對近期我國房地產宏觀調控的思考

王瑾玉 孫紅梅

房地產業，在未來相當一段時間內，仍然是我國的支柱產業，關系著國家的國計民生，對經濟結構構建，社會安全、政治穩定都至關重要。房地產業的產業關聯度較高，它的快速發展可以促進建筑、建材、冶金、化工、輕工、機械、紡織等50多個行業的發展。近期國家的4萬億元投資計劃中，與房地產業有直接關系的占32%，可見中央對房地產業的重視程度遠遠高于其他行業。但我國的房地產行業發展目前還相對不是很成熟，很多地方需要逐步完善。因此，我國有必要實行一系列的宏觀調控，對房地產行業進行約束和規范，既可以保護房地產市場的健康發展，又可以防止房地產市場出現泡沫。

一、近期國家出臺的房地產政策回顧

2003—2004年，加強信貸管理業務、規范土地市場交易等，主要是宏觀層面。

2005年起，宏觀調控目標明確為穩定房價，由政策層面轉向操作層面，除繼續強化土地和金融政策外，開始征收房地產營業稅。

2006年，進一步推進和完善細化了調控政策，從調整樓市供應結構的“90/70”政策，到房地產交易環節稅收政策，實施新的營業稅、個人所得稅、土地增值稅“三稅并進”的政策，此外限制外資、行業規范等，涵蓋到了樓市的供應、需求、交易、行業規范等各個方面。

2007年，在堅定不移地保持房價穩定的思路下，從建立完善的住房保障制度出發，政府承擔起住房保障責任。8月國務院出臺的24號文件使建立和完善住房保障體系成為當年調控重心。細化和補充了行業規范、限制外資等政策。通過連續加息、提高存款準備金等金融緊縮政策，對銀行貸款實施更嚴格的控制，從而抑制投資過熱。加強了對土地供應的管理，嚴格執行閑置土地處置政策。

2008年上半年，在落實已有的房地產調控政策的同時，繼續實施從緊的貨幣政策。進一步加強對土地的管理。10月，一系列救市政策出臺。下調基準利率、存款準備金，商業性個人住房貸款利率下限降為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。11月，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫時統一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收土地增值稅，地方政府可制定鼓勵住房消費的減免政策。11月5日，十項擴大內需政策，2010年前投資4萬億。12月，國務院出臺房地產“三新政”：一是加大保障性住房建設力度；二是進一步鼓勵普通商品住房消費；三是引導房地產開發企業積極應對市場變化，促進商品住房銷售。

2009年，繼續執行拉動內需，刺激國內消費，促進房地產業穩定健康發展的政策。

二、近期房地產開發情況

從國家統計局公布的數據來看，2008年—2009年全國房地產開發投資總體是呈下降趨勢的。

由于國家出臺了加強土地管理、避免大量土地閑置的政策，2009年1—10月，全國房地產開發企業完成土地購置面積24072萬平方米，同比下降18.7%；完成土地開發面積18445萬平方米，同比下降4.6%。

由于07年和08年上半年國家出臺抑制投資過熱、規范土地交易、上調利率等政策，08年全國商品房銷售面積下降，商品房空置面積上升。而從08年10月起，隨著一系列救市政策出臺，十項擴大內需政策，積極的財政政策和適度放寬的貨幣政策，刺激了國內房地產市場的發展。09年1-10月數據顯示，全國商品房銷售面積66369萬平方米，同比增長48.4%。其中，商品住宅銷售面積增長50.1%。商品房銷售額31529億元，同比增長79.2%。其中，商品住宅銷售額增長84.3%。09年與08年相比，房地產開發企業本年資金來源有所增加，國內貸款同比大量增長，利用外資有所下降。其中個人按揭貸款大幅增長，09年前三季度同比增長119.7%。可見08年下半年施行積極的房地產政策頗有成效。

三、目前房地產市場存在的問題

1.商品住宅熱銷與退房事件頻發并存

國家統計局2009年5月12日對外公布數據顯示，1至4月，全國商品房銷售面積17625萬平方米，同比增長17.5%。其中，商品住宅銷售面積增長18.6%，商品住宅銷售額更是大增38.6%。熱銷未能掩蓋退房事件的發生。以北京為例，截至5月18日，北京市房地產交易管理網上共有119頁，1772條期房退房信息，其中一些樓盤的退房率高得有些不正常，達20%以上。現房退房信息也有752條。

在商品房熱銷的背后，如此高的退房率的原因有以下幾點：

一是房屋本身質量問題。由于房屋質量、戶型問題等，客戶和開發商存在一定矛盾分歧引起退房。

二是開發商營造熱銷假象。開盤初期，開發商與某些房托在開盤初期簽約，過段時間自動解約，迷惑購房者。

三是騙貸不成，開發商自動退房。一些由于種種原因資金困難的開發商，通過簽訂虛假合同騙取銀行貸款。由于銀監會加大查處力度，開發商紛紛行動以逃避嚴打。

四是“無理由退房”政策成開發商“雙刃劍”。08年底，“無理由退房”本來是開發商為走出低迷房市促銷的手段，而很多人仍對房市看空，借此理由退房。

2.商品房空置率提高與房價頻頻上漲并存

雖然商品房銷售面積大漲，但整體庫存壓力仍較大。部分一線城市存在空置率過高情況，其中北京形勢嚴峻。2008年，北京商品房空置率高居全國首位，為16.64%，高出全國0.75倍，也高于本市近12年15.77%的平均水平。

