基于價值工程的住宅精裝修方案成本控制

黃創(chuàng)斌

0 引言

哥本哈根會議后,一場綠色低碳住宅革命正悄然展開,作為低碳生活的重要突破口,商品房全面推行精裝修的話題再度拉到臺面上來。2010年,無論是市場發(fā)展還是政策推動,精裝房在全國范圍內(nèi)的蔓延之勢已愈發(fā)明朗。

2002年建設(shè)部出臺《商品住宅裝修一次到位實施細(xì)則》并在全國推廣精裝修住宅,但是精裝修在推行的過程中也遇到了許多的問題,其中最值得關(guān)注的問題是“如何實現(xiàn)裝修成本的有效控制與消費(fèi)者個性需求相協(xié)調(diào)”。綜觀問題的實質(zhì),就是如何進(jìn)行裝修方案的成本控制,才能使裝修在降低成本的同時又能滿足消費(fèi)者的需求,而需求(功能)與成本的關(guān)系,正是價值工程研究的主題。

1 價值工程

價值工程(Value Engineering)是“通過各相關(guān)領(lǐng)域的協(xié)作,對所研究對象的功能與費(fèi)用進(jìn)行系統(tǒng)分析,不斷創(chuàng)新,旨在提高所研究對象價值的思想方法和管理技術(shù)[1]。”

價值工程中所述的“價值”是一個相對的概念,是作為評價事物有效程度的一種尺度。這種尺度可以表示為一個數(shù)學(xué)公式:,其中,V為價值;F為研究對象的功能;C為成本。

2 住宅精裝修的定義

精裝修是指房屋交房前,套內(nèi)所有功能空間的固定面鋪裝或粉刷完成,廚房、衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝到位,精裝修房是已經(jīng)完全脫離生產(chǎn)過程,基本滿足居住使用要求的商品房,消費(fèi)者對住宅主體不需要進(jìn)行頂、墻、地的裝修施工,只需要經(jīng)過配套的家具、飾物、用具、用品的陳列和擺設(shè)就可居住[2]。

3 基于價值工程的住宅精裝修方案成本控制模式

3.1 對方案進(jìn)行價值工程分析

初步設(shè)計的方案功能與成本會有不同程度的不匹配,可以通過價值工程來進(jìn)行功能的優(yōu)化以及成本的有效控制[3]。依據(jù)《住宅裝修一次到位實施導(dǎo)則》,裝修的功能主要有:F1美化室內(nèi)空間,F2利用和再塑室內(nèi)空間,F3隱蔽結(jié)構(gòu)及設(shè)備,F4提高住宅物理性能,F5提高住宅實用性,共5個功能。

不同的客戶需要,各功能的相對重要性不一樣,需要進(jìn)行目標(biāo)客戶的市場調(diào)查;為提高市場調(diào)查效率,采用基于市場調(diào)查的0～4兩兩比較打分加權(quán)平均法來確定功能重要性系數(shù)(權(quán)重),其流程如下:

1)建立評分模型。

對Fi的5個功能的相對重要性兩兩評分,如圖1所示。

Zij通過功能橫向比較重要性得到,其中4—重要得多,3—重要,2—同等重要,1—不如重要,0—遠(yuǎn)不如重要;如F1與F2相比同等重要,則Z12=2。可以將這些用文字表達(dá),形成一個完整的調(diào)查問卷。

2)進(jìn)行問卷調(diào)查,并統(tǒng)計結(jié)果。

3)計算Fi各功能的重要性系數(shù)。

Fi各功能指標(biāo)的重要性系數(shù)wFi=Fi功能比較得分和÷功能比較得分的總和。其中,i=1,…,5。

3.2 功能現(xiàn)實成本C的計算

功能現(xiàn)實成本的計算是將產(chǎn)品或部件的成本換算成功能的現(xiàn)實成本。精裝修工程分為:天棚工程、地面工程、墻柱面工程、門窗工程、家具工程、水電氣安裝工程、廚衛(wèi)設(shè)備工程及其他工程[4]。這些工程在不同程度發(fā)揮著精裝修的各項功能,將功能與工程配對后,將分項工程成本分?jǐn)偟礁鱾€功能上。下面以某案例進(jìn)行說明,某裝修方案成本估算為41000元,其功能現(xiàn)實成本計算見表1。

