論物業(yè)管理企業(yè)供暖成本的特點(diǎn)及管控

張維玲

1 物業(yè)管理企業(yè)供暖成本的特點(diǎn)

物業(yè)管理企業(yè)的供暖工作就是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)業(yè)主房屋及配套的公共建筑進(jìn)行供暖，對(duì)相關(guān)設(shè)備、管道進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的溫度。從物業(yè)管理企業(yè)供暖工作性質(zhì)可以看出，物業(yè)管理企業(yè)供暖的工作具有空間分散、時(shí)間連續(xù)、內(nèi)容復(fù)雜等特點(diǎn)。空間分散是指物業(yè)管理企業(yè)供暖工作的分散，因?yàn)槠涔芾淼氖且粋€(gè)個(gè)獨(dú)立的建筑或物業(yè)小區(qū)，這些管理對(duì)象一般相對(duì)分散。時(shí)間連續(xù)是指在一個(gè)供暖期內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)供暖工作時(shí)間連續(xù)，要24 h為業(yè)主提供服務(wù)。內(nèi)容復(fù)雜即物業(yè)管理企業(yè)的供暖工作內(nèi)容多而雜，既有能源的管理，又有資源的匹配，還要做好服務(wù)。由于物業(yè)管理供暖工作的這些特點(diǎn)，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)供暖成本也呈現(xiàn)出如下特點(diǎn):1)成本構(gòu)成復(fù)雜。即物業(yè)管理企業(yè)的供暖成本形成點(diǎn)多。物業(yè)管理企業(yè)的成本可分為能源成本、管理成本、資源成本。能源成本是在供暖過程中所需要消耗的煤炭、水、電等成本。管理成本是對(duì)小區(qū)房屋的管道進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理所發(fā)生的成本。資源成本是供暖前或過程中所發(fā)生的設(shè)備、人力資源等成本。2)供暖面積日益增加。即物業(yè)管理企業(yè)供暖成本的發(fā)生在地域上分布面廣。物業(yè)管理企業(yè)為了發(fā)展，為了取得規(guī)模效益，總是不斷地爭(zhēng)地盤、搶市場(chǎng)，規(guī)模越做越大，地盤越爭(zhēng)越多，市場(chǎng)也越來越大，物業(yè)的分布面也越來越廣，從而使物業(yè)管理供暖成本的發(fā)生面也越來越廣。3)供暖成本受基礎(chǔ)設(shè)施影響較大。由于不同建筑物和小區(qū)往往類型不一、大小不一、新舊不一、特點(diǎn)不一、業(yè)主的要求不一導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)供暖成本受基礎(chǔ)設(shè)施影響很大。對(duì)于一些新建的樓盤，由于供暖管道等基礎(chǔ)設(shè)施良好，因此維護(hù)成本低，但對(duì)于一些年代久遠(yuǎn)的建筑物來說，由于供暖管道老化腐蝕嚴(yán)重，其維護(hù)成本自然要高，因此供暖成本受基礎(chǔ)設(shè)施影響較大。

