項(xiàng)目管理Partnering模式在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用

蘇云濤

1 概述

社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展的基本規(guī)律決定了合理進(jìn)行社會(huì)分工、形成社會(huì)生產(chǎn)力配置的必要性,在建設(shè)工程領(lǐng)域也是如此,一個(gè)工程項(xiàng)目通常要由建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、供貨等多家單位分工合作共同完成。項(xiàng)目管理的重要內(nèi)容就是在項(xiàng)目全過程各個(gè)環(huán)節(jié)上,采取有效方式去處理分工合作所產(chǎn)生的各種矛盾。

在實(shí)際工作中,受“以人為本、顧客至上、可持續(xù)發(fā)展、雙贏、共同繁榮”等一些新思想的影響,工程項(xiàng)目管理領(lǐng)域也在發(fā)生一系列的變化,當(dāng)前項(xiàng)目管理更加面向市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)、注重人的因素、注重柔性管理,出現(xiàn)了Partnering管理方式。

2 項(xiàng)目管理Partnering模式

Partnering,我國(guó)大陸學(xué)者多譯作“伙伴關(guān)系”,我國(guó)臺(tái)灣學(xué)者則譯作“合作管理”。由于兩種譯法均與Partnering的英文原意出入較大,有未忠于原意之短,故本文仍直接以Partnering表示。

關(guān)于Partnering定義,一個(gè)最經(jīng)常引用的是由美國(guó)建筑業(yè)協(xié)會(huì)(Construction Industry Institute,縮寫為CII,1991年)所明確——Partnering是雙方或多方為實(shí)現(xiàn)商業(yè)目標(biāo)使各方資源使用效率最大化而締結(jié)的一種長(zhǎng)期關(guān)系。它需要對(duì)傳統(tǒng)關(guān)系進(jìn)行改變,使之成為不考慮組織邊界的一種共享文化,這個(gè)關(guān)系是建立在信任、對(duì)共同目標(biāo)的貢獻(xiàn),以及對(duì)各方的期望和價(jià)值的理解之上的[2]。

2.1 Partnering模式工作流程

1)準(zhǔn)備階段。實(shí)施Partnering宜在工程招標(biāo)階段即開始策劃,這時(shí)可以及早了解將來項(xiàng)目主要參加方對(duì)應(yīng)用Partnering的期望,及早探討項(xiàng)目面臨的具體問題和影響因素,如進(jìn)度安排、新技術(shù)的應(yīng)用、現(xiàn)場(chǎng)條件等。2)實(shí)施階段。在準(zhǔn)備階段的基礎(chǔ)上由參加Partnering的各方簽署Partnering協(xié)議,并建立起溝通機(jī)制、沖突處理機(jī)制和項(xiàng)目評(píng)價(jià)機(jī)制。該階段是不斷完善、持續(xù)改進(jìn)的Partnering實(shí)施的動(dòng)態(tài)過程,表現(xiàn)為通過后續(xù)Partnering討論會(huì)和Partnering方式實(shí)施評(píng)價(jià),不斷完善溝通機(jī)制、沖突處理機(jī)制、項(xiàng)目評(píng)價(jià)機(jī)制以及Partnering的實(shí)施。同時(shí)Partnering是一個(gè)開放的系統(tǒng),可以隨著項(xiàng)目的進(jìn)程吸納新的合作伙伴(Partner)。3)再實(shí)施階段。在再實(shí)施階段,提出了當(dāng)本項(xiàng)目完成Partnering合作后下一步的走向:或者是再次進(jìn)行項(xiàng)目Partnering層面上的合作;或是在再次合作時(shí)由項(xiàng)目Partnering上升到戰(zhàn)略Partnering;或者是業(yè)主無后續(xù)項(xiàng)目,合作結(jié)束。

2.2 Partnering模式與傳統(tǒng)模式的比較

Partnering管理經(jīng)營(yíng)觀給傳統(tǒng)的工程建設(shè)領(lǐng)域帶來新的理念:摒棄傳統(tǒng)的認(rèn)為一方的獲利會(huì)導(dǎo)致另一方損失的“輸贏”觀,體現(xiàn)雙贏是最好的結(jié)果;創(chuàng)造一種對(duì)項(xiàng)目的均攤共享的觀念,提倡“讓我們一起努力、一起分享”的態(tài)度;倡導(dǎo)以結(jié)果為導(dǎo)向的思維方式,既重視效率也重視結(jié)果,側(cè)重于“做正確的事”,而不僅僅是“把事做正確”。Partnering并不鼓勵(lì)妥協(xié)或放棄,而是致力于通過溝通、協(xié)作,采用策略、更具創(chuàng)造性的方式來解決問題,實(shí)現(xiàn)各方共同利益。

根據(jù)Grandberg博士的最新研究發(fā)現(xiàn),與采用傳統(tǒng)建設(shè)方式相比,采用Partnering模式可以對(duì)投資、進(jìn)度、質(zhì)量的控制產(chǎn)生顯著的效果。合作伙伴式管理既可以保持分工的效率,又可以獲得合作的好處[4]。

