后工業時代主題產業園的開發與營運

○萬克俊 蘇向學

后工業時代主題產業園的開發與營運

○萬克俊 蘇向學

伴隨著國內經濟的發展，在不同的歷史時期，工業地產的開發和建設也呈現出不同形態。工業躍進時期，全國大干快上，工業廠房遍地開花，煙囪是那個時代工業文明的象征；隨后，在開放過程中，國際加工制造業轉移之下，花園式的工廠開始在全國特別是沿海城市出現，寬敞的城市道路和美麗的工業廠房，成為城市的名片，粗放型城市化帶來的道路和工廠顯然還不能稱之為完整的城市，“睡城”和“鬼城”現象不斷涌現。

21世紀的今天，后工業時代已然來臨。在世界競爭格局圍繞科技和人才而展開時，工業地產再次出現新的變化。一方面，在新的時期，日趨緊張的城市建設用地矛盾，以及節能減排的產業轉型要求、低碳經濟的潮流引導和新型工業或產業對建筑空間的需求，都將使工業地產的開發與營運再次升級，主題產業園無疑是解決這一矛盾和新型產業的最佳空間載體。另一方面，對于從事主題產業園的開發和營運的發展商而言，研究區域經濟發展、新的產業特點、空間需求規律、建設解決方案、低碳節能和營運服務模式，都是必做的功課。

一、工業地產的演變

中國工業化的快速發展，與日本在戰后所走過的歷程基本相似，并在時間上呈一定的遞承關系。上世紀五十年代初到六十年代初，是日本工業園建設的探索時期，主要圍繞發展造船、鋼鐵和化工等產業，工業園主要分布在沿海地區。在六十年代初至八十年代初，隨著日本國內的經濟發展和城市基礎設施配套的健全，以及產業機構的升級，工業園開始向內地和高速公路兩側轉移。上世紀八十年代至今，在經濟全球化和新科技革命浪潮的推動下，工業園區開始從一般制造業基地向高新技術產業基地轉化，工業園區的建設向更加成熟化和高層次的方向演變。

中國的工業園區伴隨經濟發展和改革開發的總體節奏而展開。第一批工業園區和項目基本上是圍繞資源開發進行，冠以“煤都”、“銅都”、“油城”、“服裝城”的城市，見證了這個時代，姑且可以將其成為基礎工業。隨著改革開放的進行，制造業開始在沿海開放城市迅速發展，以國際分工和制造業轉移為契機，實現創造就業、出口創匯的目標，為國家的經濟發展奠定了堅實的基礎。

與基礎工業和制造業不同，主題產業園瞄準的是全球產業鏈升級的方向，是制造業鳳凰涅的華麗轉身，它既有高度產業集聚的特性，更有科技含量的提升，是內源經濟與外源經濟合力推動的結果，如聚集在上海浦東地區和天津濱海新區等區域的主題產業園。可以說，新型工業地產承載了國家產業機構升級和在國際競爭格局中向高層次發展的重要任務，也是實現節能減排的重要戰略步驟。

工業地產的迅速演變，甚至已經倒逼政府在用地政策上發生轉變，顯然，工業地產用地性質的過于簡單化，已不足以概括工業地產用地的所有方面。研發用地、科研用地、培訓用地等新的土地形態，已經在部分地方政府的土地供應文件中用到。這些土地雖然仍保持著工業用地的部分外在特點，但承載的產業內涵已經出現根本變化，以更廣泛、更細膩的用地屬性來適應新興工業和產業發展、升級的需要。

二、后工業時代來臨

后工業時代的概念提出者是丹尼爾·貝爾，他以人類在發展過程對不同類型生產要素的依賴程度作為劃分的依據，大抵劃分為前工業社會、工業社會和后工業社會三個階段。在他的概念界定中，前工業社會中主要依賴土地資源，其核心是與自然界競爭，在前工業社會中占主導的是土地資源的控制者和擁有者，在競爭中具有統治地位的是國王和地主。在工業社會，經濟增長是核心，蒸汽機出現所引導的工業革命帶來的對自然資源改造能力的提升，改變了人類社會進步的歷程，在此階段，機器是核心資源，企業主處于主導地位。后工業社會，大抵從20世紀中后期的電子信息技術廣泛應用開始，在此階段，社會競爭的核心是科學技術，也就是人才的競爭，科技精英成為社會的權利階層。

