和諧社會視域下房地產企業履行社會責任探討

閆 晶

（常熟理工學院 管理學院，江蘇 常熟 215500）

一、引 言

和諧社會建設是中國全面建設小康社會的重要內容。社會主義和諧社會，是各方面利益關系協調發展的社會，是穩定有序的社會，是人類孜孜以求的美好社會。民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處是和諧社會的主要內容。關于企業社會責任，不同時代有不同的解讀，傳統理論認為利潤最大化是企業的唯一責任，如亞當·斯密在《國富論》中強調企業要向社會提供產品和勞務，并使企業利潤最大化。邁克爾·波特在《戰略與社會：競爭優勢與企業社會責任的聯系》中指出：企業與社會具有共享價值，企業應從戰略的高度重新認識和履行社會責任，并借此創造競爭優勢。［1］當今企業的社會責任包括所有的利益相關者，企業不僅要對股東負責，還要對社會負責，如保護生態環境、關心員工利益、遵守職業道德、捐助慈善事業等。

改革開放以來，房地產行業發展迅速，房地產企業社會責任問題也日益突出。房地產企業在社會發展過程中體現的社會責任是多方面的，目前很多企業普遍關注的是捐資慈善事業，如汶川大地震后房地產企業捐贈總額達數十億元，不少企業還成立了公益基金會，以求長期致力于社會責任建設。其它方面還包括合法經營及納稅、節約資源，保護環境、提高建筑工程質量和業主滿意度、保持房價穩定、提高企業信用等。總的來說，中國房地產業仍處于履行企業社會責任的初期階段，人們對房地產企業的社會責任關注程度是前所未有的。

我國房地產企業特殊性決定了它應承擔更重要的社會責任。首先，房地產企業與人民生活息息相關。我國自古就有“居者有其屋”、“安居樂業”的思想，但目前的高房價使低收入階層買不起房、使許多中產階層淪為“房奴”；同時，房產又成為一種投資甚至投機商品，房價飛漲導致貧富差距不斷加大，引發的社會矛盾越來越突出。其次，資源過度消耗產生的環境問題和社會問題越來越多。房地產企業要注重節能環保材料及技術的采用與引進，以利于環境保護和資源節約，有利于自然資源及社會資源的均衡調配及共享，促進社會的可持續發展。最后，房地產企業要關注公共利益，引領社會公平，促進社會和諧。總之，在構建和諧社會的大背景下，房地產企業要提供安全、舒適、經濟、節能的建筑產品，保護環境、保障民生、引領房地產業可持續發展，以利于人與自然和諧、企業和社會的和諧。

二、我國房地產企業在履行社會責任方面存在的主要問題及成因分析

目前，我國房地產企業忽視社會共享價值，在履行社會責任方面存在諸多問題。

（一）高房價引發的社會問題越來越嚴重

房地產行業的壟斷性、土地資源的稀缺性、資本市場的投機性以及某些部門利益和人們對住房的剛性需求，決定了房地產價格的快速上漲。

國家統計局2010年4月13日公布的房價數據顯示，2010年3月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%，漲幅創下自2005年7月對房價實施月度統計以來的最高水平。房價的瘋漲固然有市場經濟因素在內，但在這個過程中房地產開發商違反市場規則和職業道德，不講誠信現象時有發生，如推遲辦理房屋預售證進度或拿證后捂盤惜售、囤積房源造成市場供應不足，或借助投機客大舉進入樓市之時哄抬房價等。

不講誠信是產生這種問題的表面原因，根源在于企業對高額利潤的追求。在中國，房地產行業是暴利行業，許多房地產老板一夜暴富，受利益驅動，多數行業及投資者轉向房地產行業，如國美電器，轉向地產投資曾造就了當時的中國首富。在相當一段時間，房地產老板就是暴發戶的代名詞。

而房地產開發商的這些行為導致與消費者的糾紛接連不斷，群體性事件時有發生。2010年4月初，上千購房者在中弘北京像素預付了兩萬元意向金，并被告知開盤價格分別為均價2萬元和2.4萬元左右。而4月11日開盤時，開發商將原本口頭約定的價格提高了4000元/m2，并取消此前承諾的多項優惠政策，引起近千名購房者的極度不滿，憤怒的購房者沖擊售樓處，導致該項目當天未能開盤。［2］房地產業的高額利潤使富者越來越富，與低收入者的差距越來越大，社會中的許多人的仇富心理由此產生；同時大量工薪階層淪為房奴，增大了生活壓力，降低了生活質量。日益拉大的貧富差距和過大的生活壓力使人民內部矛盾越來越多，嚴重的影響了社會的安定與和諧，已成為我國當前社會中急需解決的問題。

