關于物業消防安全管理相關問題的探討

劉毅敏

（山西省消防總隊防火部，山西 太原 030001）

隨著房地產業的不斷發展和住房制度改革的深入推進，物業管理作為一種和現代化房產開發相配套的綜合管理體系，日益受到政府各部門及社會各界的廣泛關注。物業小區已逐步成為城市社會的重要組成部分，就山西省物業管理現狀而言，雖然經過了多年的實踐和摸索，取得了許多可喜的經驗和成績，初顯現代物業管理的規模和發展方向，但在不少方面仍存在大量的矛盾和問題亟待解決。眾所周知，物業建筑的使用年限，短有幾十年，長則上百年，作為消防安全的一個重要組成部分——消防設施設備的維修、使用、保養、更新和改造將經受時間的嚴峻考驗。另外，隨著時間的推移，目前已投入使用的物業建筑的業主住房日趨老齡化。基于這兩點認識，在物業管理行業興起之初，就著眼于探索適應市場經濟條件下運作的現代物業消防安全管理，避免形成“歷史遺留問題”，重復“先發展，后整改”的老路，具有鮮明的現實意義。

1 物業管理消防安全現狀

近年來，物業管理蓬勃興起，物業管理的內涵愈加豐富，涉及內容包括商業樓、綜合樓、民用住宅等等。確保管理區域內業主及物業使用人的生命財產安全是物業管理的一項基本內容和工作，而消防安全管理在生命財產安全管理中所占的地位和分量又是重中之重，以太原當前物業管理消防安全現狀為例，情況已不容樂觀，主要存在以下問題：

1.1 消防設施和設備損壞、故障、丟失、挪用的現象比較普遍

防火分區被破壞、公共通道被占用等情況也較常見。究其原因，有以下幾點：

（1）工程建設、施工違規進行，缺乏有效地管理監督，使消防工程質量得不到保證。

（2）消防產品更新換代快（個別產品由于市場競爭激烈已經退出市場），加之平時的維修、保養不善，致使一些消防設施（特別是消防自動系統）在安裝后得不到及時的維修、更換和改造。

（3）管理者或業主消防意識淡薄，擅自挪用、拆移消防設施，占用、堵塞消防通道。個別業主為裝修、通風、采光之便，拆卸防火門或者由于整個樓層買樓后，為了防盜和使用的方便，而在公共通道上裝設防盜門，致使樓層疏散線路受阻。

（4）物業管理保安力量不強、防盜措施不得力，常有消防器材被盜。這是幾年來物業管理中較為頭疼的事情，原因眾多，但也不排除內外勾結，從中謀利的行為。

1.2 物業管理公司未能形成規模經營

物業管理公司往往由房地產開發單位自行組建，很少將房產管理推向市場，以致形成物業管理行為不規范。作為專業技術性較強的消防安全管理人員更是嚴重缺乏，面對物業管理中設置的現代消防設施，物業管理人員往往知之甚少。

1.3 物業管理的消防法規建設有待加強

對物業管理中出現的消防安全問題的整改缺乏有效的法律依據，不能從根本上扭轉消防工作在物業管理中的被動局面。具體表現為：消防執法難度大，缺乏具體的操作性條文，諸如物業管理公司無力整改火災隱患，消防部門該怎么辦？對于物業管理公司而言，可以抽身退出，可業主又很難出資整改，至于關停整個物業建筑所造成的影響將使作出的此決定變得不可能。

1.4 消防安全責任不明確

目前，物業的服務合同中存在著對消防設施的管理沒有明晰的合同約定，如何管理、管理到什么程度，均不明確。

1.5 沒有建立起良好的物業管理運行監督機制

在物業管理公司的資質選聘，資金管理等方面缺乏法律法規的具體規定，特別在物業管理的資金管理上存在較大的缺陷。主要體現為：

對物業的公共設施設備的專項維修基金的管理缺乏透明度。沒有相關的聽證會制度保證和沒有指定具體的、嚴格的資金使用標準。這種情況可以使得基金被各種名目透支運作或私自挪用。如果這個問題得不到很好的解決，若干年后，消防設施設備更新、改造，這筆經費該由誰出？

1.6 消防安全管理也沒有納入委托管理的范疇

新老物業交接時就會出現遺留的火災隱患問題不能得到妥善解決，整改也陷入到推諉扯皮的問題當中。

2 解決措施及思路

由于物業管理屬于市場經濟綜合管理范疇，設計的內容比較廣泛，也比較復雜。而消防安全管理作為物業管理的一個子系統，它的完善和加強應在整個市場經濟管理系統中綜合給予考慮。消防機構作為政府行政職能部門，應努力實現從行政指導到行政服務的轉變。從以上的物業消防安全管理現狀分析來看，文章將主要從以下6個方面指出加強物業消防管理的措施和方法：

2.1 加強消防管理在物業管理法規中的地位

消防安全管理和建筑構造質量在物業安全使用中應占有同樣的地位。以《山西省城鎮住宅區物業管理規定》為例，其中關于消防安全的措辭很少，這個規定對重點單位而言，由于消防部門列入經濟性管理，問題不是很大，但是對于一般的物業管理單位，日常的管理依據就是這個規定，而消防安全管理卻很少提及。這樣的規定是不能滿足日益增強的消防安全管理需要的。另外，在消防法規中，應加強對物業管理方面的規定，特別要在一些消防經濟責任方面制定出一個可操作性的管理措施。

2.2 加強消防工程的“源頭”管理

從建筑工程申報公安消防機構開始，公安消防機構就應對建筑工程的設計從嚴把關，嚴格按照國家有關建筑設計防火規范審核，并在消防工程施工過程中仔細監督，不留先天的火災隱患。

2.3 建立規范化物業管理市場，使物業公司逐步實現規模化經營，專業化管理

（1）公安消防機構通過嚴格的管理監督。科學的評估考核從中發揮作用，積極建立考核登記制度和市場準入消防安全標準，使物業管理市場更趨規范化。

（2）由于物業收費的復雜性，往往使基金得不到公平、有效的解決。為了保證這部分基金，國外發達國家和發達地區通行的做法是：建立各種政府管理的貸款保險基金和政府財政、稅收補貼等。對此，消防機構可以通過與保險公司協調，共同探討建立消防設施維修、保養保險基金的有效途徑。

2.4 加強物業中消防設施維修、更新資金的管理

確保這些設施設備在使用年限內能夠得到正常的維修、更新和改造，這就要求公安消防機構參與建立完善的、有效的、透明的資金使用監督體系。具體的做法可包括：①建立消防設施、設備維護專項基金；②維修基金的使用，物業管理公司應向消防部門提出使用報告；③建立評估考核和聽證會制度，確保維修基金得到科學、合理的使用；④加強和其他物業管理行政主管部門的協調。

2.5 提高物業管理人員和業主的消防安全意識，確保消防設施設備完好無損

公安消防機構應當定期舉行物業管理人員培訓班，對從事物業管理的人員定期進行消防安全培訓，增強他們的消防安全意識。另外，物業管理人員培訓后應當有的放矢對業主開展形式多樣的消防宣傳，如在物業區內出黑板報、發消防知識傳單等，不斷提高業主的消防安全意識，杜絕消防違章行為。

公安機關消防機構應加強對物業服務企業的監督和指導，定期實施防火監督檢查，為物業服務企業提供法律法規、消防技術方面的支持和服務，促進物業服務企業消防安全管理水平不斷提升。