“限購(gòu)令”到期之后

呂甜

在已經(jīng)出臺(tái)限購(gòu)政策的14個(gè)城市當(dāng)中，福州、廈門、海口明確提出12月31日為限購(gòu)政策執(zhí)行“有效期限”，那么在限購(gòu)令到期之后，明年又該怎么辦?

2010歲末，樓市在調(diào)控中波瀾不驚。

日前，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布2011年《住房綠皮書》指出：35個(gè)大中城市平均房?jī)r(jià)泡沫為29.5％，其中福州的泡沫指數(shù)為70％，居全國(guó)之首。

一邊是學(xué)術(shù)界的集體“喊打”，一邊卻是市場(chǎng)的“誓不回頭”。福州今年賣地300億

福州地鐵1號(hào)線的建設(shè)，讓地鐵沿線地塊持續(xù)升溫。

2010年12月7日上午，福州市2010年第15次國(guó)有建設(shè)用地公開出讓——總面積149.724畝，出讓總金額16.47億元。三幅地塊全在地鐵一號(hào)線附近，一地塊樓面價(jià)因此拍出高達(dá)9429元／平方米。最先登場(chǎng)的宗地2010-55號(hào)，為面積72.18畝的秀峰路綜合商場(chǎng)項(xiàng)目地塊。此前，該地塊一直被認(rèn)為是sM城市綜合廣場(chǎng)的囊中之物，但sM中國(guó)首席營(yíng)運(yùn)官何家華在幾輪象征性叫價(jià)后便罷手。經(jīng)過63輪競(jìng)價(jià)，最終，福建中維地產(chǎn)(泰禾集團(tuán))以8.91億元競(jìng)得該地塊，泰禾集團(tuán)副總裁肖寧隨后表示，將按照規(guī)劃要求建設(shè)城市綜合體，吹響了泰禾集團(tuán)正式進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的號(hào)角。

隨后進(jìn)行的宗地2010-57號(hào)，原市聯(lián)合收割機(jī)廠及周邊地塊拍賣，由于競(jìng)拍企業(yè)眾多而成為焦點(diǎn)。最終，經(jīng)過55輪競(jìng)價(jià)，面積19.09畝的宗地2010—57號(hào)地塊，由深深地產(chǎn)以2.88億競(jìng)得，樓面價(jià)9429元／平方米，溢價(jià)率132％。

至此，福州市2010年累計(jì)出讓地塊總面積為2960.134畝，出讓總金額突破300億元，達(dá)到了311.961億元!創(chuàng)下了福州歷年來土地出讓的新紀(jì)錄。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，福州今年52塊成功出讓土地中，純住宅用地項(xiàng)目4個(gè)，工業(yè)用地項(xiàng)目6個(gè)，其余全部是商服用地或商服、住宅綜合用地。商業(yè)地產(chǎn)的紅火可見一斑。

據(jù)悉，明年福州城區(qū)土地出讓，將以鶴林新城地塊(原2800畝地塊)分塊出讓、東部新城及舊屋改造項(xiàng)目(包太平汀州、洋下新村等)為主。-“限購(gòu)令”到期之后

在土地拍賣持續(xù)紅火的同時(shí)，福州房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)也逐漸回溫。

與新政出臺(tái)市場(chǎng)成交量急劇下滑的現(xiàn)象相反，最近一個(gè)多月來，福州的二手樓市及時(shí)踩住了剎車，開始擺脫持續(xù)低迷的頹勢(shì)，環(huán)比成交量開始出現(xiàn)了逐月回升的勢(shì)頭。據(jù)記者調(diào)查了解，二手市場(chǎng)上性價(jià)比較高的房源，基本上在較短時(shí)間內(nèi)就會(huì)被市場(chǎng)消化。不少房產(chǎn)中介表示，目前消費(fèi)者的觀望情緒已明顯降低，客戶看房下定都較之此前主動(dòng)。

根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2010年11月16日，有16個(gè)城市實(shí)施了限購(gòu)令。據(jù)悉，這些城市的樓市限購(gòu)令，基本上都將于2010年12月末到期。限購(gòu)令結(jié)束后調(diào)控政策的走向，讓年前的房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿變數(shù)—一旦限購(gòu)令結(jié)束后調(diào)控?zé)o以為繼，被壓抑了數(shù)月的需求很可能在限購(gòu)令結(jié)束后集中爆發(fā)，從而短期內(nèi)推高房?jī)r(jià)。

