我國房地產企業融資現狀與渠道分析

潘國瑾

房地產業是資金高度密集型的行業,開發投資規模大、周期長、風險大、收益高等特點使得房地產業需要的資金量巨大,融資對房地產業的作用尤為突出。而傳統的融資方式和渠道已經很難滿足當今房地產業快速發展的資金需要,加之現階段國家針對房地產業出臺了一系列調控政策,使得房地產企業面臨著資金嚴重短缺的窘境,企業迫于資金壓力紛紛探求新的多元化融資渠道,所以如何拓寬房地產的融資渠道,使各方都能獲得較好的回報,成為房地產企業共同關心的問題。

1 房地產資金來源現狀

房地產資金現在主要來自七個方面:國內貸款,利用外資,外商直接投資,自籌資金,企事業單位自有資金,購房者的定金和預付款以及其他資金。行業資金來源結構存在嚴重缺陷,銀行貸款數量巨大,其中:1)銀行貸款。在我國,房地產項目的開發對銀行貸款具有高度的依賴性,一直以來銀行貸款都是房地產開發企業主要的融資途徑。據保守估計,房地產開發資金中約有50%以上來源于銀行貸款,如果再算上施工企業墊資、延遲供應商材料付款等,至少應有70%。2)利用外資及外商直接投資。在央行關緊信貸大門時,外資對我國房地產的投資興趣卻不降反升。國家統計局2009年最新發布的統計數據顯示,1月～11月,全國房地產開發企業資金增長40.8%。在銀行、外資、企業自籌資金這三種房地產資金主要來源中,外資的增長幅度最高,為71.9%。在投資增長的帶動下,“國房景氣指數”也連續八個月走高,達到106.59。

2 我國房地產企業融資模式存在的問題

1)間接融資過多。目前,我國房地產企業70%以上的資金來自銀行貸款,造成了房地產業極大的金融風險。一旦商品房滯銷,開發商資金周轉不靈,就易陷入資不抵債和銀行債務難追償并成為壞賬死賬的可能。房地產間接融資比例過高,加大了金融風險。2)金融市場結構不健全。目前,我國的房地產市場銀行信貸仍是主流,房地產信托雖然在近年來得到迅速發展,但目前的信托產品還很難滿足房地產業的融資要求。房地產企業由于受政策限制,上市比較困難,房地產公司發行債券更是希望渺茫,基本上處于停滯狀態。3)投資增長過快。與其他一般行業收益率低截然不同的是,近幾年房地產業發展迅速,大批的行業外資金紛紛涌入房地產業。房地產業的競爭將越發激烈,利潤率將不斷下調直至等于社會平均利潤率,風險將越來越大。再者,我國房屋空置率居高不下,幾乎每年都超過10%的紅色警戒線。資金是房地產開發的核心問題,投資如此增長,空置率長期居高不下,勢必造成房地產業各個環節潛在問題的爆發。投資增長過快必定隱含巨大金融風險。4)宏觀環境滯后。國內房地產業的發展、房地產企業的融資不是依照市場本身、企業融資法則本身來進行,而是政府介入太多、太頻繁所致。比如,無論是地方政府還是中央政府,當它們發現房地產業發展對當地GDP增長重要時,就會大力鼓勵銀行放松銀根,促使房地產投資迅速增長。而政府一旦發現房地產發展有問題時,就希望通過宏觀調控的方式來改變房地產銀行信貸的擴張。