（二）資源過度消耗，破壞了人與自然的和諧

促進社會可持續發展是企業最大的社會責任。社會可持續發展是指既要滿足當代發展需求，又不對后代人的發展構成威脅。它要求企業在發展中要節約資源、保護環境，為后代人的發展留下充分的余地，促進人與自然和諧。目前，我國房地產企業在促進社會可持續發展方面主要存在如下一些問題：一是節能方面，建筑企業能耗居高不下。我國的住宅能耗約占全國總能耗的20%左右，比相同氣候條件的發達國家高出1-2倍。住建部副部長仇保興在第六屆國際綠色建筑與建筑節能大會上說，中國是世界上每年新建建筑量最大的國家，每年20億平方米新建面積，消耗了相當于全世界40%的水泥和鋼材。二是環保方面，在建筑材料、設施設備選用上忽略使用者健康需求，有毒、有害的材料大量使用，使居住者的健康受到潛在威脅，同時也污染了人類賴以生存的環境；城市中高樓林立和大量玻璃幕墻的使用，使溫室效應不斷增強；設計中不能充分利用太陽能、風能和水資源，造成了能源的浪費，不符合親近自然、人與自然和諧相處的理念。三是我國建筑壽命短造成了資源的巨大浪費。據統計，我國的建筑物的壽命平均只能持續25-30年，而英國建筑的平均壽命達到132年，美國的建筑平均壽命達74年。如此短壽的建筑每年產生數以億計的建筑垃圾，其數量已占到城市垃圾總量的30%-40%［3］。

產生這些問題的原因在于房地產企業的急功近利，忽視了社會責任和社會效益。節能住宅或綠色建筑的建設會增加房地產開發企業的資金投入，而這種投入往往又難以為開發商直接帶來經濟效益。如果設計中采用太陽能取暖或太陽能熱水器、新風換氣系統、中水處理系統、建筑遮陽、光纖照明系統等節能環保措施，平均成本投入要比普通建筑增加400元/m2左右，而這部分成本要在未來5-7年的使用過程中通過其它能源的節約獲得彌補與平衡。盡管這種成本增加所造成的房屋價格的上升從長遠和根本上來說是有利于廣大住房消費者的，但是，在房屋的舒適度或價格沒有被社會普遍接受與認可之前，因為投入與產出的不匹配，對于房地產企業沒有相應的利潤回報，因此這種節能住宅的開發不被廣大開發商重視，目前健康節能住宅的推廣難度較大。

（三）忽視公共利益，破壞了人與社會的和諧

近年來房地產企業由于不履行社會責任所導致的不和諧現象主要表現在以下兩方面：

一是工程款延遲支付情況比較普遍，拖欠農民工工資導致的糾紛接連不斷。例如，廣州匯景新城裝修工程于2009年3月完工，2010年樓房已經交付使用，但大部分農民工的近70萬元工資沒有發放到位，2010年2月5日，農民工聚集在匯景新城討要被拖欠工資。2010年4月7日，60多名農民工索要被拖欠的工資時，與長春某建設公司員工發生廝打，雙方均有人受傷。［4］我國存在大量的農村富余勞動力，房地產開發解決了農民工的就業問題，勞動收入是他們的生活保障，工資被拖欠極易影響社會的穩定。這主要是因為多數開發商進行開發建設的大部分資金是通過貸款或其它融資途徑得到解決的，由于種種原因導致現金流出現問題而影響工程款的正常支付；還有一些不具備資質的企業進入房地產行業，本身因沒有資金作保障，導致施工企業或勞務隊伍欠發工人工資情況時有出現。

二是因房屋因工程質量問題引起的糾紛不斷。2009年10月武漢新洲區邾城街南街社區振興里，一棟新建6層正在粉刷裝修的樓房突然倒塌；深圳市寶安區熙龍灣小區、深業新岸線小區、幸福海岸、西岸茶城等一些樓盤地面發生沉降，嚴重之處的地面和臺階之間形成的縫隙足以塞進一個拳頭；2010年4月1日廣西南寧市四季花都小區一棟6層樓爆破后傾而未倒，呈40度角傾斜。［5］商品房經常發生不同程度的質量問題，使居住者對房地產企業產生了不信任。這主要是因為房地產開發商為了讓項目及早上馬而縮短設計時間，使設計質量不高；或為了降低開發成本而惡意壓低價格，導致承包商偷工減料、以次充好；或者將項目交給技術及管理能力不高的承包商施工，使建筑質量存在隱患。上述這些“樓脆脆”、“樓陷陷”、“樓歪歪”等情況不僅嚴重損害了當事人的利益，對人民群眾的生命健康和財產安全構成了嚴重威脅，而且造成人與人、人與企業、人與政府之間不信任，這與和諧社會所倡導的誠信友愛背道而馳。

人與社會和諧是和諧社會的基本內容。房地產開發商建造的住房是人們生活必需品，是百姓安居樂業的場所，是影響社會穩定的重要民生問題；其投資規模大，少則幾千萬，多則幾十億，是影響各利益主體關系的重要經濟問題。企業只有關注公共利益，才能實現企業的可持續發展，達到社會和諧。

三、加強房地產企業社會責任建設的對策和建議

目前，房地產開發企業履行社會責任的情況良莠不齊，少數品牌開發商比較關注社會公益事業、重視房屋規劃及設計質量，但總的來講還存在不盡如人意的地方。為了更好地督促房地產企業履行社會責任，加強和諧社會建設，需要從以下幾方面著手。