目前看來，這一擔(dān)心很可能成為現(xiàn)實(shí)。中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，到2010年11月下旬，全國(guó)大部分城市的房地產(chǎn)成交量以及價(jià)格已經(jīng)止跌回升。在11月的第一周，市場(chǎng)明顯被調(diào)控“凝固”，第二周35個(gè)城市中已有12個(gè)城市成交量出現(xiàn)止跌回升；到第三周，18個(gè)城市開始上升；到了第四周，成交量全面回升。

而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12月10日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月份，全國(guó)持續(xù)小幅上漲趨勢(shì)，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.7％，漲幅比10月份縮小0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中新建住宅銷售價(jià)格上漲9.3％。二手住宅銷售價(jià)格上漲5.6％。量?jī)r(jià)齊升的二級(jí)市場(chǎng)，新一輪地王潮，正直接挑戰(zhàn)進(jìn)行中的樓市“二次調(diào)控”。

2010年11月29日，溫州本地房企置信房產(chǎn)以37，02億元高價(jià)競(jìng)得溫州市區(qū)熱點(diǎn)區(qū)域的原溫師院地塊，其樓面價(jià)高達(dá)3.7萬(wàn)元每平米，創(chuàng)下了新的溫州性宅地地王紀(jì)錄；11月25日，廣州年內(nèi)掛牌的最大住宅用地被廣州鐵路集團(tuán)羊城鐵路實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司以86億元的高價(jià)拿下，折合樓面地價(jià)17276元／平方米，成為廣州年內(nèi)新地王；11月25日，武漢掛牌出讓16宗土地，備受關(guān)注的武昌車輛廠地塊由上海綠地集團(tuán)以53.98億元的價(jià)格拍得，樓面地價(jià)3500元／平米，每畝單價(jià)1300萬(wàn)，成為武漢單宗土地總價(jià)新地王……

三次調(diào)控?

11月，央行連續(xù)兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，該舉措雖非專門針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)，但流動(dòng)性趨緊必將強(qiáng)化樓市調(diào)控效應(yīng)。另一方面，證監(jiān)會(huì)宣布暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請(qǐng)，并對(duì)已受理的房地產(chǎn)類重組申請(qǐng)將進(jìn)一步征求國(guó)土資源部意見，房企借殼上市渠道嚴(yán)重受阻，融資環(huán)境也再度收緊。

不過，從公布的上市房企3季報(bào)情況看，前期住宅市場(chǎng)良好的銷售令各家標(biāo)桿房企所擁有的資金情況尚好，短時(shí)期內(nèi)因資金壓力而急于降價(jià)拋貨的可能性并不大。例如，截N12月1日，萬(wàn)科今年合約銷售額達(dá)千億，5年增幅達(dá)10倍；而保利、中海、恒大的合約銷售額今年都將突破500億。

市場(chǎng)評(píng)論認(rèn)為，政府使盡了十八般武藝，最終沒能夠調(diào)控住房地產(chǎn)市場(chǎng)的高熱。

在“二次調(diào)控”難見效之際，日前，胡錦濤總書記關(guān)于“十二五期間要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控”談話，引起市場(chǎng)推測(cè)，伴隨2011年的到來，上海等地將陸續(xù)出臺(tái)房產(chǎn)稅，并以此掀起第三波樓市調(diào)控。

近日，浙江省、北京市相繼出臺(tái)預(yù)售房款的相關(guān)監(jiān)管辦法，分別從2010年11月1日、12月1日開始實(shí)施。新辦法規(guī)定，商品房預(yù)售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存商品房預(yù)售資金，應(yīng)按照一個(gè)預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)一個(gè)專有賬戶，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)將購(gòu)房款直接存入專用賬戶。

預(yù)售房款一直是開發(fā)商資金鏈賴以維系的重要環(huán)節(jié)。對(duì)其進(jìn)行監(jiān)管，被認(rèn)為掐到了開發(fā)商的資金“命門”。

與此同時(shí)，CPI的持續(xù)走高致加息可能大增。有分析報(bào)告認(rèn)為，利率是否重回加息通道必然成為天平兩端的重要砝碼，對(duì)此前的調(diào)控措施起到放大加成作用，成為市場(chǎng)調(diào)整的真正決定力量。