淺議房地產項目成本費用管理

李玉珂

房地產早已發展成為人類生產、生活須臾不可離的獨立支柱產業。開發成本決定著價格的高低,同時也極大地影響了開發企業的競爭能力和經濟效益。因此,研究房地產開發項目的成本費用控制問題,對于改善居住條件、改觀城市面貌、促進國民經濟發展等具有重大的現實意義。

1 房地產成本費用構成

房地產開發企業的開發產品一般要經歷：規劃設計、征地拆遷、組織施工、竣工驗收、產品銷售5個階段,一般都采取招標的辦法,將設計、施工任務發包給設計、施工單位承擔。這些特點決定了開發產品成本和費用包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費、開發間接費用和期間費用七部分內容。

1.1 開發產品成本內容

房地產開發成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費及開發間接費用。

土地征用及搬遷補償費用：包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置拆遷用房支出等。

前期工程費：包括規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費：包括企業以發包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發生的建筑安裝工程費。

基礎設施費：包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

公共配套設施費：包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。

開發間接費用：指企業所屬單位直接組織、管理開發項目發生的費用,包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房報銷等。

1.2 期間費用內容

期間費用包括銷售費用、管理費用、財務費用三大內容。

銷售費用：指企業在銷售產品或者提供勞務等過程中發生的各項費用,以及專設銷售機構的各項費用。

管理費用：指企業行政管理部門為管理和組織生產經營活動而發生的各項費用。

財務費用：指企業為籌集資金而發生的各項費用。

以下著重分析成本控制的重要階段——項目前期及施工階段影響成本的主要因素及控制方法。

2 項目前期成本費用控制

1)重視工程可行性論證工作：決策失誤是投資的最大浪費,要避免投資決策失誤,只有依據規定的程序科學、公正、客觀、細致地做好工程可行性論證工作。2)認真編寫設計任務書：是房地產開發企業對待建設項目建設意圖的體現。設計任務書的好壞決定工程項目的成敗。若設計任務書編制深度不夠,將難以起到控制投資的作用。若設計任務書編制失誤,就會造成項目投資的失誤。3)做好建筑方案的征集選擇：選擇幾家有實力的設計單位,進行設計方案競賽。通過此方法廣泛征集建筑設計方案,然后組織有關人員對競賽方案進行評比、選擇、優化。4)做好初步設計階段結構承重體系的比較選擇工作：建筑方案確定后,即轉入初步設計。此時,進行投資控制的有效措施是做好基礎及結構的選型工作。5)在預定概算限額內做好施工圖設計：進入施工圖設計階段,影響項目投資控制的可能性已大大降低(在3%～35%之間)。況且,已經有關部門審批了初步設計,確定了工程概算。此時,應首先根據近似的工程數量及市場價格,對不同的設計及材料進行成本研究,向設計人員提出成本建議,協助他們在投資限額范圍內做好施工圖設計。

3 施工階段成本費用控制

3.1 編制和審查施工階段成本費用計劃,確定控制目標

開發項目實行招投標承包制,中標后,項目經理應和承包單位在招標報價的基礎上全面研究標書和設計圖,根據合同預算簽訂合同,作為工程結算的依據。在施工準備工作中,承包單位根據本企業的勞動、材料、機械消耗的經驗數據和建筑市場的當時情況與發展趨勢編制施工預算。將施工預算作為項目計劃成本數據,以它作為成本費用控制的目標。

3.2 選擇和審核好施工方案

施工方案是承包企業根據施工圖紙、施工現場勘察調查得來的資料和信息、施工驗收規范、質量檢查驗收標準、安全操作規程、施工機械性能手冊等資料擬定的施工方法。在進行施工方案選擇時,應多做不同施工方案的技術經濟比較,由于施工的干擾因素多,因此在作方案比較、選擇時,應認真考慮不同方案對各種干擾因素影響的敏感性。

3.3 對施工過程的成本費用支出進行監測、分析和控制

1)嚴格控制變更。工程變更包括設計變更、進度計劃變更、施工條件變更、工程價款變更等,這些變更都有可能引起費用支出超出原來的預算。因此,要嚴格進行變更控制。對于經過確認,必須發生變更的且引起工程價款增加的,要采取科學的方法計算變更數額,這需要實事求是地編制預算來確定。在工程變更管理過程中,要嚴格遵守變更程序,在承包單位提出變更的情況下,要由公司或委托監理公司進行認真審查,在認可的情況下,進行合同價變更確定,并調整合同價。2)做好索賠處理工作。索賠是在工程承包合同履行過程中,當事人一方由于另一方未履行合同所規定的義務而遭受損失時,向另一方提出賠償要求的行為。索賠按照提出方的不同分為業主索賠和施工索賠。業主索賠是指由于承包企業不履行或不完全履行約定的義務,或者由于承包企業的行為使業主受到損失時,業主向承包企業提出的索賠。施工索賠是指由于業主或其他有關方面的過失或責任,使承包企業在工程施工中增加了額外的費用,承包方根據合同條款的有關規定,以合法的程序要求業主或其他有關方面償還在施工中所遭受的損失。在工程施工過程中,應對可能引起的索賠進行預測,盡量采取一些措施進行補救,避免索賠的發生。對于預料到的可能發生的問題及時與承包企業協商,避免由于工程返工所造成的工程成本上升,減少承包企業想方設法通過索賠途徑來彌補工程成本上升造成的利潤損失。一旦發生索賠,要及時進行處理。如果長時間得不到解決,不但會影響工程的進度,而且還會增加有關費用。所以要及時、合理地處理索賠。3)正確處理工期、質量、成本三者之間的關系。a.正確處理工期與成本之間的關系。工期與成本是對立統一的辯證關系。工期過短或過長都會增加工程成本費用。所以要合理地縮短工期,避免片面性,這樣可以大大降低施工成本,尤其是固定成本。為此,在施工過程中,提倡均衡而有節奏地施工,不搞“人海戰術”,按基本建設程序辦事,并且保證工程質量。只有這樣,才能實現成本費用的控制。b.正確處理質量與成本的關系。質量與成本也是對立統一的辯證關系。質量水平過高或過低,都直接影響成本費用的增加。質量與成本的匹配通過質量成本來反映。要正確處理好質量與成本之間的關系,就要努力使質量成本較低,即工程質量達到施工驗收標準,相應的成本費用控制在合理的范圍內。如果質量水平過低,沒有達到質量驗收標準,那么發生故障的可能性會增大,由此故障成本會提高,最終使質量成本較高;反之,質量水平過高,大大超過了質量驗收的正常規范標準,雖然故障成本有所降低,但預防成本和鑒定成本會大幅增加,最終也導致質量成本較高。因此這兩種情況都是不經濟的。只有使工程質量滿足一定要求的情況下,才能實現成本費用的有效控制。

4 結語

就房地產項目而言,其工程造價管理工作就是從項目前期工作抓起,在可行性研究、投資決策的基礎上,對建設準備、勘察設計、施工、竣工驗收、交付使用等全過程的一系列過程進行規劃、協調監督、控制和總體評價,以保證項目質量、進度、投資目標的順利實現。為實現管理目標而進行的成本控制、計價、定價的系統活動,其貫穿于項目開發的全過程。概括而言,房地產項目的工程造價控制與管理就是以決策階段的估概算為靜態控制,由設計、施工等實施階段的動態管理組成的。

[1]柯 洪.全國造價工程師執業資格考試培訓教材：工程造價計價與控制[M].北京：中國計劃出版社,2006.

[2]唐 軼,代文宇.淺議房地產開發項目的成本控制[J].山西建筑,2008,34(17)：259-260.