3 Partnering模式在房地產(chǎn)應(yīng)用前景分析

3.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的定義及特點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是工程項(xiàng)目管理的一個(gè)分類,是房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用進(jìn)行全過程和全方位的綜合管理,實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項(xiàng)目上的優(yōu)化配置,為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。它是一門應(yīng)用性很強(qiáng)的綜合性學(xué)科,也是具有很大發(fā)展?jié)摿Φ男屡d學(xué)科。

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中責(zé)任主體主要有開發(fā)商、設(shè)計(jì)師、監(jiān)理工程師、承包商、分包商及供應(yīng)商,其相互協(xié)調(diào)的難度較大。同時(shí),房地產(chǎn)項(xiàng)目具有開發(fā)周期長(zhǎng)、投資金額大、面臨風(fēng)險(xiǎn)多的特點(diǎn)。所以,正確選擇項(xiàng)目管理方式對(duì)最終目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)有很大的影響。

3.2 Partnering模式在房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)用的分析

1)供應(yīng)商。供應(yīng)商(建筑材料及設(shè)備)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過程中的重要合作伙伴。一般來說,建筑材料及設(shè)備采購費(fèi)占整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)總成本的20%～30%,這部分費(fèi)用的有效控制對(duì)于項(xiàng)目整體開發(fā)成本的控制具有重要作用,而且建材、設(shè)備的供貨周期對(duì)于項(xiàng)目的工期控制,品質(zhì)及售后服務(wù)對(duì)于項(xiàng)目的質(zhì)量控制也都有重要影響,通過合作,開發(fā)商可以更好地控制項(xiàng)目成本、工期及質(zhì)量。對(duì)于供應(yīng)商而言,與開發(fā)商建立并維持伙伴關(guān)系,可以獲得穩(wěn)定的產(chǎn)品需求,同時(shí)借助開發(fā)商項(xiàng)目的實(shí)物廣告以及其他宣傳途徑,增加商業(yè)機(jī)會(huì),擴(kuò)大營(yíng)銷渠道。

2)設(shè)計(jì)商。設(shè)計(jì)商是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)中前期的重要合作伙伴。眾所周知,項(xiàng)目開發(fā)總成本的70%左右在設(shè)計(jì)階段就已確定,設(shè)計(jì)階段對(duì)于項(xiàng)目成本控制來說極為重要。通過與設(shè)計(jì)商合作,開發(fā)商能夠有效地聯(lián)合設(shè)計(jì)商對(duì)于項(xiàng)目的設(shè)計(jì)開展全生命周期費(fèi)用分析,按照價(jià)值分析的結(jié)果來選擇或修正設(shè)計(jì)方案。此外,伙伴關(guān)系的建立還能有效地減少雙方的交易成本,保持相對(duì)穩(wěn)定的設(shè)計(jì)質(zhì)量,以及形成比較成熟的設(shè)計(jì)風(fēng)格。對(duì)于設(shè)計(jì)商,尋求成熟、穩(wěn)健的開發(fā)商作為合作伙伴,有利于其設(shè)計(jì)效果的有效體現(xiàn),通過參與項(xiàng)目全生命周期費(fèi)用分析,設(shè)計(jì)商能更好地從經(jīng)濟(jì)角度來實(shí)施設(shè)計(jì),提高其設(shè)計(jì)檔次。

3)承建商。承建商是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目工程建設(shè)階段的重要合作伙伴。承建商作為項(xiàng)目建設(shè)單位,工作質(zhì)量的好壞直接關(guān)系到設(shè)計(jì)效果的體現(xiàn)程度、工程質(zhì)量的優(yōu)良程度等,精心選擇富有工程經(jīng)驗(yàn)、管理水準(zhǔn)較高的承包商,并建立長(zhǎng)期的伙伴關(guān)系有助于維持項(xiàng)目的工程質(zhì)量、減少管理及交易成本。對(duì)于承建商,與開發(fā)商建立較為穩(wěn)定的伙伴關(guān)系有助于其穩(wěn)步發(fā)展,對(duì)于建筑企業(yè)規(guī)模的平穩(wěn)擴(kuò)大十分有益;同時(shí),伴隨著開發(fā)項(xiàng)目品質(zhì)被人們所認(rèn)同,承建商作為項(xiàng)目實(shí)施團(tuán)隊(duì)的重要成員也會(huì)被認(rèn)同,益于開創(chuàng)自身的品牌。

3.3 Partnering模式在房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)用的重點(diǎn)

在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下,單個(gè)企業(yè)的資源與能力顯得越來越有限,Partnering模式立足于有效整合社會(huì)資源,使企業(yè)集中優(yōu)勢(shì)資源,構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力,實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)期、持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。合作是整合社會(huì)資源、構(gòu)建核心能力的有效途徑。在平等互利的基礎(chǔ)上,開發(fā)商與其合作伙伴通過一定模式建立相對(duì)穩(wěn)定的合伙關(guān)系,將達(dá)到雙贏。

