房地產企業在建設過程中的資金成本控制

丁 榮

1 前期費用

隨著房地產業市場的競爭加劇，如何搞好成本控制，使經濟效益最大化已經成為房地產企業提高自身競爭力的重要途徑。工程的前期費用包括土地成本、專業費用、規劃報建費、施工報建費幾項。現經筆者調查，以一具有典型代表性的地塊為例，分析房地產項目的開發成本情況。

1.1 土地成本

1)土地出讓金:52畝×115萬元/畝=5 980萬元。

2)契稅:5 980萬元×4%=239.2萬元。

小計:6 219.2萬元。

1.2 專業費用

1)規劃設計費:138 200 m2×6元/m2=82.92萬元。

2)單體設計費:138 200 m2×10元/m2=138.2萬元。

3)地質勘探費:15萬元。

4)測量放線費:138 200 m2×0.6元/m2=8.29萬元。

5)景觀設計費:21 540 m2×20元/m2=43.08萬元。

6)工程監理費:138 200 m2×10元/m2=138.2萬元。

7)決算審計費:138 200 m2×10元/m2=138.2萬元。

小計:563.89萬元。

1.3 規劃報建費

1)城市基礎設施配套費:

住宅:119 672 m2×70元/m2=837.7萬元;

非住宅:14 148 m2×110元/m2=155.6萬元。

2)地方教育附加費:119 672 m2×50元/m2=598.36萬元。

3)墻改費:138 200 m2×8元/m2=110.56萬元。

4)白蟻防治費:138 200 m2×2.5元/m2=34.5萬元。

5)規劃科技服務費:

用地許可證階段:0.7萬元;

規劃許可證階段:住宅:119 672 m2×1.4元/m2=16.75萬元;

非住宅:14 148 m2×2.3元/m2=3.25萬元。

6)市容環衛費:138 200 m2×5元/m2=69.1萬元。

7)日照分析、交通分析費:13.32萬元。

8)規劃公示費:

公示牌制作費:大于1萬m2，2 412元/幢×1=0.24萬元;

公示費:800元/幢×6=0.48萬元。

9)環評費:0.8萬元。

10)面積測繪費:住宅:119 672 m2×1.4元/m2=16.75萬元;

非住宅:14 148 m2×2.4元/m2=3.39萬元。

11)曬圖、打圖費:3.0萬元。

小計:1 863.7萬元。

1.4 施工報建費

1)散裝水泥費:138 200 m2×1.5元/m2=20.73萬元。

2)質監費:138 200 m2×1元/m2=13.82萬元。

3)勞保基金:此項費用并入工程費。

4)審圖費:138 200 m2×1.5元/m2=20.73萬元。

5)合同鑒證費:138 200 m2×0.3元/m2=4.14萬元。

6)防雷審查費:138 200 m2×1.1元/m2=15.2萬元。

7)建筑工程交易費:138 200 m2×0.3元/m2=4.14萬元。

8)印花稅:138 200 m2×0.3元/m2=4.14萬元。

小計:82.9萬元。

2 房地產企業施工階段費用

施工階段的工程成本是指建筑房地產企業以工程項目作為成本核算的對象，在施工過程中，所耗費的生產資料，轉移價值和勞動者的必要勞動，所創造的價值的貨幣形式，或者說是工程項目在施工過程中，所發生的全部生產費用的總和。

2.1 建安工程費

1)土建工程費:138 200 m2×1 500元/m2=20 730萬元。

2)水電設備安裝工程費:138 200 m2×200元/m2=2 764萬元。

3)電梯設備安裝工程費:公寓樓:15臺×50萬元/臺=750萬元。

4)空調、通風設備費:14 148 m2×200元/m2=282.96萬元。

小計:24 526.96萬元。

2.2 配套費

1)前期三通一平費:270萬元:a.施工水費:5萬元;b.施工電費:20萬元;c.場地平整:5萬元;d.圍墻:50萬元;e.施工道路排水:5萬元;f.售樓中心建造、裝修費:200萬元。

2)道路、排水:21 539.78 m2×(1-47.8%)×300元/m2=337.3萬元。

3)景觀綠化:21 539.78 m2×39%×340元/m2=285.6萬元。

4)供水工程費:138 200 m2×25元/m2=345.5萬元。

5)供電工程費:138 200 m2×65元/m2=898萬元。

6)電信工程費:138 200 m2×1.5元/m2=20.73萬元。

7)有線電視工程費:138 200 m2×1.5元/m2=20.73萬元。

8)智能化工程費:138 200 m2×20元/m2=276萬元。

小計:2 738.86萬元。

2.3 成本

直接成本:(一)+(二)+(三)+(四)+(五)+(六)=35 995.51萬元。

不可預見費:35 995.51萬元×3%=1 079.86萬元。

管理費用:35 995.51萬元×3%=1 079.86萬元。

財務費用:35 995.51萬元×40%×10%=1 439.82萬元。

總成本合計:

(七)+(八)+(九)+(十)=39 595.05萬元。

銷售凈收入:

1)銷售收入:

a.商業部分:14 148 m2×10 000元/m2=14 148萬元。

b.住宅部分:119 672 m2×3 600元/m2=43 081.92萬元。

小計:57 229.92萬元。

2)銷售稅費:

a.營業稅及其他:57 229.92萬元×5.61%=3 210.59萬元。

b.企業所得稅:57 229.92萬元×15%×25%=2 146.12萬元。

c.土地增值稅:按預征計算法。

d.商業用房:14 148萬元×4%=565.92萬元。

住宅用房:43 081.92萬元×1%=430.81萬元。

小計:6 353.44萬元。

3)營銷費用:57 229.92萬元×2.5%=1 430.74萬元。

4)銷售凈收入:1)-2)-3)=49 445.74萬元。

利潤:銷售凈收入-總成本=49 446萬元-39 595萬元=9 851萬元。

3 施工階段成本控制中存在的問題

1)對成本控制認識上存在誤區。2)施工階段成本控制體系不夠完善。3)忽視了工程項目的質量控制。4)缺乏相應的激勵機制。5)對施工過程缺少有效管理。

4 結語

房地產企業施工階段的成本控制是一個非常復雜的問題，涉及的內容很多。在競爭日益激烈的今天，企業之間所比拼的就是質量和價格，而成本又是制定價格的基礎，所以如何在保證質量的前提下，降低工程項目的成本已經成為施工企業能否持續發展的基本條件。本文通過對工程項目成本控制中的一些問題的分析，提出了進行成本控制的一些建議，希望房地產企業能把成本控制作為企業的核心任務。

[1] 趙永圖.淺談施工項目中的成本控制[J].山西建筑，2009，35(4):269-271.