淺析房地產項目風險評估

王玲 李偉

0 引言

房地產項目評估的核心問題是研究項目建成后能產生的經濟效益,它所估算的數據和指標是對項目開發完成后取得效益的一種預測。由于客觀環境在不斷發生變化,項目評估時可能缺乏足夠的信息資料或沒有全面考慮到未來可能發生的所有情況,加上人們對客觀事物變化的認識有一定的局限性,所以目前的預測結果與未來的實際情況不可避免地會產生誤差,還會包含不同程度的風險和不確定性。因此,必須運用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等不確定分析方法,分析和研究項目建造成本、貸款利率等主要不確定性因素的變動對項目收益、收益率和投資回收期等經濟效益指標的影響程度,以考察項目承受各種投資風險的能力,提高項目投資的可靠性和盈利性。

而風險分析是不確定性分析的補充和延伸,是從項目建設的經濟條件、投資環境及投資決策的實際要求出發,借助不確定性分析的測算結果,重點分析項目存在哪些風險、風險的性質、類型及可能造成的影響。

如果不重視房地產開發過程中存在的高風險,對在房地產開發過程中存在的各類風險因素認識不足、估計不夠,這些風險因素一旦發生,極易造成投資失敗,使企業甚至整個房地產行業面臨巨大的風險,因此,重視并研究房地產開發活動中存在的風險因素,是理論界和實業界所面臨的重要課題。

1 房地產項目投資風險識別

1.1 房地產投資中風險的特點

1)房地產商品的不可移動性與風險。房地產商品的價格與項目地塊所處區域的社會經濟及地理環境的優劣緊密相連。房地產開發商無法生產同某個地段的房地產商品同質的產品,所以,開發商必須面臨并承擔項目所處環境條件變化所帶來的風險。這種風險源,很大程度上就是由于房地產商品的不可移動性造成的。2)房地產投資周期的長久性與風險。房地產商品的生產周期較長。在這較長的開發周期內,市場的供求變化,消費者的喜好,政策的調整,利率的變動,都將難以預測,而房地產開發與其他項目相比,變現能力又很差,資金一旦投入,很難根據情況的發展而加以改變和調整。3)房地產的資本需求性與風險。房地產開發需要很大的投資,投資額大,周期長,資金周轉慢,變現能力差是開發過程中難以避免的因素。

1.2 房地產項目風險識別

房地產項目風險的來源有:

自然風險:主要是指由于自然因素的不確定性對房地產商品的生產過程和經營過程造成的影響,以及對房地產商品產生直接破壞,從而對房地產開發商和經營者造成經濟上的損失。

政治風險:主要是指由于政策的潛在變化給房地產市場商品交換者與經營者帶來各種不同形式的經濟損失。政府的政策對房地產的影響是全局性的,因而,由于政策的變化而帶來的風險將對房地產市場產生重大影響。

經濟風險:主要是指一系列與經濟環境和經濟發展有關的不確定因素,它們的出現會對房地產市場產生影響。經濟風險由市場供求風險、財務風險、地價風險、融資風險、管理風險、工程招標投標風險、國民經濟狀況變化風險構成。

技術風險:主要是指由于科學技術的進步、技術結構及其相關變量的變動給房地產開發商和經營者可能帶來的損失。

以上給出很多種風險因素,在任何項目的開發中都會受到這些因素的影響。風險識別的目的是要縮小風險的不確定性,尋找風險的主要因素,從而為投資決策提供最適當的對策。

2 房地產投資項目風險評估方法

2.1 模糊綜合評判法

運用模糊綜合評判法來評價項目風險的大小,不僅顧及評判對象的層次性,可使房地產項目中難以量化的評價標準、影響因素的模糊性得以體現,可以做到定性和定量分析,在評價中又可以充分發揮人的經驗,使風險的評價結果更客觀,符合實際情況。具體方法如下:

1)確定風險因素集。對風險做出認定和鑒別,找出風險之所在和引起風險的主要因素,并對其后果做出定性估計;風險因素集可以表示為:

2)利用AHP法確定各因素的權重。利用AHP將復雜的風險問題分解成遞階層次結構,然后在比原問題簡單得多的層次上逐步分析,構造各風險因素和子因素的判斷矩陣,計算其特征值并檢驗其一致性,從而得到各風險因素的權重。權重集表示為:

3)選擇評價集。可將風險劃分成幾個等級,得出評價集為:

4)確定隸屬度和評價矩陣。由專家組對評價對象其中的每一個指標進行相對等級評判,則隸屬度為:

r=判斷某指標屬于vj專家個數/專家總數。

用從U到V的模糊關系可以用模糊評價矩陣R來描述:

5)進行多級模糊綜合評判。將指標權重集與評價矩陣相乘即得最終評價結果E:

根據這一方法得出某一目標項目風險的評價結果,將評價結果與確定的評價集 V做比較,可得出識別風險大小,為決策做出判斷。基于模糊綜合評判的風險評估方法,將復雜的風險問題模糊定量化,且計算較為簡單。

2.2 FCIM模型法

傳統的風險評估方法只能得出風險的大小,而不能得出風險出現的概率,這給投資者進行風險規避和管理帶來困難;而通過模糊四邊形方法與控制區間和記憶模型(CIM)的綜合運用,將定性指標定量化,解決了指標間相互獨立和相關的問題,不僅得出風險的大小,同時得出不同風險大小出現的概率,使投資者能迅速準確地對風險進行控制。

1)定性指標的模糊處理。對于定性指標,在風險評估中通常采用語言變量來表達,確定評價定性指標的語言變量集為 E={很高,高,一般,低,很低}。采用不規則四邊形模糊數表示為:“很高”(0,1,2,3),“高”(2,3,4,5),“一般”(4,5,6,7),“低”(6,7,8,9),“很低”(8,9,10,10)。

假定評估者確定了定性指標并給出風險評估結果,則采用模糊處理可以得到概率分布區間,從而得出其概率分布值,將定性指標定量化。

2)CIM計算。風險分析需進行概率分布疊加,CIM模型用直方圖表示變量的概率分布,利用直方圖有相同寬度的區間,用和代替概率函數的積分,并按串聯或并聯響應模型進行概率疊加,使概率分布的疊加得以簡化和普遍化。

有了定性指標的定量化,通過CIM對變量相互獨立和變量之間相關的概率計算,得出風險程度和風險概率。

3 結語

論文分析了房地產項目開發中存在的風險,并從不同評估目的出發粗略介紹了兩種項目風險評估方法,這些方法不同于傳統的靜態方法,考慮了風險因素的不確定性等,為風險評估提供了定量、概率大小等分析。目前我國的房地產開發企業大都不重視對建設項目的風險研究,只關心投資獲得的豐厚利潤,忽略隱藏在利潤后面的高風險,還停滯在分散的、不系統的定性分析中,尚缺乏對各類項目投資風險進行系統研究。在投資風險評價研究方面存在以下不足:1)考慮的風險因素較少;2)因素間的相關性研究不夠;3)采用靜態分析方式如盈虧平衡分析、靈敏度分析及概率分析方法等。因此有必要對房地產項目風險評估方法進行研究,以有效地控制風險的產生。

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