農村宅基地合理規劃建設研究

周清海 冷巖峰

（1、白山市八道江區六道江鎮農村水利管理站，吉林 白山 134308 2、白山市八道江區七道江鎮經營管理站，吉林 白山 134300）

1 農村宅基地使用方面存在的主要問題

1.1 村莊外延擴張，土地利用粗放，耕地破壞和土地資源浪費嚴重

隨著農村經濟發展，農民增收，農民要求改善居住條件的愿望也越來越迫切，農村建房熱始終居高不下，并呈增長趨勢。而由于農民法制觀念淡薄，私自建房現象屢見不鮮。建新房的同時，老房子又沒有拆除，以至于農村建房容積率低、一戶多宅、建新不拆舊等問題普遍存在。使得村莊外延擴張，耕地遭到破壞、土地資源嚴重浪費。

1.2 農村建房無序、規劃不到位，村容村貌差

由于農村村莊建設規劃滯后，過去常常由村干部說了算，至今仍有相當一部分村干部不重視規劃。近年，雖然不少村有了建設規劃，但由于思想認識不到位，缺乏整體的、長遠的考慮。編制規劃時缺乏科學論證，對配套設施建設考慮不周；編制規劃時沒有嚴格遵循節約土地資源的原則，忽視舊村改造；編制了規劃，但只作為一紙空文，做做樣子，沒有充分發揮規劃應有的作用。

1.3 未批先建、宅基地超標、一戶多宅現象嚴重

目前，在農村仍然存在未批先建、宅基地超標、一戶多宅等現象，主要表現為以下三種情況：一是部分村民未經國土部門批準擅自建房或超標準建房；二是還存在將舊房或者新房賣掉，重新申請宅基地，從中獲得土地收益；三是采取欺騙手段騙取批準宅基地，如瞞報已有房屋、虛報家庭人口，新房建起而舊房不拆等，這是造成一戶多宅的一個主要原因。

2 農村宅基地管理中應當著重解決的問題

農民宅基地規范化管理是新農村建設的一項基礎性工作。加快全市農村現代化建設，應當以科學發展觀為指導，著眼于城鄉一體化進行總體規劃，針對突出問題，層層統一思想認識。在具體實施過程中，從實際出發，區別情況，依法處理好以下幾個方面的工作：

一是一戶多宅和宅基地超占問題。一戶多宅中對于符合村集體規劃的部分，允許其一定時期內存在，但要作為臨時用地管理，收取一定的臨時用地管理費用；而對于違法占地、不符合規劃的部分，堅決予以拆除。嚴格宅基地申請條件。農村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過省（區、市）規定的標準。不符合申請條件的不予批準。農村村民將原有住房出賣、出租或贈與他人后，再申請宅基地的，也不予批準。二是農村空閑宅基地流轉問題。對于農村空閑宅基地流轉的問題要認真對待，積極研究政策，促進依法規范流轉。由于農村普遍存在子女升學、參軍及人口死亡，村民外出打工、經商等人口流動現象，所以農村存在空閑宅基地。這些空閑宅基地的存在，將導致宅基地資源浪費，土地占地、空心村等不合理現象。農村空閑宅基地不斷擴大，不僅浪費了有限的國土資源，而且給社會增添了不安定因素。因此，需要對農村空閑宅基地進行合理開發。農民在申請建房時，應將原有宅基地交由集體統一支配使用，以舊換新。對收歸集體的舊宅基地，結合地形、位置、土質等實際情況，或用于批給其他農戶，做宅基地建新房；或進行復耕，發展農作物。這樣既體現了宅基地歸集體所有的原則，又可達到節約土地的目的。三是城鎮居民在農村購置宅基地問題。根據法律制度的理念，農村宅基地與農村集體經濟組織成員的資格是聯系在一起的，在一定程度上具有福利和社會保障的功能。當前，由于自然環境、成本等因素，城鎮居民在農村購置宅基地、違法建造住宅、侵占耕地的案例時有發生。對于城鎮居民在農村購置宅基地，要對其講清土地法律法規。根據現行相關規定：宅基地使用權人經本集體同意，可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的農戶；住房轉讓時，宅基地使用權一并轉讓。城鎮居民在農村購置宅基地一般不是為了滿足基本的居住要求，其購買行為將導致農村土地的浪費。對于城市居民在農村購置宅基地的，要求其退還其購置土地。

