國內(nèi)房地產(chǎn)投資效應(yīng)研究綜述

□文/王振波

國內(nèi)房地產(chǎn)投資效應(yīng)研究綜述

□文/王振波

近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，對住房的需求不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)開始迅速升溫，房地產(chǎn)投資的帶動作用開始顯現(xiàn)。許多學(xué)者通過大量方法對房地產(chǎn)投資的帶動效用作了深刻研究，本文從房地產(chǎn)投資帶來的正效應(yīng)和負(fù)效應(yīng)兩個方面對房地產(chǎn)投資效應(yīng)進(jìn)行綜述。

房地產(chǎn)；投資；綜述

1998年以后，國家停止了住房實物分配，開始了貨幣分房的時代，并把住房逐步推向市場。隨著我國城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)也開始迅速升溫，2003年國家把房地產(chǎn)業(yè)作為拉動經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，成為推動我國經(jīng)濟(jì)增長的重要力量。房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)的帶動效應(yīng)研究引起國內(nèi)學(xué)者的重視，通過不同方法、不同角度對房地產(chǎn)投資效用進(jìn)行研究，并取得了相應(yīng)的成果。

一、房地產(chǎn)投資正外部性研究

我國房地產(chǎn)業(yè)起步比較晚，對房地產(chǎn)投資帶動效應(yīng)研究開始于20世紀(jì)末，僅僅依靠簡單的數(shù)字比較關(guān)系和回歸分析來分析房地產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟(jì)的影響。隨著一些新的研究方法被引入，國內(nèi)對房地產(chǎn)投資的研究也更為深入，特別是將計量經(jīng)濟(jì)學(xué)的方法應(yīng)用到房地產(chǎn)投資的研究當(dāng)中，取得了很大的成果。

起初對于房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)的拉動作用的分析，只局限于對房地產(chǎn)投資的定性分析，王騏驥（2000）、蒙天森（1999）等認(rèn)為加大房地產(chǎn)業(yè)投資有利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。還有一些學(xué)者通過回歸分析來研究房地產(chǎn)投資的帶動效應(yīng)。谷濤（2000）、施建剛等（2000）對我國房地產(chǎn)投資與GDP的關(guān)系進(jìn)行分析，分析表明房地產(chǎn)投資對刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展有一定的作用。由于回歸分析是建立在數(shù)據(jù)平穩(wěn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行分析的，當(dāng)遇到時間序列是不平穩(wěn)的時候就顯示其缺陷性。一些學(xué)者開始把先進(jìn)的計量經(jīng)濟(jì)學(xué)研究方法融入房地產(chǎn)投資的研究當(dāng)中。沈悅、劉洪玉（2004）、劉紅（2006）、黃忠華等（2008）等通過誤差修正模型、VAR模型等計量經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來分析房地產(chǎn)投資帶動效應(yīng)。

投入產(chǎn)出理論是研究經(jīng)濟(jì)體系（國民經(jīng)濟(jì)、地區(qū)經(jīng)濟(jì)、部門經(jīng)濟(jì)、公司或企業(yè)經(jīng)濟(jì)單位）中各個部分之間投入與產(chǎn)出的相互依存、相互制約關(guān)系的數(shù)量分析方法。通過投入產(chǎn)出模型來分析房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)間的關(guān)聯(lián)效應(yīng)，由關(guān)聯(lián)效應(yīng)的強(qiáng)弱來分析房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位，最終又會作用于經(jīng)濟(jì)增長的效率。顧云昌（1998）、李啟明（2002）等通過國民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計數(shù)據(jù)的粗算得到對其他產(chǎn)業(yè)帶動的誘發(fā)系數(shù)。隨著研究方法的不斷改進(jìn)，通過投入產(chǎn)出表計算房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)帶動效應(yīng)更為準(zhǔn)確。劉水杏（2003）、王國軍、劉水杏（2004）、閆永濤等（2007）、程杰、彭燦（2010）等學(xué)者對我國房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng)進(jìn)行了分析。

（一）房地產(chǎn)投資驅(qū)動效應(yīng)區(qū)域差異分析。大量研究表明，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)具有明顯的拉動作用，，但是不同區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)的拉動效果卻顯示出區(qū)域差異的特點(diǎn)。王國軍、劉水杏（2004）利用1997年投入產(chǎn)出表的數(shù)據(jù)，對國際和國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng)進(jìn)行比較，分析表明我國房地產(chǎn)投資總的拉動效應(yīng)與美、日、英、澳基本一致，但也顯示出后向拉動的效果比前向拉動的效果更為明顯。這一方面反映了我國房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)的帶動作用較大；另一方面也反映了我國房地產(chǎn)業(yè)效率不高，中間投入多，最終導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)本身發(fā)展水平低下。閆永濤等（2007）利用2002年投入產(chǎn)出表的數(shù)據(jù)分析得出中國房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)的拉動系數(shù)高于美國和日本同期拉動系數(shù)，同日本、美國一樣，在所有產(chǎn)業(yè)中房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)的拉動效果并不明顯，處在所有行業(yè)的最后幾位。但同時他也提出中國房地產(chǎn)開發(fā)尚處在初級階段，房地產(chǎn)業(yè)還有很大發(fā)展?jié)摿Γ?dāng)把房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)考慮進(jìn)來，其帶動效果就很明顯，不能狹隘地僅僅從經(jīng)濟(jì)核算體系中的數(shù)據(jù)去體現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的帶動作用。黃忠華等（2008）對1997～2006年全國31個省市、直轄市的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，分析表明，房地產(chǎn)投資在不同地區(qū)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率也顯示出其差異性，東部地區(qū)房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)最大，中部次之，西部最小。從長期和短期影響看，地區(qū)經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率可能性也就越大。