2 物業(yè)管理企業(yè)供暖成本管理的現(xiàn)狀

1)成本管理起點(diǎn)的滯后性。即物業(yè)管理企業(yè)供暖成本管理一般起始于物業(yè)接管驗(yàn)收以后。事實(shí)上，物業(yè)管理供暖成本的高低很大程度上取決于物業(yè)自身的特點(diǎn)，如物業(yè)的規(guī)模、物業(yè)的設(shè)計(jì)特點(diǎn)、物業(yè)所使用的材料、物業(yè)的質(zhì)量特別是供暖鍋爐的質(zhì)量、物業(yè)是外掛暖氣片還是地暖等等。這些先天因素在很大程度上決定了物業(yè)管理供熱成本的高低。2)成本管理體制的不合理性。目前大多數(shù)的供暖成本管理由物業(yè)公司統(tǒng)一管理，物業(yè)供暖部門處于執(zhí)行地位，缺乏主觀能動(dòng)性。員工的工作績(jī)效與工資收入聯(lián)系不大，員工缺乏激勵(lì)機(jī)制，這些都在一定程度上制約了成本管理的發(fā)展。3)成本管理思路的片面性。現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)一提成本管理就是降低成本，一涉及降低成本就是裁員減人、減少費(fèi)用支出等等。殊不知這樣的管理思路，已嚴(yán)重不適應(yīng)現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也不適應(yīng)物業(yè)管理市場(chǎng)自身的發(fā)展。成本管理思路的片面性導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)供暖成本管理的深度、廣度都嚴(yán)重不夠。在管理深度上，往往只重視服務(wù)與管理過程的節(jié)約，而沒有通過成本與技術(shù)的有機(jī)結(jié)合、成本與業(yè)主需要的有機(jī)結(jié)合、成本與服務(wù)質(zhì)量的最佳匹配，實(shí)現(xiàn)成本的深度控制。4)成本管理方法的局限性。物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)行的供暖成本管理方法包括標(biāo)準(zhǔn)成本法、責(zé)任成本法等，都是傳統(tǒng)的成本管理方法。這些方法在一定條件下能發(fā)揮一定的作用，但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，特別是在強(qiáng)調(diào)業(yè)主為主導(dǎo)的條件下，這樣的成本管理方法有其局限性。標(biāo)準(zhǔn)成本、責(zé)任成本實(shí)際上體現(xiàn)的是一種差額管理思想，即企業(yè)根據(jù)經(jīng)營目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)效益的要求，預(yù)先制定成本控制的標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)，核算后對(duì)產(chǎn)生的實(shí)際成本和標(biāo)準(zhǔn)成本之間的差異進(jìn)行分析、評(píng)價(jià)、考核，以確保經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。5)成本管理內(nèi)容的簡(jiǎn)單化。受物業(yè)管理行業(yè)整體收入低的制約，物管企業(yè)供暖工作中缺乏文化素質(zhì)高，知識(shí)結(jié)構(gòu)合理的員工，現(xiàn)有的員工往往缺乏對(duì)供暖成本各項(xiàng)作業(yè)環(huán)節(jié)流程實(shí)質(zhì)性的認(rèn)識(shí)，因此很難找到降低成本的有效途徑。

3 完善物業(yè)管理企業(yè)供暖成本管控的對(duì)策

3.1 運(yùn)用系統(tǒng)工程

系統(tǒng)工程又稱系統(tǒng)分析，是指通過對(duì)影響供暖成本的所有因素進(jìn)行綜合分析，找出所有因素的最佳匹配，使供暖以最低的總成本，達(dá)到最佳的效果。如鍋爐功率與供暖面積的匹配問題，設(shè)備成本與使用成本之間的關(guān)系，爐排速度與煤厚度的關(guān)系，煤炭質(zhì)量與價(jià)格的關(guān)系，煤炭質(zhì)量與員工數(shù)量的關(guān)系，煤炭質(zhì)量與爐鏜煤層厚度關(guān)系等等。如何使這些因素最為匹配，達(dá)到最佳效果，是供暖成本控制首先要考慮的。

3.2 降低能源的采購成本

自金融風(fēng)暴席卷全球以來，物業(yè)管理企業(yè)的供暖同樣面臨能源價(jià)格上漲、采購成本增加等嚴(yán)峻形勢(shì)，擁有并保持一個(gè)具有高度競(jìng)爭(zhēng)力的供應(yīng)市場(chǎng)，具有成本領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，對(duì)任何一個(gè)公司，都是具有關(guān)鍵戰(zhàn)略意義的。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，面對(duì)日益嚴(yán)峻的成本壓力和殘酷的市場(chǎng)挑戰(zhàn)，尋找合適供應(yīng)商提供產(chǎn)品或服務(wù)，降低采購成本已成為影響企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力的關(guān)鍵因素。HP，IBM，通用電器，本田等世界500強(qiáng)公司，通過科學(xué)的采購與供應(yīng)商管理，每年在供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)節(jié)約6%～8%的成本。物業(yè)管理企業(yè)可以以此為鑒，比如物業(yè)管理企業(yè)采購煤炭等主要能源可以通過“招標(biāo)”方式，貨比三家，選取性價(jià)比最高的供應(yīng)商合作。也可以利用煤炭的波動(dòng)，選擇用煤淡季和煤價(jià)處于低谷時(shí)儲(chǔ)備煤炭，還可以聯(lián)合其他物業(yè)公司進(jìn)行規(guī)模采購，以降低采購成本的目的。

