房地產業結構失衡轉嫁風險

盡管全國的房地產業從整體上看仍屬健康發展，但專家們認為這并不能掩飾其“肌體”上日益明顯的三大“病變”：經濟適用房比重大幅下降，產品結構失衡；房地產企業自有資金率低，但利潤畸高；作為銀行抵押品的房地產對中國金融的影響越來越大。

國家統計局投資司司長汲鳳翔說，房地產業投資占整個社會投資的比重在逐年上升，2003年投資額突破1萬億元，占社會投資額的比重達18.3％。2003年全國房地產開工11.7億平方米，竣工4億平方米，但房地產業投資結構很不合理，中高檔產品多，經濟適用房逐年下降。以面積計算，1996年，全國經濟適用房的比重是16.6％，到2001年降為11.3％，2003年銳減至6.1％，而今年前5個月，其比重更是下降到4.7％的新低。一邊是房市熱火朝天，一邊是市場上有的房子普通老百姓買不起，老百姓買得起的中低檔房又買不到，中低收入階層的購房需求滿足率低下的怪現狀日益明顯。“有需求并不一定都是正當的，政府應該考慮哪些需求要滿足，哪些需求要遏制。”汲鳳翔說。

在資金方面，房地產業對銀行依賴性很大。2003年，全國房地產開發企業資本金的比例在20％左右，與央行提出的35％的資本金要求相差甚遠。令人吃驚的是，盡管房地產企業負債率高達75.8％，高出工業企業的平均負債率10個百分點，但2003年全國房地產業的利潤總額同比增長了69.2％。對此，中國人民銀行金融穩定局局長謝平的評價是“暴利！”

上海的情況證明謝平的評價不虛。綜合上海市統計局公布的數據，近3年來，上海房地產開發企業的自有資金逐年下降：2001年為18.84％、2002年為17.53％、2003年為16.94％，但同期其自有資金的利潤率卻分別達到38.12％、86.36％和74.24％，是同期社會平均利潤率的7到16倍。專家認為，用1塊錢的自有資金賺取80多元的利潤，房地產業顯然已成暴利行業；而自有資金逐年下降，說明房地產企業在吹大金融風險的泡沫，因為“若算上個人住房貸款，房地產開發有一半以上的錢來自銀行。”

“應該充分意識到房地產對中國金融的影響。”謝平敏銳地指出，盡管相對于17萬億元的全國貸款總額而言，2.5萬億元的房地產貸款不算太多，但必須充分認識到，全國的貸款約有1／2是用房地產作為抵押的。表面上，房地產貸款是銀行的優質貸款，但一旦因為借款人還不了錢，銀行進入執行程序，作為抵押品的房地產往往不能全額償債。最近，建設銀行打包拍賣房地產，實際只收回了抵押額一半的貸款即是明證。謝平認為，在現行的定價機制和評估體制下，土地作為抵押物的價格沒有邊際，其占房地產成本的比重已升至40％甚至50％，“這意味著銀行的風險越來越大”。