城鎮化與房地產業的關系探討

鄭州大學商學院 李珊

城鎮化與房地產業的關系探討

鄭州大學商學院 李珊

城鎮化是人類經濟社會發展到一定歷史階段的必然產物，也是我國現代化進程的必由之路。當前，我國城鎮化已經進入到了快速發展階段，在城鎮化快速發展的帶動下，房地產業也得到了蓬勃、繁榮的發展。但我國房地產行業起步較晚，行業發展時間短，經驗不足，總體發展水平不高。本文，筆者就當前我國城鎮化進程中房地產業出現的房價過高、投資過快、資源閑置浪費等問題進行討論研究，希望對促進城鎮化與房地產業形成良性互動、健康快速發展有所幫助。

一、我國城鎮化和房地產業的發展現狀

目前，我國已從依靠傳統農業生產的農業型社會，轉變成為依靠第二、三產業發展的工業型社會，但我國的城鎮化水平卻遠遠低于GDP和工業化水平的增長幅度，城鄉統籌發展嚴重失衡，產生了大量的社會問題。例如，有些地方政府盲目追求城鎮化速度，缺乏科學的城市規劃；有些領導可持續發展意識淡薄，盲目追求地方GDP增長和個人政績；各地爭相開發大學城、豪華別墅、高爾夫球場等，導致城市用地面積急劇擴大，遠遠高于城市發展用地的合理增長速度。

在城鎮化進程中，房地產行業成為改善我國產業結構、擴大就業規模、拉動內需的主力軍。它不僅提高了城鎮居民的居住生活水平，還為城鎮化建設的快速發展起到了積極作用。據統計，2008年，我國房地產（固定資產）投資總額為35 215億元，比上年增長了23%；同年，我國房地產（開發和銷售）投資總額為30580億元，比上年增長了20.9%。然而，我國房地產業在快速發展的同時，產生的問題也逐漸暴露出來，并且已引起全國的廣泛關注。例如，大中城市房價持續上漲，上漲速度過快，影響居民的購買力；房地產投資規模增長過快，導致銀行貸款結構嚴重失調；存在大量的空置房、投資房，造成嚴重的土地浪費。

二、城鎮化與房地產業的關系

總體來說，城鎮化與房地產業的關系是相輔相成、互動發展的。

1.城鎮化促進房地產業的發展。在城鎮化進程中，大批農村人口從農村涌入城市，城市人口大量增加，人口數量的快速增加，使城市規模逐漸擴大，對房地產的需求急劇增加，帶來了商品房、辦公寫字樓、工業用房等巨大的房產需求。

2.房地產業是否健康發展將直接影響城鎮化的進程。房價過高勢必會使居民的購買力下降最終會縮小內需，有效需求不足則會使實體經濟下滑，最終會使城鎮化進程速度減緩。面臨現今房產業發展中存在的一系列不健康、無序發展的問題，政府應加強對房地產業市場的監管，規范其投資、建設和銷售行為。

3.房地產業為城鎮化進程營造經濟增長的宏觀氛圍，提高城鎮化的質量。城鎮化發展增強了城鎮的聚集效應，加快了城鎮的經濟發展速度，增加了城市人口數量，擴大了城鎮空間規模等。但這些因素最終實現的形式就是城市用地規模的擴大和用地結構的改變。在此過程中，房地產業通過集中整合各種資源，如資金、勞動力和土地等，最終實現城市用地結構方式的轉變，輔助推動城鎮化進程。

三、城鎮化與房地產業相互作用的對策建議

市場經濟環境中，房地產業也存在市場失靈的現象。也就是說，僅靠市場這只“無形的手”不能夠再次有效合理地配置資源。究其原因，主要是房地產行業本身就具有壟斷性，是賣方市場，開發商直接對房產進行定價，在交易過程中處于絕對的優勢地位。商業的逐利性使房地產經營者盡力讓收益最大化。在這種情況下就會損害到大眾的利益，阻礙城鎮化進程的發展。針對此，政府這只“有形的手”應積極發揮作用，盡力使大眾利益和房地產業經營者的利益達到一個平衡點。具體來說，要做好以下方面的工作。

1.確保城鎮化和房地產業的健康發展，建立長效的城鎮土地利用制度。（1）要明晰土地產權。應建立有形的土地交易市場，對土地使用權的交易進行統一管理，為各類土地使用權的交易提供公開、公平的市場交易環境。加強對土地市場的監管，堅決杜絕隱形交易、非法交易。（2）要加強政府對土地市場的調控力度。政府要運用動態的規劃眼光，對城鎮規劃要遵循合理布局、因地制宜、以人為本、節約資源、保護環境的原則，統籌城鄉發展。

2.改革現行農村土地制度。建立市場化的土地流轉機制，確保農民得到長期、穩定的土地使用權。在土地集體所有制的前提下，允許土地使用權的轉讓、租賃、轉包、入股、置換等。

3.改革城鎮建設投融資體制。把能夠投向市場進行運營的城鎮基礎建設進行重組、運營，樹立經營城市的觀念，用市場經濟的眼光來經營城市的發展。改變原有的城鎮建設政府投資無償使用的模式，引進政府與企事業單位合資，企事業單位、個人投資，或引進外資等方式實現城鎮建設的投融資。

4.遵循可持續發展原則，注重以人為本，保持科學合理的城鎮化與房地產業的發展速度。要著重保護城鎮生態環境，對土地、礦產、水、森林等自然環境進行綜合利用開發，不能一味追求GDP的增長。房地產業建設開發也要走持續發展道路，樹立節能減排觀念，運用高新科技手段，提高設計水平，改善民眾居住環境。

綜上，城鎮化建設為房地產業提供了前所未有的發展空間，同時對房地產業也提出了更高的要求。我們必須把握好城鎮化與房地產業的相互作用關系，才能實現城鎮化建設與房地產業的有序、持久、健康發展