城市基準地價更新成果的應用初探

程 峰

城市基準地價是由政府公告的城市內部一定區域的平均地價,基準地價更新是在土地定級和劃分均質區域地基礎上,用土地收益、市場交易的樣本地價及地價指數等來重新確定商服、居住、工業等用途土地,在現狀利用條件下、某一估價基準日、法定最高使用年期土地使用權區域平均價格。

隨著城市社會經濟的發展,地價呈上漲之勢,為了準確把握地價水平,合理使用土地,各級城市政府應當適時更新基準地價,

并將更新成果向社會公告,為城市建設、經濟與社會發展服務。本文結合秦皇島實際對城市基準地價更新成果的應用進行探討。

1 在土地市場管理中的應用

1.1 在一級土地市場管理中的應用

一級土地市場是指政府通過競價出讓或行政劃撥方式把土地使用權讓予土地使用者的活動。我國土地使用制度改革以來,土地主要以出讓為主,出讓金確定的合理與否直接關系到國家利益。基準地價更新成果能反映土地在客觀市場現實地價,為制定公開競買底價、協議出讓土地出讓金等提供科學依據。

1.2 在二級土地市場管理中的應用

二級土地市場主要指房地產開發企業在受讓土地后進行的開發建設經營,基準地價更新成果在二級土地市場中的應用主要是用在商品房價格的制定與管理。在確定商品房價格時,應該以宗地價格為基礎,根據土地用途不同,按各用途盈利程度分別定價,土地用途可在現有商服、居住、工業三類基礎上再行細分。

1.3 在三級土地市場管理中的應用

1)采用定期公布基準地價的方法,宏觀指導土地交易;2)利用基準地價成果來判斷、區分是否存在土地投機行為等,以利于政府及時采取措施控制土地投機等不正常交易行為,使土地市場走上規范化軌道。譬如土地使用權轉讓價格明顯低于市場的,市、縣人民政府采用優先購買權。

2 在土地出讓、轉讓、收購價格評估中的應用

2.1 在出讓價格評估中的應用

基準地價更新成果對協議出讓土地評估具有很大的現實意義,在具體協議出讓土地價格評估中底價采用基準地價修正及其他基本估價方法綜合確定,這就減少人為操作,充分實現基準地價的政府控制和導向作用。

目前掛牌出讓是最普遍的出讓方式,在土地出讓時,政府應在地價評估的前提下,根據正常市場情況下地塊應達到的地價水平,決定土地出讓最低價。

運用基準地價更新成果計算出讓底價方法為:

評估地價=基準地價×(1+區域修正系數)×年期修正系數×容積率修正系數±開發程度修正值。

2.2 在土地轉讓價格評估中的應用

土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為,包括出售、交換和贈與。土地使用權轉讓,應堅持“認地不認人、房地產一致和效益不可損”三個原則。目前土地使用權轉讓分出讓土地使用權轉讓和行政劃撥土地使用權轉讓。

出讓土地使用權轉讓是通過有償出讓取得土地使用權的土地使用者經一定時間的使用后,將土地使用權進行合法轉讓的行為。此類轉讓地價評估可直接利用基準地價更新成果進行基準地價修正評估,需要注意的是修正年限應是土地使用權出讓年限減去已使用年限后剩余的年限。

對于劃撥土地使用權轉讓、抵押等管理中補交出讓金的收取標準應以建立的基準地價體系為依據確定。出讓金具體標準按出讓地價的40%收取。

2.3 在土地收購價格評估中的應用

根據我國土地管理制度及土地市場的實際情況,結合秦皇島市收購儲備經驗,土地收購價格評估思路和方法為:

如果收購的土地權屬類型是國有劃撥,評估它現用途同等條件下完全使用權的標定地價,按標定地價的60%初步確定收購價格,再考慮使用其他基本估價方法和宗地的實際劃撥成本綜合確定宗地的收購價格;如果收購的土地權屬類型是國有出讓,應評估土地被收購時用途的當前時點的土地市場價格,同時考慮該宗地的出讓成本綜合確定宗地的收購價格。