（一）合理進行項目策劃，重視開發過程的精細化管理

房地產開發是從土地獲取，到規劃設計，再到建設及銷售的系統工程，其中每一個環節的管理對房地產開發是否成功都起著至關重要的作用。通過項目初期的全面策劃可以實現包括資金籌備、設計及建設質量控制、銷售時點及定價等全過程管理的預演。在合理策劃的前提下，重視過程管理，以事前規劃、事中控制為主，主要體現在：①對建設過程精細管理，提高規劃、設計、施工質量，以求最大化滿足業主對房屋的物質及心理需求；②合理調配資金，合理確定工程款支付比例并及時支付；③監控承包商對農民工的技術培訓及安全教育，逐步提高行業從業人員整體素質；④以人為本，關注農民工養老保險及醫療保險等保障性事業落實情況；⑤逐步推進建筑產品標準化、企業操作流程標準化和企業管理標準化，縮短開發周期、控制開發成本，節約勞動力投入及社會資源，實現人與社會和諧相處。

（二）強化政府引導與監控職能，增加綠色健康住宅規模及投入

中國是一個人均資源特別緊缺的國家，企業的發展一定要與節約資源相適應。目前我國政府對建筑節能已經有了一些強制性要求，如墻體保溫已經在新建住宅中得到廣泛應用，但有限的節能技術應用還遠遠達不到節約資源、保護環境的目標。政府主管部門應該更深入地研究資源節約目標的長遠性和可行性，對包括房地產開發商在內的行業相關主體提出更嚴格的節能環保要求，加大綠色健康住宅開發的強制性管理舉措，從項目立項開始嚴格把關及跟蹤監控。房地產開發企業要在遵守國家的各項強制規定基礎上，自主研發、引進節能環保工藝、材料和理念，推廣綠色健康住宅、零能耗住宅。房地產開發標桿企業應站在全局立場，從自身做起，率先承擔應有的社會責任，增加節能健康住宅的開發規模與投入，引領行業發展，帶動中小房地產企業共同促進社會的可持續發展，實現人與自然和諧相處。

（三）加強房地產企業內部機制建設，建立合理完善的社會評價體系

房地產做為國民經濟支柱產業，對于區域乃至社會的發展發揮著關鍵作用，而房地產企業內部管理機制的健全將會更有效地促進其作用的發揮。我國房地產開發企業資質設定門檻較低，導致目前我國的房地產開發企業數量眾多，而管理水平參差不齊。因此政府主管部門應加強房地產開發企業申請審核力度，并對新申請房地產開發企業建設全過程加強監控，特別注意嚴格控制自有資金不足、行為不規范的房地產開發企業新開項目。房地產企業要重視企業文化建設、員工培訓教育，規范內部管理制度及流程，以合法經營、誠信經營、持續經營為企業發展目標。通過建立由社會公眾、業主、政府主管部門、合作伙伴等廣泛參與評價，以誠信經營及納稅、企業信用、業主及公眾滿意度、房價水平、內部管理、員工待遇、合作伙伴關系、節能環保等為主要內容的社會責任評價體系，并根據評價結果對達不到合格標準的企業給予限制開發等方面的處罰，來促進房地產企業內部管理水平的提升、開發利潤目標及房價的合理確定、各相關主體利益關系平等與協調、社會矛盾妥善處理，實現房屋售價與社會經濟發展相協調、與人民群眾收入水平相匹配的穩定有序的房地產市場發展格局，實現人與人之間良好溝通交流、彼此互相尊重，實現人與人的和諧相處。

四、結 語

我國房地產行業正處于一個關鍵的發展階段，在為人們提供安全、舒適、健康的產品的同時，重視社會責任建設，能夠塑造企業形象，提高企業競爭力，實現可持續發展。房地產企業履行社會責任，需要從管理入手，誠信經營、努力降低成本；又需要從設計入手，節約資源、保護環境；還需要從決策入手，關注公眾利益，引領行業發展。房地產企業履行社會責任對構建和諧社會具有重大的現實意義。

［1］熊璐瑛，宋志勇.論房地產企業社會責任與企業的持續成長［J］.商業時代，2010（2）：79-80.

［2］林喆，王錦.樓盤一夜漲價4000元，購房者談判7小時妥協［EB/OL］.中國網，（2010-04-14）［2010-04-18］.http：//www.china.com.cn/economic/txt/2010-04/14/content_1981-0006.htm.

［3］王茜.中國建筑平均壽命低［EB/OL］.中國日報網，（2010-04-06）［2010-04-10］.http：//www.chinadaily.com.cn/zgrbjx/2010-04/06/content_9687318.htm.

［4］五山街綜治辦.五山街迅速處理一起農民工追討欠薪事件［EB/OL］.天河區信息網，（2010-02-05）［2010-04-15］.http：//www.thnet.gov.cn/zxzx/jdxx/201002/t20100205__335-420.html.

［5］蔣艷.廣西一新建小區樓房悄然爆破未倒塌成“樓歪歪”［EB/OL］.重慶晚報網，（2010-04-06）［2010-04-16］.http：//www.cqwb.com.cn/NewsFiles/201004/06/201049060749153-39349.shtml.