農村住宅小區化建設的探索與研究

王存娟

改革開放幾十年來,人民生活水平得到很大提高,城市和農村的居住條件得到了不斷改善,但城鄉差異還是很大,廣大農村居民都向城鎮聚集顯然也是不現實的。因地制宜、合理布局、小區化建設是解決目前農村住宅分散無序、“臟、亂、差”的好辦法。

1 農村住房建設現狀調查

1)布局分散、零星建造;2)建筑質量差、安全隱患多、使用周期短;3)水、電、路等基礎配套設施嚴重缺乏;4)環境衛生狀況落后;5)抵抗自然災害能力較差。

2 農村住宅小區化建設的現實意義

1)有利于節約土地資源;2)有利于改善農民生活居住條件;3)有利于提高建筑質量;4)有利于農村經濟的發展。

3 在農村推行住宅小區化建設

為了更好的推行農村住宅小區化建設,配套的管理制度必須先行,并逐步完善。

3.1 加強宣傳、循序漸進

農村住宅建設改革,以改善農民生產生活條件,合理利用自然資源為目的,因地制宜,充分尊重農民意愿,保障農民利益為原則,有條件的地區優先推行,防止大躍進,強拆強建,增加農民負擔。通過宣傳消除農民擔心住房制度改革會給他們帶來“失地”“失房”“失業”“失財”的思想顧慮。考慮農村養殖、家庭手工作坊等的用地需求,有必要進行統籌規劃,合理安排。

3.2 理清農村現有宅基地的屬性

1)農村現有宅基地歸集體所有。2)使用主體特定。3)福利性。4)無固定使用期限。5)使用數量的規定性。

3.3 現行農村住宅法律制度的弊端

首先由于農村宅基地使用權歸集體所有,其最大的弊端是農村房屋不能自由轉讓,宅基地不能流轉,阻礙了我國城市化進程,妨礙農村剩余勞動力的自由流動。我國要發展社會主義市場經濟,就應徹底恢復公民居住和遷徙自由權利,允許農業人口自由流入城市。

3.4 明晰農民住房產權,允許自由轉讓

改變農村住宅法律地位必須從改革農村宅基地制度入手。農村宅基地制度束縛農民的核心制度是權利主體特定和不能流轉。改變現有產權制度,使農民能合法擁有宅基地使用權和房屋所有權,可以合法處置住房。

3.5 推動農村住房建設管理規范化、法制化建設

應成立鄉以上主管部門專業管理。建立農民住房產權登記制度,保障住房合法權益。對新開工建設的住房實行審批制度,對農村住宅建設核發“選址意見書”“建設工程規劃許可”“建設用地規劃許可”和“開工許可證”制度,對新房的建筑勘察、設計施工圖紙進行審核,無施工圖紙或不符合國家標準要求的,一律不得開工建設。通過健全的制度保障農村住房建設安全有序進行。減少農宅占地面積,節約土地資源,杜絕亂搭亂建,有效保護耕地,引導農村建房向小區聚集。

4 逐步推進農村住房小區化建設試點及推廣工作

農村住房小區化建設是解決目前農村住宅分散無序的好辦法。有了法律和較先進的管理制度為基礎,以及國家及地方政府的大力支持,可以在農村逐步推廣。

4.1 小區合理規劃、科學選址

由地方政府牽頭,聘請相關專家實地考察科學論證,因地制宜,盡量少占良田耕地,選擇合適地段規劃建設農村住宅小區。小區選址應充分考慮方便生產、方便生活、節約土地資源、繁榮經濟、安全、尊重群眾的原則。按照科學規劃、合理布局、適度聚集、功能齊全、設施完善、交通發達、環境優美、經濟繁榮、幾十年不落后等原則繪制小區規劃藍圖。經村民和當地政府認可同意后,方可進行小區建設。并保證在以后較長期的農村住房建設過程中嚴格按已有規劃圖進行建設。小區應科學劃分出學校、幼兒園等組成的文教區,健身、娛樂休閑服務區,醫院或衛生室構成的醫療保健區,工業、養殖區,集市,住宅區,垃圾中轉站等功能區域。小區居民可以是同一村莊的農民,也可以是相鄰村莊的居民。根據當地村莊人口密度、現有居民住房分布狀況及將來幾十年人口的變化情況,采取適當聚集方式規劃建設農村住宅小區。