3.3 降低設(shè)備維護(hù)成本

降低設(shè)備維護(hù)成本是降低供暖成本非常重要的一部分。物業(yè)管理供暖工作中的設(shè)備維護(hù)要嚴(yán)格堅(jiān)持“三不原則”，即舊的能用，不換新的;能換零部件的，不換總成;能自己修復(fù)，絕不請(qǐng)人。鍋爐停爐后的維修保養(yǎng)工作十分復(fù)雜，對(duì)于一些專業(yè)性要求不高的工作，如對(duì)管道內(nèi)水垢和管道外積灰的清理，設(shè)備的外部保養(yǎng)等都可以自己完成，這也是有效降低成本的方法之一。

3.4 注重細(xì)節(jié)管理

細(xì)節(jié)決定成敗，細(xì)節(jié)出效益。物業(yè)管理企業(yè)要降低供暖成本，就必須完善細(xì)節(jié)管理。物業(yè)管理企業(yè)供暖成本的特點(diǎn)也要求我們更多地關(guān)注成本管理的細(xì)節(jié)，要將成本管理的重點(diǎn)鎖定在管理和服務(wù)中的每一個(gè)細(xì)節(jié)中。要嚴(yán)格控制“風(fēng)煤比”，盡量用中前火，控制爐排速度與煤層厚度，注意隨氣候變化調(diào)整出水溫度，加強(qiáng)對(duì)管道中途熱損耗的管理，及時(shí)修復(fù)管道的“跑冒滴漏”，節(jié)約一度電、一滴水、一粒煤。每個(gè)崗位、每個(gè)成本發(fā)生點(diǎn)都要制定成本管理標(biāo)準(zhǔn)，要責(zé)任到人，日常消耗和所發(fā)生的費(fèi)用要建立臺(tái)賬，每月底由專人計(jì)算匯總，進(jìn)行量化考核。要通過多種形式、采取多種途徑讓員工懂得控制成本細(xì)節(jié)的技巧和方法。

3.5 完善操作流程

完善操作流程就是運(yùn)用統(tǒng)籌法完善供暖工作程序和流程，以最低運(yùn)行成本達(dá)到最高運(yùn)行效率，這也是物業(yè)管理企業(yè)供暖工作中要認(rèn)真研究的。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)還要完善決策機(jī)制、員工的激勵(lì)機(jī)制、員工的進(jìn)出機(jī)制等等。

3.6 提升管理的科技含量

首先，應(yīng)提升物業(yè)管理供暖中科技含量，包括利用科學(xué)知識(shí)對(duì)爐鏜進(jìn)行改造，以更加合理的形狀和角度達(dá)到提高熱效率，降低熱成本的效果;配備高科技的供暖、維護(hù)的設(shè)施設(shè)備，以降低使用成本。其次，要運(yùn)用先進(jìn)的管理方法，包括在物業(yè)供暖過程中對(duì)人、材、物的調(diào)度，在管理中運(yùn)用系統(tǒng)工程、運(yùn)籌學(xué)、目標(biāo)管理、全面質(zhì)量管理、價(jià)值工程等現(xiàn)代化管理方法，以降低管理和服務(wù)成本。第三，提升物業(yè)管理企業(yè)供暖成本管理本身的科技含量，包括運(yùn)用信息化技術(shù)，逐步完善成本管理中成本預(yù)測(cè)、成本分析、成本評(píng)估等工作。利用會(huì)計(jì)核算電腦化和網(wǎng)絡(luò)化的優(yōu)勢(shì)，建立成本信息庫等。第四，提高人員素質(zhì)，建立精通管理會(huì)計(jì)、擅長(zhǎng)成本控制的員工隊(duì)伍。人員素質(zhì)的高低是決定供暖成本控制工作成敗的一個(gè)關(guān)鍵因素。因此，物業(yè)管理企業(yè)一方面要注重引進(jìn)高素質(zhì)、高知識(shí)層次的人才;另一方面要立足現(xiàn)有的員工隊(duì)伍，通過培訓(xùn)等手段大力提高員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)。要堅(jiān)決拋棄物業(yè)管理誰都可以干，物業(yè)管理成本誰都可以搞的思想。