誰來領舞高端物業?

張芬

在明年信貸趨緊的大背景下，房地產市場面臨更多的變數，而多數投資者仍然相信高端物業能夠憑借其抗跌性和保值性在市場中傲視群雄。那在高端市場中，誰又能成為領舞者?

12月8日，社科院發布2010年《住房發展報告》，預測2011年中國住房市場要繼續調整，住房價格將穩中略降。報告分析，盡管今年出臺了很多措施，但由于貨幣政策寬松，大量流動性抵消了調控效果，2011年在信貸趨緊的大背景下，這個局面會得到扭轉。由此可見，未來房地產市場還將面臨一定程度的波動，而高端市場憑借其穩定的增值空間，仍然是資產最好的“避風港”。只是高端市場中的別墅豪宅、商業地產、旅游地產，誰將領舞高端物業?

別墅豪宅成主力軍

有媒體報道，自“9·29國五條”之后，房地產市場在11月中下旬首次出現回暖跡象。有專家分析，如此回暖與新政下豪宅市場的不斷升溫密不可分。

記者在采訪中發現，9月新政之后，相比普通住宅市場的持續降溫，大多數高端別墅項目都沒有受到太大影響，從成交量到價格都一路堅挺，個別項目甚至還出現了逆市熱銷的情況。業內人士普遍認為，目前市場濃厚的通脹預期構成了別墅市場上行的推動力。

“限購令”等調控政策的集中出臺，使得手握大筆資金的購房者選擇高端別墅進行資產優化。從供求結構來看，一方面是別墅用地叫停，另一方面是財富階層追求更高居住品質的需求，使得真正意義上的高端別墅日益稀缺，其抵御財富縮水的保值投資性也隨之凸顯。另外，提高首付款和貸款利率在富人強大的支付能力面前都被輕松化解。因此，史上最嚴厲的調控措施對頂級豪宅而言，似乎顯得力不從亡。

世歐地產銷售總監蘇小斌表示，很多的改善性需求開始追求“一步到位”的升級方式。以往有實力的購房者往往選擇在不同的區位購置不同屬性的產品，不僅可以滿足自住需求的升級，又可以短期套現實現投資的升值回報。然而“限購令”、“限貸令”接連出臺，房地產的投資屬性逐漸被削弱，投資者只能暫時滿足自住需求的升級換代。如此一來，購房者不得不選擇一次性到位的產品。

“未來的政策走勢還不清晰，短期內松動的可能性不大，現在只能買一套房，高品質、一步到位成了首要考慮的因素。畢竟高端住區的保值性和政策抗壓性都比較高。”—位準備出手的購房者陳女生告訴記者。

目前，房地產住宅市場受政策影響，看似走向低迷，但事實上，高端住宅區的獨有優勢正在逐步釋放，千萬級的住宅產品已經逐漸成為了銷售主力。

福州商業地產掀熱浪

根據福房網搜集的福州今年52塊成功出讓的土地數據顯示，其中純住宅用地項目4個，工業用地項目6個，其余全部是商服用地或商服、住宅綜合用地。

在12月7日結束的福州市2010年第15次公開土地拍賣中，泰禾集團以8.91億拿下五四北秀峰路綜合商場項目地塊，將按照規劃要求建設城市綜合體，這意味著泰禾集團正式進軍商業地產項目。與此同時，已經想福州有與兩匿萬達廣場的萬達集團也正式啟動寧德萬達廣場項目。

商業地產包含了商鋪(指獨立店面)、商場、寫字樓三種類型，在流通市場中，獨立店面的數量最多，也是最搶手產品，其交易量占到整個商業地產成交量的80％。記者了解到，投資商業地產有兩個方面的收益，第一是靠商業地產自身的升值；第二靠漲租金來提高收入。對于這兩項收益，投資人更喜歡前者，以福州倉山萬達廣場周邊的店面為例，兩年前沿浦上大道的店面售價僅1～2萬元／平方米，自特易購、萬達商業廣場的進駐，如今周邊商鋪價格已經漲至3～5萬元／平方米。

今年以來，福州商業地產氣勢如虹，但也有不少投資者表示心慌慌。據悉，目前福州情超過10處大型商業場所進入了實質性操作階段，如金山特易購、金山萬達廣場、金融街萬達廣場、SM城市廣場、紅星美凱龍家居廣場等，然而，商業地產蓬勃發展的同時，使得部分人產生了“商業地產的價值是否被高估”的擔憂。

在福建房地產資深專家劉福泉看來，商業項目初次購買者以短線投資居多，只要有了預期的利潤就轉手，在市場火爆的時候存在很多類似的投機行為。而且商業地產的運營需要一個周期，不能因為短期內的變化就此判斷商業地產過熱。

2010年，萬科接連拿下商業地塊。一時間，業內都認為這個中國最大的住宅開發企業出現了重大的戰略轉型，開始進軍商業地產領域。萬科總裁郁亮則表示，“萬科敞的商業是為了更好地提高業主的居住品質而做的社區商業，并沒有完全獨立面向社會的大體量商業，旁地產行業發展到現階段，如果不學會做商業，住宅也做不好。”顯然，在后千億肘代，萬科以普通住宅為主線的戰略并未出現變化，商業只是住宅的配角。

旅游地產發展前景廣闊

除別墅豪宅、商業地產外，不少投資者把眼光投向了還處于價值洼地的旅游休閑地產。

12月10日，在第12屆中國住交會2011年休閑度假地產在中國房地產市場中的角色和布局訪談上，不少業內人士一致認為，旅游地產才剛剛地步，未來肯定擁有一個龐大的發展前景。從國際標準來說，當一個城市人均GDP達到5000美金的時候，旅游度假地產是最活躍的，而全中國現在達到這個數值的城市有81個，可想而知，一旦激活起來將是—個爆炸性效應。

隨著整個經濟快速的發展，特別是像長三角、珠三角、渤海灣這些區域，已經步入了經濟活躍跟富裕程度相當高的。在這些區域，休閑度假旅游地產的份量將會越來越重大。

福州的旅游地產項目也在八縣萌芽，位于永泰縣的唐乾明月，最早進入人們的視野，緊接著萬科、冠城大通等上市企業也陸續進入永泰；萬達集團將在瑯岐島打造國際旅游度假區；隨著貴新隧道的通車，連江貴安一帶的溫泉資源也被利用開發，實力集團、金源集團在此打造大型溫泉旅游地產項目。福州周邊八縣的旅游資源和房地產開發緊密結合，產品呈現多元化的特點。

但是，也有一些專家認為，福州早期的投資項目還只是旅游與地產的一種低層次結合，只是地產單向地向旅游“借光”，在地產與旅游之間沒有實現互動與雙贏。

凌峻地產(中國)有限公司副總經理孫逸表示，—個城市如要發展旅游地產，除了要有豐富的旅游資源外，還需要有比較成熟的開發公司，比如萬科這一類的開發公司。福州迄今為止沒有像樣的品牌性的旅游地產開發商或者品牌性的項目。

對于旅游地產和住宅地產所存在的差異，蘇小斌分析，旅游地產與傳統房地產項目存在一定的差異，要求具有特殊的開發和經營模式。如果說住宅房地產是“管家”型的經營模式，那么旅游地產就應該是“經理人”式的經營模式。住宅可以通過優美的環境品質，完善的設備體系，殷勤的物業管理來打動消費者，而旅游地產在此基礎上，更重要的是要有一個完備的再營銷網絡，讓投資者可以看到長期的投資回報，才能吸引投資者的投資。