4.2 基礎配套設施先行建設

按照規劃圖先行、超前搞好農村居住小區的基礎設施建設。當然需要解決資金問題,可以通過多種渠道籌措資金,比如政府出一點、農民自籌一點、銀行貸一點,小區建成后依靠小區的商貿服務業、加工制造業等第三產業收入逐步還清欠款。首先搞好小區道路路網規劃建設,在道路兩側預埋好給排水、燃氣管道、電力、通訊管線等配套設施。修建小區管理、教育設施、文化娛樂、休閑活動、商貿服務、醫療衛生、農技推廣站等公共服務設施。創建優美環境,優質生活,吸引農民自愿向小區聚集。

4.3 優選設計圖紙

聘請符合資質設計單位建筑設計師為小區農民設計建筑藍圖,努力為當地農民設計出融合傳統觀念、地方民族特色、布局合理、風格別致、美觀、經濟、抗震、防火、功能齊全、方便農業生產、生活的新型住宅。比如對起居室、臥室、客廳、廚房、衛生間、農用車輛停放及農機具存放場地、糧食存儲倉庫等進行合理布局,對水、電、氣、訊、暖等進行配套設計,充分利用沼氣、太陽能、風能等新型節能環保材料,通過方案對比優選設計圖紙。

4.4 在有條件的鄉村率先建設樣板小區

為打消農民對農村住宅小區化建設的顧慮,可在有條件的農村率先建設樣板小區。安全、適用、美觀、經濟的樣板房,將引領農村住宅建設新潮流。明晰農民的產權,他們感覺到住宅小區化建設的好處后,自然會積極參與,從而推動住宅小區化建設的推廣與發展。

4.5 嚴格控制單家獨院,倡導推廣多戶聯排多層住宅建設

改變過去農戶分散居住,單家獨院的建設模式,引導農民集中居住,按照小區規劃圖,多戶聯排,統一建筑風格建設多層住房。不搞一陣風,運動式大拆大建。有條件的農民可在規劃好的宅基地上按設計圖紙先行建設,沒有條件的可仍然在原有住房居住,什么時候有經濟條件什么時候建設新房。搬進新住房后,原有老宅基地可以恢復耕種,更快的發揮土地作用。

4.6 各地地方政府在政策及資金、技術上提供大力支持

各地方政府要制定各項政策措施促進農村經濟發展,提供就業機會,降低就業門檻,鼓勵和引導農民務工經商,努力提高農民收入,增加農民建房資金的來源;銀行等金融單位對資金短缺但有穩定收入的農民,可采取先儲后貸、擔保、房屋抵押等辦法進行貸款融資;各級政府要制定相應的激勵政策,對住宅新區建設進行適當的資金扶助和獎勵,并在宅基地劃撥、物資供應、人力組織、房屋建造、組織協調等方面給予必要的支持和幫助。

4.7 完善小區的各項管理措施

小區建成后,應配備專職人員對小區進行日常管理,如垃圾清掃、安全保衛、園林綠化、設備維護等,衛生院有專職人員提供醫療服務,居委會為小區居民排憂解難等。小區居民將獲得安全、舒適的生活居住環境,徹底改變農村“臟、亂、差”的居住條件。造福人民,造福社會。

5 結語

通過制定相關政策及激勵機制,在各級政府的引導下,農村新建住宅逐漸向小區聚集,將是一項利國利民造福百姓的民心工程。

[1]王 義.農村住宅法律地位評析[J].律師,2005(5):16.

[2]肖明輝,楊焱琦.淺談新農村住宅設計[J].山西建筑,2008,34(3):90-91.