后工業時代，并不是反工業，而是工業的升級，這與后現代之“后”并不是一個意思。雖然人類社會發展的每一個階段和地區，并不一定有那么明顯的時間和界域區分，但丹尼爾·貝爾的提法無疑為我們提供了一種思路。放眼全球，發達國家、中等發達國家、發展中國家和欠發展國家的競爭序列已然形成，當今社會，人才和科技致勝是城市發展乃至國家戰略中不可忽視的重要因素。

全球化過程中，國家和地區之間的競爭，表現為資源要素、地緣因素和科技人才的不斷優化配置，并開始出現大規模的產業集群，表現比較突出的有美國硅谷、華爾街、印度班加羅爾、及中國的北京中關村等，這些地區的共同點都不同程度表現為相關企業能最先捕捉該領域最新的科技信息，找到最理想的雇員與最有效的銷售途徑，集群產業鏈和成員之間的互補性和競爭動力，使得該地區總體水平達到引領時代、執行業牛耳的高度，并且更具競爭力，達到可持續發展的良性循環，這也進一步印證了強者恒強的競爭法則。

可以說，后工業時代，是經濟全球化競爭的必然結果，體現出全球人才和智力競爭的基本格局。

三、主題產業園的發展趨勢

自2003年以來，工業地產的用地政策開始強調市場的配置作用，以促進工業地產價格回歸到真實價值。可以預見的是，隨著中國改革開放的深入，以政策為主導的資源調配方式也將逐漸被市場化的資源調配方式所取代。與此同時，國內全面產業轉移，投資熱點區域將不斷擴大，更多城市將得更多的發展機遇，主題產業園以用地節約、發展高新科技及現代服務業和產業集聚的重要特征，勢必將成為第三代工業地產的重要突破方向。

“切實走新型工業化道路，堅持節約發展，清潔發展，安全發展，實現可持續發展”“按照產業集聚，規模發展和擴大國際合作的要求”──黨的16大五中全會決議通過的《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十一個五年規劃的建議》明確指出了未來中國工業的發展方向，而作為現代工業最基本的物質基礎──工業地產，也將必須符合宏觀上的方向。

開發區在中國的經濟發展中充當了高新技術轉化基地、引進外資、產業升級等角色，在促進產業聚集、經濟發展、解決就業的同時，聚集大量的人流，物流，信息流，資金流，其中主題產業園的出現，更加強化了這一優勢，可以說建設主題產業園是推動城市產業升級和城市建設的最佳選擇。

在過去，開發區對于工業園區的評價往往是針對其規模的大小，或者是面積、投資總額、工業生產總值等等指標，這種思路導致后來很多工業園區只見圍墻不見企業，那種“人有多大膽園區就可以有多大規模”的方式已經受到城市建設用地和社會的廣泛質疑。正如廣告所說的，合適的才是最好的，對有著明確產業發展主題的工業園區，必須堅決從行業發展的需要來確定園區規模和面積、基礎設施的配套水平，這樣，才能真正做到合理有效地利用每一寸土地。

四、主題產業園運營商的新定位：綜合型服務機構

主題產業園相比傳統工業園區對運營商有著更高的要求，可將其定位于綜合型服務機構，其存在的價值不僅僅滿足各類客戶的空間需求，還需要相應提供全程產業鏈式的服務體系，或稱其為服務平臺，就是園區為企業提供的除了滿足企業生產環節以外的內容的配套服務。在小的工業園區，表現出來的主要是物業管理，在大的工業園區，服務平臺的內容相當廣泛。

工業園區的產品通過廣告宣傳以及種種促銷手段進行銷售或者租賃以后，只是完成了營運工作的第一步，更關鍵的是園區的服務平臺搭建和持續運營。作為國內外的大型企業機構，投資選址也不再僅僅看重招商引資中的優惠條件和房產價格，更多地開始關注企業入駐后的持續經營環境，具體表現為園區的基礎配套設施如水、電、通信，員工生活環境如住宿、餐飲、消費、文化娛樂、子女就學、醫療、交通保障，以及經營成本如建筑節能、能源供應和人力資源成本等等。

新階段的主題產業園運營商，不能只停留在與客戶建立的簡單租售關系上，園區管理企業要對園區產業業態有足夠認識，在招商對象篩選上有所搭配，以聚集效應逐漸形成完整的產業鏈，帶動園區整體經濟的發展。管理企業需要以全新的綜合型服務打造園區品牌，為招商引資帶來便利。綜合型服務包括了高質量物業管理，融資渠道尋找，稅收優惠政策解讀，企業產品專利申請，輔助基金申請，信息交流平臺打造等等。