論房地產開發項目投資控制

鄧 銘

房地產建設項目投資控制,就是在投資決策階段、設計階段、發包階段、施工階段以及竣工結算階段,把房地產建設項目投資控制在批準的投資限額以內,隨時糾正發生的偏差,以保證項目投資管理目標的實現,以求在房地產建設項目中能合理使用人力、物力、財力,取得較好的投資效益和經濟效益。

1 房地產建設項目投資組成

房地產建設項目投資可以分為靜態投資部分和動態投資部分。靜態投資部分由建筑安裝工程費、設備器具購置費、工程建設其他費和基本預備費組成。動態投資部分,是指在建設期內,因建設期利息、房地產建設項目需繳納的固定資產方向調節稅和國家新批準的稅費、匯率、利率變動以及建設期價格變動引起的建設投資增加額,包括漲價預備費、建設期利息和固定資產投資方向調節稅。

2 項目投資控制原則

1)以設計階段為重點的建設全過程投資控制。2)動態地、主動地控制項目投資。3)技術與經濟相結合是控制項目投資的有效手段。

3 項目投資控制措施

3.1 項目決策階段的投資控制

3.1.1 分析確定影響項目決策的主要因素

1)確定房地產建設項目的資金來源;2)選擇資金籌集方法;3)合理處理影響房地產建設項目投資的主要因素。

3.1.2 投資估算

投資估算是一個項目決策階段的主要投資文件,它是項目可行性研究報告和項目建議書的組成部分,投資估算對于項目的決策及投資的成敗十分重要。編制房地產建設項目投資估算時應根據項目的具體內容及國家有關規定和估算指標等,以編制期的價格進行編制,并應按照有關規定,合理地預測估算編制后至竣工期間的價格、利率、匯率等動態因素的變化對投資的影響,打足建設投資,確保投資估算的編制質量。

3.1.3 房地產建設項目經濟分析

房地產建設項目經濟分析是指以房地產建設項目和技術方案為對象的經濟方面的研究。進行項目經濟評價就是在項目決策的可行性研究和評價過程中,采用現代化經濟分析方法,對擬建項目計算期(包括建設期和生產期)內投入產出等諸多經濟因素進行調查、預測、研究、計算和論證,作出全面的經濟評價,提出投資決策的經濟依據,確定最佳投資方案。

3.2 設計階段投資控制

3.2.1 設計方案的經濟分析

一個優秀的設計,不但要求建筑外觀美、結構安全、布局合理、功能齊全、質量高,而且還有一項重要的指標,就是投資要合理。同時建筑物的形狀、尺寸、層高、層數、建筑面積等設計參數和材料設備選型等因素又直接影響到房地產建設項目投資的大小,所以需對設計方案進行經濟分析與對比,優選技術可行、經濟合理的設計參數。

3.2.2 設計概算的編審

1)設計概算編制。建筑工程采用概算定額法、概算指標法、類似工程預算法;設備及安裝工程采用預算單價法、擴大單價法、設備價值百分比法和綜合指標法。2)設計概算審查。a.審查編制依據:包括審查編制依據的合法性、時效性和適用范圍等;b.審查編制深度:包括審查編制說明、編制要求和編制范圍等;c.審查編制內容:包括審查編制方法、計價依據是否符合相關規定;審查工程量和定價是否正確;審核材料設備規格、數量和配置是否符合設計要求。

3.2.3 限額設計

按照批準的設計任務書及投資估算控制初步設計,按初步設計總概算控制施工圖設計,并把設計參數與項目投資進行分析,列舉多組數據,讓設計人員直觀明了地掌握設計方案與項目投資的相互影響,如建筑物的層高每降低0.1 m,可降低項目投資的1.0%～1.5%等,實現房地產建設項目投資的限額設計。

3.3 招標階段投資控制

3.3.1 編制工程量清單和招標控制價

工程量清單和招標控制價是表現擬建工程的分部分項工程項目、措施項目、其他項目名稱及其相應數量的明細清單和價格,是按照招標文件、設計圖紙和國家標準《建設工程工程量清單計價規范》(以下簡稱“計價規范”)、省統一計價依據的要求,將擬招標的全部項目和內容編制成表格和文字說明。

