淺析房地產建設項目中工程造價的控制與管理

潘國瑾

房地產開發企業是從事房地產開發建設、經營、管理和服務的綜合性行業。目前隨著土地出讓方式、拆遷方式的改變,土地的成本越來越高,加之國家對房地產業通過銀行進行信貸控制,房地產開發更是舉步維艱,如何在激烈的市場經濟大潮中,降低工程成本、提高企業工程投資效益,有效地控制工程造價是關鍵。

房地產建設項目的工程造價控制和管理貫穿于項目的全過程,即項目規劃決策階段、項目設計階段、項目實施階段和竣工階段。一個項目的工程造價,就是一個項目工程建設全過程所支付的費用的總和,因此從廣義上講,工程造價管理是指在工程管理中對工程造價的計算和控制,工程造價管理也可以理解為項目成本管理,是項目建設中一項重要的技術與經濟活動,也是工程管理工作中一個獨特的、相對獨立的領域。技術與經濟相結合是控制工程造價最為有效的手段。

有關分析資料顯示,項目投資決策階段對投資的影響可達80%～90%以上,初步設計階段可達75%～95%,對建筑工程造價的影響力最大;技術設計階段可達35%～75%,對建筑工程造價的影響力較小,該階段只確定工程設計的合理性、可行性;在施工圖設計階段可達10%～35%,其影響力進一步削弱。因此房地產項目工程造價控制與管理工作的重點應放在三個階段,即決策階段(決定因素)、設計階段(關鍵因素)和施工階段(重要因素)。

1 投資決策階段的工程造價控制

在房地產建設項目中,在項目立項、可行性研究等決策已獲通過的前提下,工程造價的控制應從以下幾個方面入手:1)項目選址是項目成功與否的基礎。a.項目選址應符合城市規劃;b.項目要有準確的市場預測與市場定位;c.要編制科學的環境評價報告;d.應做好地質勘察工作。2)編制投資估算。在投資估算中,設計人員應從工程規模和項目內容上真實反映設計意圖,工程內容、費用構成應齊全、合理,確保估算質量。通常主要采取的措施是進行多方案比較,設計方案不僅要技術上可行,而且經濟上更應合理。所以工程經濟人員從建設方案的優選開始,就應該滲透到設計的全過程中去,按照工程造價管理的原則,合理預測投資估算中各種動態因素的變化,盡可能打足投資不留缺口,這是編制投資估算工作的關鍵,也是下階段工作的重要依據。

2 規劃設計階段的工程造價控制

工程設計是房地產建設項目進行全面規劃和具體描述實施意圖的過程,是工程建設的靈魂,是處理技術與經濟關系的關鍵性環節,是管理與控制工程造價的重點階段。在設計階段工程造價應從下面五個方面進行控制和管理:1)優化設計方案。專家指出,雖然設計費用占工程總投資的比例很小(1%～2%),但它對工程造價的影響程度卻能達到75%。建設單位在審查設計單位的設計時,要重視設計方案的優化,采用先進的技術方案。2)實行設計方案招投標制度。在市場經濟的今天,開發單位在委托設計時應大力引進競爭機制,通過設計招投標來選擇優秀的設計單位,同時通過招投標還可能選擇到優秀的設計方案,避免因建筑產品設計落后影響銷售,造成資金長期得不到回收。3)技術設計和施工圖設計階段的造價控制。方案設計招標完成后,還要重視技術設計和施工圖設計。我國的建設項目中,一旦某個方案中標,在接下來的技術設計和施工圖設計過程中就缺少競爭機制,設計人員隨意加大梁柱截面,提高混凝土強度等級,增加配筋量,出現了不少設計不合理現象,導致投資嚴重失控。在設計過程中采用限額設計是加強此階段監督管理的有效手段,可避免無謂的浪費。對于一個建設項目,開發商要做到心中有數,而作為設計單位,在設計中凡是能進行定量分析的設計內容,均要通過計算,要用數據說話,開發商應對設計方案提出限額設計要求,并為之創造外部條件。4)加強圖紙會審工作,將工程變更的發生盡量控制在施工之前。我們在設計出圖前,組織相關業務人員對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的最經濟性進行審核,從各個不同角度對設計圖紙進行全面的審核管理工作,以求提高設計質量,避免因設計考慮不周或失誤給施工帶來變更,造成不必要的經濟損失。5)加強設計變更管理。杜絕不合理的設計變更,對確實必須發生的設計變更,采取的方法是:必須是項目第一負責人及總部各歸口管理部門負責人等領導簽字方可生效,同時分清變更是哪方的責任,及時進行經濟處罰,做到心中有數。