3 在土地資產量評估和土地稅費征收中的應用

3.1 在企業清產核資中的應用

國務院清產核資領導小組辦公室[1993]4號文件《清產核資中進行土地清查估價工作方案》中規定:“在清產核資中進行土地清查估價的主要任務是:徹底清查企業、單位使用土地的權屬、界線和面積,進行土地登記,對土地進行分等定級估價,逐步將土地資產計入國有資本金,完善土地管理制度”。

根據上述規定,結合當前土地市場情況,土地資產評估技術上應以基準地價體系為基礎,按照宗地實際情況及清產核資的具體要求確定土地資產價值量。

3.2 在股份制企業土地資產量評估中的應用

股份制企業是我國企業改革的重要形式。土地作價入股亦涉及土地資產價值量的評估。在基準地價更新成果基礎上,采用基準地價系數修正的方法確定股份制企業的土地資產價格。鑒于企業獲得土地使用權方式不同,應分別對待。

1)以出讓方式獲得的土地“國有法人股”地價計算。以出讓方式獲得的土地,其土地股已被股份制企業擁有,成為其總資產的一部分,但土地所有權是國家的。其土地資產額評估宜以基準地價體系為基礎,按宗地實際情況,評估其宗地地價,不過此時土地使用年限應為土地使用權出讓年限減去原股東單位已使用的年數。2)以劃撥方式獲得土地使用權的入股地價計算。按照《股份制試點企業土地資產管理暫行規定》中第4條規定:“以劃撥方式取得國有土地使用權的股份制企業,在補辦土地使用權出讓手續、補交出讓金,進行土地登記后,土地使用權由股份制企業所有”。因股份制企業補辦土地出讓手續與土地入股一般是同時進行的,故這種情況下土地使用權入股價格應以補交的出讓金為依據。

3.3 在國家土地稅費征收中的應用

根據我國現行土地稅費政策,土地使用稅、增值稅、契稅等都是從價征收,而基準地價成果集中體現了土地利用級間差異、土地級差收益,為防止國有土地收益流失及稅費征收提供了可能性和征收標準。

在基準地價應用研究中,應探討如何建立房地產征稅額與土地利用質量相銜接,與各級別、各區域、各類用地的實際收益水平相匹配稅收征管體系,防止國家稅收流失。

4 在城市規劃中的應用

4.1 統一規劃,全面安排各項城市用地

由于土地資源的稀缺性,要在空間上滿足每項使用功能的要求是極其困難的。因而要利用土地價格和土地利用現狀的關系,按土地質量、價格狀況、組織功能,優等土地優先提供經濟效益高的部門,劣質則劣用,避免單純按功能需求劃分土地利用的弊病,實現土地利用的優化組合。

4.2 合理安排建筑層數,充分挖掘土地潛力

對于低地價的土地,一般不應限定高容積率并不宜安排建設高層建筑;對于高地價的優質土地則應提高建筑高度及容積率,以充分發揮單位面積土地的效益,同時還能節約集約利用土地,提高土地利用率,合理利用土地。

4.3 利用基準地價更新成果,擬定舊城改造計劃

由于舊城區一般具有良好的商業服務設施及其他城市設施對居民的引力很大,以致各項城市職能都要擠在狹小的范圍內,造成交通擁堵、環境污染、住房緊張等問題。因而規劃部門可以利用基準地價更新成果,對位于舊城區的土地使用單位進行分類排隊。凡占好地,而使用效率低,對其他部門又有嚴重干擾的單位,應考慮讓其搬遷,而鼓勵土地經濟效益高的部門在這個地區發展,進而達到合理配置城鎮土地,最大限度地發揮土地資產最佳經濟、社會、環境的綜合效益。

[1] 中華人民共和國國家質量監督檢驗檢疫總局.城鎮土地分等定級規程[S].

[2] 中華人民共和國國家質量監督檢驗檢疫總局.城鎮土地估價規程[S].

[3] 國土資源部土地估價師資格考試委員會.土地估價理論與方法[M].北京:地質出版社,2000.

[4] 張 毅,盧榮安.城市土地收購儲備價格內涵淺析[Z].北京:國土資源科技管理,2004.

[5] 國土資源部土地利用司,中國土地勘測規劃院.城市地價動態監測理論與實踐總論[M].北京:地質出版社,2001.

[6] 土地管理基礎與制度[M].北京:地質出版社,2006.