3.3.2 定價工作

1)結合實際應用的典型案例,進一步分析設計階段選型的各種材料設備優缺點,并進行市場詢價,確定材料設備的價格;2)根據有關施工規范及類同工程的實踐經驗,確定措施項目費;3)針對房地產建設項目實際情況,界定其他項目的范圍、內容和要求,估算其他項目費,并與業主商定預留金;4)根據計價依據的規定和確定的材料設備價格,分析工程量清單項目的綜合單價,計算分部分項工程費、措施項目費、其他項目費、規費和稅金,匯總項目投資。

3.3.3 分析投標報價,分析施工方案技術經濟的合理性

承包商的投標報價、合同價格的確定是否合理,直接關系到工程的施工質量、工期和投資。施工方案的不同,不僅會影響工程工期和質量,而且會影響項目投資。通過對擬定的若干施工方案或施工技術措施的技術經濟進行分析,并把重點放在審查其平面布置、進度計劃、施工方法(流水作業)、機械配置等經濟合理性,同時結合投標報價,選用最適宜的施工方案,減少因不合適的施工方案或不必要的施工技術措施而帶來的額外增加費用。

3.4 施工階段投資控制

3.4.1 分解投資目標,合理編制資金使用計劃

要編制好房地產建設項目的資金使用計劃,最重要的步驟就是要分解投資目標,根據投資控制目標和要求的不同,投資目標可以分解為按項目構成、按費用構成、按時間構成三種類型。

3.4.2 工程計量與進度款支付

1)工程計量。a.嚴格按施工圖紙計算,對承包商自身原因和超出施工圖紙的內容不予計算;b.根據計價規范的規定,按符合要求的工程量清單項目計算其工程量;c.只對質量達到合同約定標準的已完工程計量,達不到標準的不予計量。2)進度款支付。工程計量完成后,應按時間或施工進度里程碑核實工程進度款,并經業主確認后支付。

3.4.3 審核工程變更和簽證

1)嚴把設計質量關,減少設計變更;2)重視工程量清單編制和合同管理,降低風險;3)加強與設計單位的溝通和配合,及時發出能降低項目投資的工程變更令;4)針對工程變更和簽證的不同類型,實施不同管理方法;5)熟悉合同價款確定與調整方法,合理確定工程變更價款;6)建立工程變更和簽證檔案,掌握有效證據。

3.4.4 處理工程費用索賠和反索賠

1)熟悉工地環境(參加工地例會等),掌握合同等有關規定,分析可能引起的索賠事項加以防范,避免索賠事件的發生;2)按照下列條件,準確判斷承包商提出的索賠是否成立:對照合同約定,事件已造成了承包商工期延長和(或)費用增加;造成工期延長和(或)費用增加的責任,不屬于承包商所為;承包商按合同約定的時間和程序提交了索賠意向書和索賠報告;3)及時駁回承包商提出的索賠條件不具備的索賠申請,避免索賠事件的發生;4)當承包商有過失(如施工缺陷等)時,依據合同及時向承包商提出賠償要求,即向承包商反索賠;5)當索賠事件不可避免地發生時,分析費用索賠的項目構成,準確確定哪些項目索賠不應該計算管理費或利潤;哪些不應該計算機械費或人工費等等,合理確定索賠費用。

3.5 竣工階段投資控制

3.5.1 辦理竣工結算

房地產建設項目竣工驗收合格后,合同雙方應當按合同約定的價款及其調整方式辦理工程結算,并完成下列工作:1)根據有效、合法、完整的竣工圖紙及工程變更和簽證等竣工資料,計算、復核工程量;2)按合同和有關文件規定核實材料價格和綜合單價;3)依據合同和有關文件規定計算項目投資;4)核對工程結算文件的相關數據;5)合理處理索賠和反索賠事項;6)撰寫工程結算報告,完成符合要求的工程結算成果文件。

3.5.2 編制竣工結算

工程結算核實完成后,依據審計法、會計法和基建財務的要求填寫竣工決算報表、編寫竣工決算報告說明書和對比、分析項目投資等,完成房地產建設項目財務決算報告。

3.5.3 撰寫投資控制報告

撰寫投資控制報告,對房地產建設項目的投資控制工作進行分析、說明和總結。

4 結語

建設項目工程造價的控制,實質就是運用科學技術原理,采用科學的計價方法和切合實際的計價依據,從項目決策、項目設計、項目實施這三個階段的每個環節,都要有控制造價的經濟頭腦,充分利用和認真分析建設周期中的重要信息,減少或避免建設資金的流失,最終降低整個項目的工程造價與成本,從而提高建設項目開發的投資效益。

[1] 郭效東.關于項目造價管理的探討[J].山西建筑,2008,34(11):252-253.