4 典型案例剖析(泉州深國(guó)投商業(yè)中心)

4.1 項(xiàng)目概況

泉州深國(guó)投商業(yè)中心暨沃爾瑪購物中心(現(xiàn)名嘉信茂購物廣場(chǎng))位于福建省泉州市鯉城區(qū)江濱北路,項(xiàng)目總占地面積18 394 m2,總建筑面積43 300 m2,為框架結(jié)構(gòu)建筑,設(shè)地下1層、地上3層及屋面停車場(chǎng),項(xiàng)目總投資約2億元人民幣。其中地上2層,3層為世界零售巨頭沃爾瑪購物商場(chǎng),面積為17 956 m2;地下1層、地上1層引進(jìn)了世界五百強(qiáng)企業(yè)、東南亞最大的房地產(chǎn)上市公司之一的新加坡嘉德置地集團(tuán),與深國(guó)投共同打造深國(guó)投商業(yè)中心。

4.2 公司背景及發(fā)展理念

深國(guó)投商用置業(yè)有限公司是中國(guó)一流的商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)及經(jīng)營(yíng)管理公司,也是沃爾瑪深國(guó)投百貨有限公司的中方股東之一。公司以世界五百強(qiáng)連鎖零售商沃爾瑪為主力租戶,專注于國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開發(fā)、工程建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理。

繼與沃爾瑪合作后,深國(guó)投商置與新加坡嘉德置地、美國(guó)西蒙集團(tuán)(SIMON)、摩根士丹利(Morgan Stanley)、高摩盛(GMS)、大潤(rùn)發(fā)、華潤(rùn)萬家等一批具有強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力及雄厚經(jīng)濟(jì)實(shí)力的國(guó)際、國(guó)內(nèi)著名公司建立了友好合作、共同發(fā)展的戰(zhàn)略合作關(guān)系。截至2009年年底,深國(guó)投商置公司已在全國(guó)13個(gè)省份設(shè)立了分支機(jī)構(gòu),業(yè)務(wù)范圍遍及全國(guó)40多個(gè)城市。

在工程開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域,由于項(xiàng)目具有可復(fù)制性,其供應(yīng)商、設(shè)計(jì)商、承包商大部分為戰(zhàn)略合作關(guān)系,其中設(shè)計(jì)單位主要有5家,總承包商主要有3家,設(shè)備供應(yīng)商也相對(duì)固定(如電梯為美國(guó)奧的斯、中央空調(diào)為開利)。

4.3 項(xiàng)目三控成果

質(zhì)量控制:項(xiàng)目工程被評(píng)為“泉州市安全文明示范工地”“福建省安全文明示范工地”,工程質(zhì)量得到社會(huì)各界的好評(píng)。

進(jìn)度控制:項(xiàng)目自2005年5月12日開工建設(shè),于2006年3月31日結(jié)構(gòu)封頂,含內(nèi)裝修全面竣工為2006年11月8日,開業(yè)日期為2006年12月15日。該項(xiàng)目從開工到開業(yè)總工期約19個(gè)月,創(chuàng)造當(dāng)時(shí)項(xiàng)目建設(shè)新紀(jì)錄。

造價(jià)控制:本項(xiàng)目各階段完成合同簽訂共39份,合同總金額為120 434 857元。其中總部與合作伙伴簽訂的合同計(jì)18份,合同總金額為119 268 858元,占99.03%;項(xiàng)目公司招標(biāo)與簽訂合同共21份,合同總金額為1 165 999元。各合同內(nèi)容及工作界面劃分清楚明確,基本無扯皮現(xiàn)象出現(xiàn)。

5 結(jié)語

Partnering模式是一種新型的工程項(xiàng)目管理模式,它打破了以往管理模式的那種單純?yōu)榱私ㄔO(shè)活動(dòng)而建立的純粹合同關(guān)系,通過建立共同目標(biāo)、彼此合作產(chǎn)生了信任、健康的工作關(guān)系,改善了溝通,提高了資源的使用效率,減少了爭(zhēng)議,提高了項(xiàng)目績(jī)效。

Partnering模式是一種先進(jìn)的工程項(xiàng)目管理模式,在投資控制、進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、索賠管理、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面具有潛在價(jià)值,在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的適用空間。

[1] 陳柳欽.國(guó)際工程大型投資項(xiàng)目管理模式探討[J].工程建設(shè)項(xiàng)目管理與總承包,2006,15(1):35-37.

[2] 侯祥朝.公共工程項(xiàng)目融資代建制研究[M].北京:長(zhǎng)虹出版公司,2006.

[3] 王從英,王 力.激勵(lì)理論在項(xiàng)目管理中的應(yīng)用[J].山西建筑,2008,34(15):183-184.

[4] Gransberg D D,Dillon W D,Reynolds L,et al.Quantitative analysis of partered project performance[J].Journal of construction engineering and management,2005(6):65-66.

[5] 余 健,李啟明.基于供應(yīng)鏈管理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合伙模式研究[J].建筑管理現(xiàn)代化,2003(4):89-91.