表1 功能成本計算 元

3.3 功能評價值F的計算

功能評價值F可以用目標(biāo)成本來表示,是指可靠地實現(xiàn)用戶要求功能的最低成本[5],根據(jù)市場調(diào)查,目標(biāo)客戶群較接受的裝修價格是在35000元～40000元之間,將35000元作為該戶型裝修方案的目標(biāo)成本。根據(jù)前面的功能重要性評定,Fi各功能相對重要性系數(shù)為:wFi,其中i=1,…,5=1,按權(quán)重分配目標(biāo)成本,見表2。

表2 Fi各功能的目標(biāo)成本

3.4 計算功能價值 V,分析功能成本的合理匹配程度

根據(jù)前面的功能評價值F(目標(biāo)成本)和功能現(xiàn)實成本C,可以得出計算功能價值,以及成本的降低幅度,見表3。

表3 功能價值與成本降低幅度的計算

由表3可以看到,多數(shù)功能的價值系數(shù)均小于1,形成這樣結(jié)果的原因一方面是方案的現(xiàn)實成本40776元比方案的目標(biāo)成本35000元大得多,另一方面則是方案本身各成本與功能不夠匹配;其中較突出的是F1功能,從表3中可以看到該功能價值系數(shù)較低,成本可降低幅度達(dá)到了2908.2元。

3.5 確定價值工程對象及改進(jìn)方向

對裝修方案進(jìn)行價值工程分析,就是使每個分部工程的價值系數(shù)盡可能趨近于1,即各個功能與成本盡量匹配。為此,確定的改進(jìn)對象是:

1)功能價值系數(shù) V低的功能。

2)成本降低幅度(ΔC=C-F)值大的功能。

3)功能價值系數(shù) V明顯過大的功能。

根據(jù)表3計算的各功能價值及成本降低幅度,我們集中精力,將價值工程研究的重點放在F1和F5這兩個成本降低幅度大的功能上。

3.6 優(yōu)化改進(jìn)

針對選擇的價值工程對象,尋找F1(美化室內(nèi)空間)以及F2(提高住宅實用性)這兩項功能現(xiàn)實成本過高的原因,盡可能創(chuàng)造多的改進(jìn)措施,形成一系列建議案,如將防水石膏板吊頂改為天棚櫸木天花(拼花)等。

同樣地,地面工程,墻柱面工程等也有一系列的建議案,這里不一一列舉,最后,將這些建議案和保留的原方案項組合整理,得到優(yōu)化后的裝修方案,該方案成本估算30846元。

優(yōu)化后的方案比原方案節(jié)約了近1萬元,而該方案相對應(yīng)的戶型在整個小區(qū)中有500多套,也就是說整個優(yōu)化方案使項目節(jié)約了500多萬元,故實際應(yīng)用效果明顯。

4 結(jié)語

精裝修房是未來商品房的發(fā)展方向,而目前我國價值工程界在這方面的研究并不多,因此,提出應(yīng)用價值工程對精裝修方案進(jìn)行成本控制方法,形成一個較為清晰的工作模式和流程,為以后價值工程在精裝修領(lǐng)域的推廣和應(yīng)用提供參考。

[1] 全國造價工程師執(zhí)業(yè)資格考試培訓(xùn)教材審委員會.工程造價計價與控制[M].北京:中國計劃出版社,2006:186-187.

[2] 建住房(2002)190號文件,商品住宅裝修一次到位實施導(dǎo)則[S].

[3] 石瑞平.價值工程分析法在建設(shè)項目優(yōu)化設(shè)計中的運(yùn)用[J].西部探礦工程,2005(7):144-145.

[4] 王淑珍,趙邦宏,張潤清,等.資產(chǎn)評估統(tǒng)計與預(yù)測(下冊)[M].北京:中國財經(jīng)經(jīng)濟(jì)出版社,2001:189-192,210-217.

[5] Liu Guiwen,Shen Qiping,Li Hengshen,et al.Factors constraining the development of professional project management in China's construction industry[J].International Journal of Project Management,2004,22(3):203-211.