3 現有七大融資方式剖析

1)國內銀行貸款。銀行貸款是房地產開發商趨之若鶩的主要融資渠道。對于企業而言,便捷,成本相對較低,財務杠桿作用大的銀行貸款有著致命的誘惑,更何況,其還債壓力大等缺點還可以通過調整長期負債和短期負債的負債結構加以規避。同時,房地產信貸業務目前仍普遍被銀行視為優質資產,商業銀行的信貸熱情絲毫未減。2)信托項目融資。信托是目前房地產業新興的融資熱點,信托之所以大受青睞,主要是它在串接多種金融工具方面獨具優勢:a.引入海外基金;b.充分利用國內的產業投資信托基金;c.以固定回報的方式,以股權投資方式進入項目公司;d.在適當的時候將項目公司包裝上市;e.完成項目前期建設,使項目符合銀行貸款條件,對融資渠道的整合提升具有積極的作用。3)海外房產基金。目前國際資本絕大多數都集中在基金上,借財務管理公司、投資公司等形式介入。海外基金雖然前景遠大,但對于如饑似渴的中國房地產來說難解近渴,更何況,現行政策和法律的障礙以及國內企業動作的不規范和房地產市場的不透明,都造成了國際資本的難以進入。4)國內產業基金。毫無疑問,利潤率相當豐厚的房地產市場對證券市場上現有的幾千億元的私募基金而言,吸引力是致命的,然而,有關產業基金法律的缺位,卻難以讓人無視風險的存在。5)非上市股權融資。土地儲備豐富的沒有資金,資金充備的拿不到地,強強聯合似乎給房地產融資開辟嶄新的渠道。然而,股權投資雖然可以充實自有資金,但一般房地產企業注冊資金額較小,不會輕易出讓控股地位,也不甘心將大部分開發利益拱手相讓,只能眼巴巴的看一場城市運營商和專業房地產開發商等實力雄厚公司的并購秀。6)上市融資。上市是企業獲取資金,實行資本運作的主要方式之一,也是企業品牌提升的良好途徑。然而中國證監會的《關于進一步規范股票首次發行上市有關工作的通知》讓大多數房地產公司只能望洋興嘆。新規則面前,真正有實力,守規矩的開發商方可順利上市,然而在目前開發商數量過多、信用水平普遍較低下的情況下,欲通過大規模的上市解決行業性的資金短缺,并不現實。7)債券發行。根據《公司法》,發行債券主體要求嚴格,只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發行資格,而且對企業資產負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制,這同樣注定了大多數房地產企業對發行債券只能好夢難圓。

4 房地產企業融資建議

1)促進信托的進一步發展。房地產信托對物業的投資持有是長期的,在一定政策的扶持下,大量機構投資者的出現會帶來房地產投資的長期化,降低目前國內房地產市場中的大量短期交易行為,有利于穩定市場。如果能成為房地產投資市場的主體,將有利于降低投資中的非理性和違規行為。因此要進一步促進房地產信托的發展。2)加快房地產公司債券的發展。發行房地產公司債券可以改善房地產企業融資結構。以中長期為主的公司債為房地產公司提供了較為穩定的資金來源,有利于降低信貸政策對房企融資的影響,減少對信貸融資的依賴,從而改善房地產企業融資結構。另外,由于房地產開發公司資金需求量較大,房地產企業的資產負債率通常較高,間接融資會提高負債成本,而發行公司債替代銀行貸款,可以有效降低財務成本。3)進一步擴充股市規模。房地產企業上市,其股市融資規模一般較大,融資成本低廉,無需向投資者還本,不用向投資者支付利息,降低了企業的經營成本。上市融資后進行收購、并購、合資等資本運作,提高公司的服務范圍和專業水準,還可以把原來可能給銀行系統帶來的風險,通過增發、配股等方式,轉嫁出去,對于降低信貸風險有一定的好處。目前我國上市的房地產公司僅有80多家,只占我國房地產企業總數的2%左右,因此,可以進一步擴充房地產企業上市融資規模。4)國際銀團貸款。國際銀團貸款是從雙邊貸款發展而來的融資方式,是指由一家或幾家銀行牽頭,組織多家銀行參加,在同一貸款協議中按商定的條件向同一借款人發放的貸款,又稱辛迪加貸款。一般而言,國際銀團貸款往往能夠滿足企業大部分融資要求:首先,該融資模式籌資金額大,貸款期限長;其次,國際銀團貸款對于貸款用途沒有更多限制,比較適合房地產業這樣的投資行業;再次,國際銀團貸款管理比較方便,也降低了貸款風險。

5 發展房地產資產證券化

住房抵押貸款證券化(以下簡稱MBS)是20世紀70年代以來最重要的國際金融創新之一,目前已成為美國、加拿大等發達國家構筑住房金融二級市場的主要途徑。MBS既是房地產金融創新的結果,也是房地產金融創新的動力。從世界范圍看,住房抵押貸款證券化是搞活房地產市場最為有效的手段。

6 積極進行房地產企業融資創新

房地產業的良性發展對我國經濟的穩步增長意義深遠。隨著政府宏觀調控的加強,特別是銀行業對房地產貸款業務的控制和貸款利率的提高,房地產企業投資項目融資難度增加,成本加大,進而迫使房地產企業融資方式進行重大的變革——從單純的銀行貸款向融資方式的多元化發展。房地產企業融資方式的多元化,對于降低房地產融資風險,提高資本利用效率,發揮房地產業作為我國經濟支柱產業的作用,具有十分重要的現實意義。

[1] 萬燕燕.我國推行房地產投資信托基金的必要性研究[J].山西建筑,2008,34(8):243-244.