（二）房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長因果關(guān)系研究。房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間的因果關(guān)系存在三種關(guān)系：GDP對房地產(chǎn)開發(fā)投資存在單向顯著Granger因果關(guān)系，房地產(chǎn)投資對GDP存在單向顯著Granger因果關(guān)系，以及GDP與房地產(chǎn)投資互為Granger因果關(guān)系。沈悅、劉洪玉（2004）對1986～2002年房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增長的時間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，分析表明GDP對房地產(chǎn)開發(fā)投資存在單向顯著Granger因果關(guān)系，兩者之間由單向因果關(guān)系變?yōu)殡p向因果關(guān)系，但長期內(nèi)，兩者不具有因果關(guān)系。岳朝龍、孫翠平（2006）在短期內(nèi)房地產(chǎn)投資是GDP單向Granger因果關(guān)系，當(dāng)置信水平的提高，兩者之間由單向因果關(guān)系變?yōu)殡p向因果關(guān)系，但長期內(nèi)，兩者不具有因果關(guān)系。陸菊春等（2008）分析1986～2006年的數(shù)據(jù)，得出東部地區(qū)的房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在雙向因果關(guān)系，而中、西部地區(qū)的房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長存在單向的因果關(guān)系。皮舜、武康平（2004）通過基于利用面板數(shù)據(jù)的Granger因果檢驗?zāi)Ｐ停l(fā)現(xiàn)1994～2002年間我國區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長之間存在著雙向因果關(guān)系。劉桂文等（2010）通過分析1997～2007年數(shù)據(jù)同樣得出兩者存在雙向格蘭杰因果關(guān)系。

二、房地產(chǎn)投資負(fù)外部性研究

目前，房地產(chǎn)業(yè)成為推動經(jīng)濟(jì)增長的重要力量，在發(fā)揮其正外部效應(yīng)的同時，也要足夠重視其潛在的負(fù)效應(yīng)。各學(xué)者主要是從以下幾個方面進(jìn)行論述的：

（一）泡沫問題。當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹，由于流動性過剩問題和投機(jī)行為，大量資金流入房地產(chǎn)市場，會使房價大幅上漲，嚴(yán)重超出人們購買力時候，就會出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，泡沫一旦破裂會使經(jīng)濟(jì)受到重創(chuàng)。謝經(jīng)榮（2002）、胡瑾卿等（2004）構(gòu)建房地產(chǎn)泡沫指標(biāo)體系和泡沫測度方法。周京奎、曹振良（2004）通過建立房地產(chǎn)投機(jī)度檢驗?zāi)Ｐ蛯χ袊康禺a(chǎn)市場泡沫進(jìn)行測度，認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場不存在泡沫問題。

（二）城鎮(zhèn)住房供給問題。陳平等（2006）、高琳（2006）分析房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不平衡，非住宅投資明顯高于商品房建設(shè)，對中小戶型建設(shè)不足，經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和購買對象不能很好的監(jiān)管。趙朋（2006）在城市化過程中，由于我國房地產(chǎn)市場不完善與要素市場化不完善，盲目投資和市場炒作使得低收入群體的居住成本以及農(nóng)民市民化轉(zhuǎn)變的成本將提高，這將在一定程度上抑制了農(nóng)民進(jìn)城，或者是農(nóng)村勞動力進(jìn)得來卻留不住，沒有從根本上提高城市化水平。

（三）資源環(huán)境問題。陳平等（2006）認(rèn)為全國土地和銀行信貸資源浪費(fèi)嚴(yán)重、房屋空置率居高不下。全國的商品房空置率有增無減。房地產(chǎn)無效供給和有效需求的矛盾十分突出并有擴(kuò)大的趨勢。豐艷萍（2009）住房建設(shè)科技含量低，住房建設(shè)能源消耗過大，與同氣候條件下國家相比，單位居住面積是其他國家能耗的1～2倍，資源浪費(fèi)嚴(yán)重。顧海波（2003）、吳婕（2006）在房地產(chǎn)開發(fā)期間產(chǎn)生的噪聲污染、建筑垃圾、交通路線的暫時堵塞和改變給附近居民帶來了不便，降低了家庭的效用水平，但這種損害并沒有在房地產(chǎn)商的利潤函數(shù)中予以考慮，是典型的外部不經(jīng)濟(jì)。

（作者單位：西北師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院）

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