我國房地產業出現的問題分析及建議對策研究

白志紅

（山西財經大學研究生學院，山西 太 原 0 30006）

我國房地產業在2000年前后取消福利分房后取得了快速發展，現今的房地產業正以每年30%多的速度增長，已成為我國國民經濟的一個支柱產業，對我國經濟結果的改變，及其居民居住環境、居住條件的改善起到了積極作用，但我國房地產業的發展仍處于初級階段，隨著房地產業的不斷發展也出現了一些丞待解決的問題。

1 我國房地產市場的現狀及分析

1.1 房地產呈現投資規模過大之勢

自2007年以來，房地產投資增速呈現逐月回升趨勢，前半年同比投資增長速度超過24%，超過上年同期增長速度0.6個百分點。2008年,全國房地產開發投資完成額為23 917億元，同比增長24.6%；2009年房屋銷售價格出現環比上漲，前半年全國商品房銷售面積達34 110萬m2，同比增長31.8%，銷售額15 900億，同比增長53.5%。可見，房地產投資已在我國形成較大的規模，并呈現出逐年增長的趨勢。

1.2 商品房價格呈現上漲過快趨勢

目前，房地產價格出現的問題主要集中在商品房價格上漲過快，這使得中低收入者無力購買住房。而其主要原因是由于商品房的成本因土地價格形成機制的不健全而增高，商品房銷售價格行為不規范等原因造成的。據國家統計局調查顯示，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.1%，漲幅較前月擴大0.9個百分點；環比上漲1.0%，漲幅上月擴大0.1%，可見住房銷售價格總體維持在較高的水平。

1.3 商品房結構設計不合理

我國房地產市場房出現的結構不合理現象已成為影響中國房地產業持續健康發展的重要因素。以朱中一為代表的有關學者分析，在住房供應結構中，經濟適用房及限價房等供應，應占總房源的35%~40%才較合理，但供應現狀則是出現別墅、高檔公寓等的比率較大，這顯然難以滿足中低收入者的購房需求，從而引發房地產市場在供求關系上的失衡。然而造成以上事實的原因，除了開發商對利潤的過高追求之外，還存在土地使用費已成為一些地方財政的重要來源。商品房價格的過度上漲會增加稅收，從而帶來相關產業的發展，導致政府在決策上的側重點過偏使得商品房結構出現失衡。

1.4 房地產市場秩序呈現混亂局面

我國目前的房地產市場秩序比較混亂。主要是房地產開發商、交易、中介、服務等各個環節，都存在不同程度的違法違規行為。尤其是出現過個別開發商和中介機構相互勾結誤導市場預期、惡意哄抬房價，使得一些房價在短期內呈現非正常上漲。而且隨著2009年的美國次貸危機，房市的不景氣和房價的下跌，也暴露出一些原始被遮掩的問題。一些房地產開發商和中介機構為減少損失，則加大了機會主義行為，使得房地產市場的秩序進一步加劇，混亂程度更為嚴重。

2 對加強房地產市場調控的建議及對策

2.1 加大對商品房結構的規劃管理

2006年5月17日，《中華人民共和國測繪成果管理條例（修訂草案）》，即新“國六條”出臺，就是為解決我國少數大城市短期內出現的房價上漲過快，住房供應結構不合理等問題。只有通過宏觀調控積極調整住房結構，引導居民合理消費，才能維護住房供應市場的平衡穩定發展。大力發展中小型商品住房及經濟適用房和廉租房，才能解決居民的住房困境。此外各地還要制定和實施住房建設計劃，對新建住房結構提出具體比例要求。只有有效地調整了商品房結構，才能解決商品房市場供求失衡的狀況。

2.2 加強對房地產價格的調控管理

曾在2006年5月9日，國務院辦公廳轉發《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》。主要目的是為力求通過切實調整住房供應體系，發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用，合理控制城市房屋拆遷規模和進度，整頓和規范房地產市場秩序，有步驟地解決低收入家庭的住房困難，完善房地產統計和信息披露制度，共6個方面的內容來控制房價上漲過快的趨勢。要加強對房地產價格的調控管理，首先要對城鎮中低收入家庭的住房需求有所保障，所以，必須大力加大經濟適用房和廉租房的供給量，并盡快建立房地產價格的形成和監管體制，并根據不同地區、不同情況調整價格的增長幅度，從而制定一系列使中低收入者和最低收入者能夠充分享受到政府各項優惠政策，以實現適合中國國情的房地產市場發展景象。

2.3 加大對房地產市場的監管力度

為了有效控制個人轉讓住房過程中出現的相關費用和有關扣除問題的不明確、不詳細，及對二手房交易個人所得稅的征收不到位等顯現。2006年9月，國家外匯管理局、建設部聯合發布《關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》，規范境外購房主體購買境內商品房的外匯管理。要使外商進入房地產市場就要規范其投資房地產市場準入、加強開發經營管理、嚴格規范境外機構及個人的購房管理，明確規范外商投資房地產企業的設立及股權轉讓和項目轉讓的程序等。并嚴格規范外商投資房地產企業在貸款、結匯等方面的行為。建立科學合理的房地產投資規則，對投資條件和投資項目進行嚴格審核。以確保國內房地產開發商的投資收益，使二者協調的發展，在競爭中實現雙贏。

2.4 對房地產金融信貸方面加強調控

上調貸款基準率以充分發揮經濟手段在資源配置和宏觀調控中的作用，是中央銀行對信貸收縮所采取的緊急措施。理論而言，上調貸款基本利率，首先可以抑制房地產市場的購買需求，從而影響房地產市場的投機行為；其次可以增加房地產業的開發和經營成本，控制房地產的開發規模，以從經濟的角度調控房地產市場的供求關系，降低購買量，從而減少房地產市場的供給量。然而，事實則是以上各項政策的出臺并未起到有效地抑制房地產開發商的投資，原因則是以上兩者均將負擔和風險轉嫁給了消費者，這樣則會讓越來越多的真正具有住房需求的消費者放棄購房的行為，進而進一步對房地產市場呈觀望的態度。這樣一來表面上看雖能暫時緩解房價上漲的壓力，但并未徹底解決房地產市場出現的問題。

2.5 加強對土地的使用管理

房地產開發的產品總歸起來還是土地產品，我國目前的建設用地總量出現增長過快趨勢，只有有效的嚴把土地使用才能夠有效的控制房地產市場的供給管理。加強土地管理，禁止擅自將農用地轉為建設用地，加大對土地管理行為的監督檢查，嚴懲亂用土地的違法違規行為，嚴格規范土地執法方面的要求和標準，才能起到有效控制土地的使用管理。土地是房地產業發展的基石，只有根據各地區不同的住房需求，才能既能滿足一定時期內該地區的住房需求，還可以延長土地這種不可再生資源的使用。參考文獻：

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