3 實施階段工程造價的控制

1)工程招標階段工程造價的控制。a.把好投標人資格預審關。應從投標人技術能力、管理水平、銀行資信等方面進行評估;b.根據項目的實際情況,確定合理的投標條件;c.嚴格依照工程招投標有關文件簽訂工程承包合同,注意合同的內容及合同價,對工程造價、質量、工期、風險因素承擔等重要條款,應以專用條款或補充合同的方式加以約束。2)選擇合理的施工方案。對中標的施工單位首先應對其施工組織設計及作業方案認真審核,采用經濟技術比較方法進行綜合評審,要合理化、經濟化,尤其涉及到圖紙以外增加的方案,一定要在保證安全、質量的前提下,選用最經濟的方案,從而降低工程成本,加強投資控制。3)加強工程施工的事中控制。a.嚴格控制施工中的設計變更。經論證確實需要設計變更的,應力求減少變更費用,可事先制定設計變更的程序,規范設計變更行為;b.加強現場簽證的管理。在工程建設施工中往往會出現各種不可預見的現場因素,導致標外工程量增加的情況,現場工程師應合理安排施工組織,在加強技術措施的前提下,對有關現場簽證費用隨時做出詳細的記錄并加以整理,即分門別類、盡量做到分部分項或以單位工程、單項工程分開;現場簽證單多的要進行編號;c.對于現場簽證,要實行嚴格認真的逐級審核制,即造價工程師審核簽字,總監理工程師及業主方項目經理再審核簽字后方才有效;d.及時掌握國家工程造價調價動態;e.對可能存在的工程造價目標風險進行分析,并制定防范對策。4)工程造價的預算采用工程量清單報價。我國已加入WTO,正逐步嘗試實施國際通行的做法,2003年已發布GB 50500-2003建設工程工程量清單計價規范,對于工程的發包應采用工程量清單報價的方式,將工程成本市場化,增加競爭意識,降低工程成本,或在工程設計比較完善的情況下,工程采用單方造價包干,限定所用材料的品牌、價格及包干范圍、內容等,降低后期施工過程中的變更與簽證,從而降低工程成本。5)優選專業分包,防止壟斷性行業任意抬價。在工程建設中,對于工程承包方式,在不影響整個工程質量、進度的前提下,盡量采用總包加專業分包制,即專業事由專業單位去做,從而降低中間環節和工程成本。如土建主體工程應與門窗工程、涂料工程、供電工程、消防工程、外裝工程分別承包,由各自專業單位進行承包,有些特殊專業工種不得不委托帶有一定的壟斷性質的專業施工單位承擔,如變配電所安裝工程、通訊工程、煤氣工程等。6)“以人為本”是有效控制工程造價的基礎。“以人為本”是眾多企業所強調的一個管理理念,在工程造價管理中人的因素更顯重要,工程造價控制涉及多個環節和專業,每個環節都需要具有相應水準的人去高質量地完成相關工作,要提高工程投資效益,企業就必須在工程造價控制所涉及的重要環節上,有膽有識地重視“以人為本”,要強化激勵和約束機制。

4 結語

概括而言,房地產項目的工程造價控制與管理,就是由決策階段的估概算為靜態控制,以設計、施工等實施階段的動態管理組成的。

[1] 梁 勇.控制工程造價的有效途徑[J].山西建筑,2008,34(1):256-257.