淺論房地產企業的成本管理

常 慶

近期,國家各部委和地方政府相繼出臺了一系列關于房地產行業的調控措施,如通過“上調存款類金融機構人民幣存款準備金率”和“不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用”等這些政策來規范和收緊開發商的融資渠道和規模,以防止開發商的“捂盤惜售”;通過收緊住房貸款、擬征房產稅等政策來加大投機客投機房地產的投機成本,以便從根本上遏制炒房、哄抬房屋價格的現象。

隨著這些措施的進一步出臺,未來房地產企業將面臨越來越大的資金壓力是毋庸置疑的,而過去高高在上的房產售價和高利潤率也很可能將一去不復返。未來如何在眾多房地產開發公司的競爭中取勝,無論是在激烈的土地爭奪中,還是白熱化的銷售上,成本因素無疑都將起到越來越關鍵的作用,如何提高房地產企業的成本控制水平,將會逐漸成為企業發展或淘汰的關鍵因素之一。

房地產企業控制成本,主要是控制三個要素:1)采購管理;2)設計過程管理;3)施工過程管理。

1 做好采購管理

應從公開透明采購過程、充分滿足采購時間、提高采購人員專業素質三個方面入手。

1)形成崗位輪換制度,防止長期專一負責滋生腐敗。相同的采購事項進行經常性的崗位輪換是非常必要的,首先,崗位輪換使得采購員與供貨商之間無法保持長久的私人合作關系,相互間的信任度不易實現,同時,采購員由于相互間的輪崗會形成天然的監督機制,從該制度的實用效果來看,也基本能起到這種震懾的作用。當然這種制度也有它的弊端,如輪崗易造成人力資源的辦事效率降低、與供應商之間的溝通效率降低、因采購人員間的相互監督易造成內部人員間的關系不和諧等。不過這些弊端在現實中也并非一定會發生,通過管理人員成功的協調控制基本可以避免這些弊端。2)公開透明采購過程,采購決策集體化。首先可以使盡可能多的供貨商參與到報價中,增加了資源的廣泛性和報價的真實性,同時,由于投標資料在投標前是密封的,這就避免了采購人員與部分供應商串通的可能性,最大限度的保證了采購價格的真實性。另外,評標小組的集體決策化也是保證評標公平透明的重要保障。3)采購結果的“隨機抽查”常態化。因為是隨機的,增加了抽查的不確定性和無方向性,這也使得采購人員更容易保持公正廉潔的心態。

上面講的主要是通過公開透明的采購過程來保證采購項目市場價格的真實性,但如何才能采購到性價比最高的產品。

采購時間的充足性就至關重要了。

招標采購,需要采購人員有充足的時間來保證招標采購資料的完善性,這是采購工作成功的基礎。同時也需要給各個供應商提供充足的報價時間,這往往是供應商充分競爭最終使雙方達成合理價格的關鍵階段。實踐證明,在招標采購時間充足的情況下,采購效果往往會出人意料的好,反之,則差強人意。

