圍內,那么城市規劃設計要求的有關規定很容易就符合規范要求。人們居住在這樣的環境中舒適度比較高,城市景觀、城市綠化、城市道路建設等工作都很容易搞好。否則要么后續的設計工作不太好搞,要么人們的生活會非常別扭。

4 對容積率、建筑密度、綠地率等規劃指標的管理

首先要慎重初定。在核定土地使用性質、容積率、建筑密度、綠地率及土地使用其他規劃設計要求時,要結合城市總體規劃及詳規、控規的要求,一段時期內土地政策,城市近期建設重點,房地產市場價格調控要求等因素,按照國家規范和規程綜合確定。

其次是變更有序、合理獎勵。各項指標一經確定,一般不輕易更改。如要變更,必須經過一定的程序,一定的辦法進行變更。一般采用獎勵的辦法進行增加。如為鼓勵在舊區改造中提供為社會公眾服務的廣場空間、游憩場所、公共停車場、公共綠地等公共活動空間,可實行容積率獎勵的辦法。如建設項目綠地率由于場地局限無法保證,應考慮異地綠化予以補足,綠化補償面積的確定應充分考慮用地級差的因素,合理增加補足面積。獎勵必須堅持公眾利益第一的原則、堅持向公眾開放的原則、堅持可達性原則、堅持和建設工程同步實施的原則。

再次是全程監督。全程監督是指在建設項目規劃管理過程中,不單是規劃之初要堅持對容積率、建筑密度、綠地率等具體規劃指標的管理,而且在開工前后的放線驗線、竣工驗收等環節,都要把各項規劃指標作為主要內容進行管理。不僅要看每個項目是否有“一書兩證”,而且要仔細檢查建筑物的各項指標是否超過證書要求,是否與附圖相符,樹立規劃指標的權威。

5 結語

通過具體實施措施的提出,轉變觀念,進一步提高全民的認識,明確各方的職責、權限、義務,各司其責,積極監督管理,處理好城市規劃與發展的矛盾,引導城市健康有序地向前發展。

[1]李亞斌.淺析生態城市規劃[J].山西建筑,2008,34(35)：69-70.