3 今后工作思路和方向

農村宅基地管理要以合理利用土地、節約耕地為原則，結合農用地整理和社會主義新農村建設，達到土地的集約高效利用。從長遠看要結合鄉鎮土地利用總體規劃的修編，大力搞好村莊用地的整理。在對農村宅基地管理過程中應當從以下幾個方面入手：

3.1 深入對國情國策的宣傳，增強群眾保護耕地的責任感和使命感

人口增加、耕地減少嚴重影響著經濟的快速發展。因此要加強對廣大農民群眾土地國情和基本國策等的宣傳教育，加大對土地法律法規的宣傳力度，特別是加強對基層干部的宣傳，在廣大干部隊伍和各級領導中興起學習落實《土地法》，依法管地、用地，自覺保護耕地之風，把一般號召變成全民自覺參與的社會活動，為促進我市經濟可持續發展創造良好的輿論環境，提高廣大人民群眾特別是領導干部依法管地、用地意識，使“人多地少，土地后備資源嚴重不足”的國情觀念深入人心，為長期保護好耕地奠定良好的思想基礎。

3.2 要強化管理措施，做到依法、集約、規范用地

在土地管理上要解決重城鎮輕農村的傾向。在管理措施上，采取經濟的、法律的行政的和技術的措施一齊上，盡快形成齊抓共管的局面。依據《土地法》第四章第三十一條的規定。本著“取之于土、用之于土”原則，將耕地開墾費投入使用到土地復墾開發、農田基本建設中去，以保持耕地的總量動態平衡。加強對土地利用現狀變更調查，把調查與執法檢查緊密結合起來，認真落實耕地保護的各項法規政策，把科學管地、文明用地的水平提高到新的臺階之上。

3.3 嚴格規劃，強化管理，加強執法檢查力度

按照土地總體規劃確定農村建設用地規模，實行“紅線”控制，建立耕地保護的綠色屏障，防止村莊建設的盲目外延擴張。切實搞好農村建設規劃，科學地進行功能分區。結合新一輪土地規劃修編，合理確定不同類型村居用地規模。對一般農村要圈定村界，嚴禁無度擴展；偏僻的小村、自然村要逐漸向中心村集中，以達到集約用地。在不違背有關法律、法規的前提下，應允許鄉村結合本地實際制定相應的村莊用地措施。同時還要結合社會主義新農村建設，統一設計，將土地規劃和農村規劃有機結合起來，在對預留建設用地實行總量控制的前提下，制定詳細規劃，以形成一套科學規劃引導農村建設的良好機制。

嚴格執法，加大土地執法力度，一是要加強土地執法隊伍建設，建立一支素質高、業務精、作風硬、忠于職守、秉公執法的土地執法隊伍；二是執法必嚴，在農村要把亂占土地尤其是破壞耕地，違法建房和非法交易的行為列為執法重點。必要時，通過人民法院強制執行，以威懾違法并發揮警示教育作用。同時要建立執法監督制度和責任追究制度，實行執法公示，公開接受社會監督。

3.4 物權法頒布后關于農村宅基地有待解決的問題

在宅基地的審批過程中，農民集體沒有對宅基地的處分權，這與農民集體的所有者地位極不相稱；完善制度建設，既然城市由房管局，農村也應建立相應的管理機關，主管農村的建房，宅基地的申請，使用和轉讓和收回。現在雖然鄉鎮有土地辦，但發揮的作用不大。我們應該像對待城市市民買房一樣設立登記機關，記載該戶農民的宅基地的實際面積和大體位置，發給農民房產證和土地使用權證書。農民轉讓宅基地必須登記，否則，不受法律保護。也就越是說登記是取得宅基地使用權的唯一合法要件。即使申請新的宅基地也必須登記。應做到城鎮農村一體化，不應區別對待。關于不準城鎮戶口的人購買宅基地，我很贊同。但也應該考慮到一些實際，本村通過合法渠道取得宅基地使用權的應給以合法保護，不應一概而論。