2 加強設計過程管理,提高設計的成本合理性、設計產品的舒適性

1)開發商要有自己的設計思路,并在各個設計階段的審查中嚴格把關。設計階段應該遵循的途徑是開發商的構思—研討—咨詢—決策,只有這樣才能使產品適應市場或者可以說是創造市場。2)抓好設計中的新技術應用以滿足創作需求。在設計過程中研究,掌握并應用新技術新產品提高科技含量,以滿足市場需要,創造新的需要和創造新的市場,唯其如此才能贏得顧客和市場。但是,那些過分豪華、超前的新技術或者與產品定位不協調的新技術應用不是開發商應追求的目標。3)嚴格控制設計中裝飾性設計。一些沒有必要的異形結構,裝飾性柱和梁及外架等,其費用往往很高,施工難度也大,對工期也造成影響,應進行嚴格控制,對確有必要的也必須有一個投入與效益的分析和預測。4)優選設計單位。在設計委托時要盡量選擇優秀的設計單位,決不能因節約設計費用或其他原因而選擇設計能力較弱的設計單位,這會給未來的設計品質和成本控制留下無盡的麻煩。5)提高設計成果的成熟度,杜絕施工中設計變更的大量發生。在設計合同中,雙方應約定設計變更的發生不能大于總造價的百分比(注:在實際施工中設計單位不能為了不突破合同約定而將必須變更的事項人為的不予變更),并約定超出后的懲罰辦法。通過合同的制約,引起設計單位的重視,最大限度的提高施工圖紙的成熟度。6)通過各種手段加強設計單位的成本意識。開發商一定要強化設計單位的成本意識。比如,開發商可以要求設計單位在設計中采用限額設計。為了追求最高的性價比,開發商還可以與設計單位在設計合同中約定,“設計單位應保證設計產品在符合國家相關設計規范的前提下成本合理,開發商有權在設計單位出圖后再委托其他的設計單位對其圖紙進行成本優化審核,若審核后發現該圖紙成本合理,則開發商應給予一定的獎勵,反之,設計單位應給予開發商一定的賠償”。通過這些類似的約定,可以大大增強設計單位的成本意識,最終達到雙方共贏的目的。7)提高設計空間的合理性也是變相的降低成本。在現實生活中,我們經常可以看到這樣的事情,即差不多同樣位置、同樣類型的兩個樓盤,一個賣的很好,一個卻很一般,究其原因,主要是設計空間的合理性造成的差異。作為小業主,在同樣的建筑面積下當然都希望自己的房屋設計空間合理適用,沒有浪費的空間。有時小業主甚至會因為某個樓盤的空間設計更合理而愿意付出比旁邊別的樓盤更高一些的買價。而這些設計空間的合理性卻基本不會引起成本的增加。所以,何樂而不為。

3 強化施工過程管理,強調施工過程的精細化

1)加強施工合同簽訂階段的管理,在施工合同中分清開發商與承包商的雙方責任界限,防止因施工合同中約定的模糊不清而造成承包商的推諉和索賠,最終造成開發商無故的成本增加。2)加強施工過程中變更簽證的管理,形成行之有效的變更簽證流程制度,重點完善流程制度中的執行與監督部分,明確各方應承擔的責任,以形成完整的復核制度。工作中要重點關注變更簽證發生的合理性、必要性、經濟性、是否有更好的替代辦法等,通過這些方法,嚴格控制變更簽證的發生數量和金額。3)加強施工過程中施工方案合理性的分析。不同的施工方案,達到的施工質量可能是一樣的,但產生的費用和工期卻往往差異很大,所以,施工方案的審查與對比是施工中很重要的工作,如何在施工方案中平衡工期和費用之間的關系,對施工過程的成本控制影響巨大。4)專業人員的素質是施工過程成本控制的關鍵。從目前來看,房地產公司專業人員的素質參差不齊,這是在短期內很難改變的現實,能招到水平高的專業人員當然是最好的,但如果暫時招不到的話,就必須考慮對流程制度等的設置進行調整,將一些需各部門和各專業配合的工作盡量往專業水平高的部門和人員轉移(當然,這只是權益之計),否則很可能使流程制度變成一紙空文。另外,專業人員的定期培訓也是提高素質的關鍵因素,作為企業要創造有利于專業人員成長的環境,要建立適合自身企業文化和專業素養的人才培養的長效機制,只有這樣,房地產企業的成本控制才能真正的落到實處,成為企業不斷發展的強勁推力。

成本控制對于企業而言是一個永恒的話題,在當前競爭日趨激烈的房地產市場上更是日益突顯出它的重要性,我想,只要能夠按上述要求來做,就一定能夠在市場中博得先機,不斷在市場的大潮中發展壯大。

[1] 周文浩.房建工程項目降低成本的方法和途徑[J].山西建筑,2008,34(11):257-258.