庫存的巨大壓力并沒有成為企業降價的動力，相反企業依然我行我素地高調提價。在很多城市，出現了大規模的項目漲價的現象。2009年10月份，70個大中城市房價漲幅3.9%。

造成商品房空置率上升的原因有以下幾點：

一是房價持續走高，超過消費者的能力，讓買房人持觀望態度。由于房價持續上揚，近期又有出臺政策影響市場走勢，很多有住房需求的消費者由于購買力不足而持幣觀望。

二是部分開發商為獲取超額利潤，捂盤惜售，造成空置率持續攀升，房價不斷上漲。開發商一直相信房價是持續上揚的，只要手中有房，時間就能換來金錢。

三是宏觀調控政策出臺，房地產的投資、投機性需求受到抑制，致使房屋空置率上升。由于近期出臺的相關政策，投機性的需求部分暫時得到抑制。同時由于投資、投機的存在，導致大量二手房長期空置，不能流通，也是空置率居高不下的重要原因。

3.“地王”頻頻出現，帶動地價不斷上漲

09年以來，中國各地“地王”頻頻出現，地王效應在第三季度開始顯現。國土部最新調查顯示，三季度全國35個重點監測城市綜合地價為3345元/平方米，同比增長0.36%，而此前一二季度調查顯示，全國105個城市地價水平還都出現負增長。

眾多房地產企業爭當“地王”的原因主要有兩點：一是高地價可以推高房價，使得自己開發的房地產有好的收益；二是高地價和高房價都可以使自己企業升值。如果企業是上市公司，則可用增發新股或發債券等方式再融資；如果是非上市公司，則可用這種方式爭取上市。

由于地方政府希望憑借“地王”增加當地財政收入，對此種現象根本沒有拒絕的表示。而“地王”熱已經并將持續帶來不可忽視的嚴重的后果。

首先推動房價猛漲。地價是房價的主要成本，房價必然隨地價升高而上漲。

其次增大了房市調控難度。房地產市場泡沫過大，而國家若增大調控力度要考慮是否觸及經濟根本，尤其是國有企業如果受到損失是國家必須要考慮的。

再次是會阻礙我國國民經濟的戰略調整。若大部分資金流入房地產行業，那么其他新能源、新材料、新醫藥等新型產品則無資金支撐，更談不上開發了，怎么能引領經濟整體向上呢？

最后是增加了金融和經濟大幅度波動的風險。“地王”涌現，房價越來越高，房市投資熱一浪高一浪，脫離實體經濟和實際購買力的房市泡沫遲早要破裂。

四、對房地產宏觀政策的建議

1.加強土地供應管理，改進土地招拍賣制度

要繼續執行對閑置土地的管理，完善土地儲備制度，促進土地節約、集約利用。新“地王”頻頻出現，而老“地王”卻在“曬太陽”。這種現象一方面大大浪費了土地資源，造成“地多房少”的局面；一方面土地和房價的瘋長造成房地產市場的泡沫和引起人們的購買力不足。因此應將土地限期建房，過期的收歸國家所有，避免惡意囤地。此外，完善土地使用招拍賣制度，完善國有土地使用權交易的公開、公平、公正。避免土地越來越貴，成本越來越高的現象。通過立法確定城市規劃的法律地位，保障土地使用結構的合理性，從土地源頭著手，規范土地市場。

2.加強信貸管理，打擊房地產投機

繼續加強信貸管理，對不同用途信貸區別對待。如對房地產開發商要提高開發信貸的門檻，大幅度降低銀行信貸在開發資金中的比例，控制信貸規模，嚴格審查信貸真實性，避免出現“騙貸”現象；對社會購房者，結合不同住宅的檔次和總價、不同地區的實際情況進行綜合考慮；對購房者的不同目的和行為，實行不同的首付利率，下調真實購房貸款利率，上調投機房產的貸款利率。避免出現“有人沒房，有人多房”的現象，降低住宅空置率，以提高住房的實際利用率。

3.完善“兩房”制度，確保完成進度

近兩年國家出臺了一系列關于廉租房和經濟適用房的政策，但實際各地在執行上都沒有完成計劃。大量土地都沒有落實，而用于商業用房和商品房的建設，忽視了“兩房”的土地需求。

加大城市廉租房制度的覆蓋，加快建設進程，提高實物配租比例，嚴格把關建設質量，豐富住宅專用資金的來源渠道。合理確定住宅保障對象，應突出重點，保證供給最需要解決住房問題的中低收入家庭，公平、公正、合理的分配資源。