四度出招阻擊香港樓市短炒

陳宜飚

美聯儲鐵了心要“發大水”，全世界資本市場都將遭災。隨著美國QEII的實施，香港特區政府預期樓市將被海外熱錢進一步推高。為了防止再次發生1997年的地產泡沫，港府財政司司長曾俊華與金管局在11月19日股市收盤后，先后宣布多項調控房地產短炒的措施，建議對短炒征收額外印花稅，并要求銀行立刻提升首付比例。這已經是香港特區政府年內第四度出招抑制樓價。

受到外圍環境刺激，香港房地產在短期內出現異常的升幅。根據港府的數據，今年前九月的樓價累計上升了15％，與2008年低位比升幅高達47％。其中豪宅價格已超越1997年高峰期約10％；—般住宅市場價格雖與1997年有12％的距離，但也出現了急升趨勢，特別是小于70平米的住宅在3至9月間勁升8.1％，增速驚人。

從交投來看，前10個月的交易額較去年同期上升了17％，特別是二手市場中小型單位成交增幅甚于豪宅，反映濃烈的投資氣氛已經擴散至中下價樓宇市場。更令港府擔憂的是，樓價急升造成一般市民置業負擔增長，已從2008年第4季的32％，于}至辨第3季42％。

而就在這時候，美聯儲仍然決定推出第二輪量化寬松貨幣政策，加上第—輪的量化寬松貨幣政策，這無異于是在火上加油。由于香港不實施資本管制，所有外來資金來去自由，加上實施聯系匯率制，等于是鎖定了匯率風險，導致熱錢在近期瘋狃進入香港。

雙“管”齊下抑制炒風

進入11月，港元多次升至強方保障水平，金管局的基礎貨幣數值也一直處于歷史高位，顯示港幣需求強勁。對此，財政司司長曾俊華于11月19日宣布，除現有最高4.25％的從價印花稅外，會再針對兩年內轉手的房地產交易征“額外印花稅”。該稅分三級：6個月或以內轉售的，征稅15％；6至12個月的征稅10％；在12至24個月之間的轉售稅率為5％。買賣雙方有共同法律責任繳付“額外印花稅”，如果其中一方沒有履行責任，稅務局可向另一方追討。這一安排與目前香港普遍的由買家承擔印花稅的慣例不同，顯示此次港府將把重點更多放在短炒的賣方。

此外，香港全面取消所有住宅物業交易延遲繳交印花稅的安排，包括剛剛宣布的額外印花稅。而在今年首季，港府已經宣布自4月1日起，不許2000萬港元以上的住宅物業交易延遲繳交印花稅，地產的新政意味著這一措施將擴大并涵蓋所有住宅交易。同一天，金管局跟進宣布了四項新措施，要求銀行加強物業按揭貸款業務的風險管理。

首先，所有價值1200萬港元或以上的住宅按揭貸款首付從40％高升至50％；其次，1200萬萬港元至800萬港元之間的住宅按揭貸款首付從300／提升至40％，且要求總貸款額不得超過600萬港元；第三，昕有價值在800萬港元以下的住宅按揭貸款最低首付維持30％水平，但貸款額不可超過480萬港元；最后，金管局要求所有非自住住宅物業、所有以公司名義持有的物業和所有工商物業的按揭，不論物業的價值，首付一律上升至50％。這些措施從次日開始生效。

不排除進一步出招

港府上述措施從側面反映今年初的地產措施不足以限制短炒。

今年二月，曾俊華在發表財政預算案時提出“曾四招”限制地產泡沫：增加樓宇供應、確保市場透明度、防止按揭信貸過度擴張以及遏抑物業投機。隨后港府頻頻公布土地拍賣項目。到4月，財政司又提升2000萬港元以上房價印花稅稅率，目規定不可延交稅款。

上述措施看來成效不大，于是港府再次出招，財政司宣布，8月13日以后批出的預售樓不容許以確認人方式轉售有關物業，也不容許通過提名下手買家方式來取消有關交易；并大幅度提高相關訂金，從5％至10％。金管局同時要求，進—步收緊房貸貸款人的供款與收入比率，并要求銀行以利率上升2％作為貸款的壓力測試，并額外提升了1200z港元以上以及所有非自住物業的首付至40％。

但這些針對新樓的措施并沒有引發全行業的價格緊縮，大量的二手舊樓市場仍然活躍，而且屢創高價成交案例。

進入十月，市場對QEII的預期令香港迎來更多熱錢，特別是大量內地投資者移民的涌入，令行政長官曾蔭權在十月施政報告中檢討了“投資者入境計劃”，暫時取消了地產作為適合投資的類別，并限制地產商變相擴大建筑面積的“發水樓”做法。另一方面，港府進一步提升樓宇供應。但是港府這些措施并不能完全阻止熱錢的涌入。受到資金充裕和不正常利率的刺激，今年頭9個月，持貨12個月便轉手的樓宇買賣勁升了114％，以致曾俊華很驚訝地說：“這是—個三位數字!”相對應的是，持貨12個月至24個月的交易，減少了18％，很明顯，香港地產炒賣的時間已越來越短。特別值得關注的是，持貨124個月內轉手的短炒、爪案中，84％的個案是樓價在300萬港以下的樓宇。這也是迫使港府要下重拳以額外印花稅來提升炒樓或本的原因。

措施難言長期有效

目前來看，政策已經初顯效果。在宣布當周，周末預約看樓的人便暴跌了8％。政策負面效應在股市上反映更為明顯，香港地產板塊在政策宣布當天及其后幾天全線下跌，花旗的一份報告則進一步看弱地產板塊，認為地產價格將會下跌約5～10％。

但仔細想想，實際情況可能未必如此。港府措施的生效時間是在11月20日，19日及以前的炒家仍然可以照價出售房子而不受新政影響，只是他們將來再要短炒，可能就，導準備做兩年業主了。

還有一點港府沒有想到，在香港，通常買賣房子是需要先簽署臨時合約的，該合約基本上是由物業中介公司提供，并無統一的樣本。港府這次允許那些在11月20日之前簽署“必買必賣”條款的臨時合約不受11月19日頒布新政的影響，這無異于又給物業代理商有—個操作的余地。而從炒家角度來說，即使真做兩年業主，也未必不好。因為目前各大銀行仍保持極低的利率政策，香港普遍的實際按揭利率在_2％以下。

隨著美國QEII的實施，美元的貶值幾乎是禿子頭上的虱子——明擺著的。而在聯系匯率下，港幣的貶值也幾乎是板匕釘釘的事。香港的地產借個未來不升反會讓人覺得奇怪，讓炒家做兩年業主，無非是變相讓他們晚兩年賺大錢而已。

當然，港府的措施短期內會產生—定的震懾效果，至少交投將大量萎縮，對實力不足的炒家，可能會先拋貨離場，但對資金雄厚，存盤較多的炒家，影響實在有限。想想吧，美元資產已經沒有“錢”途，歐洲市場飽受主權債務困擾，日本外債高筑且經濟不斷萎縮，只有新興市場砍欣向榮，而香港是新興市場代表，這里是國際投資者的儲水池，同時也是進軍內地市場和賭人民幣升值的最佳場所，香港炒家不來，國際炒家也可能來。筆者認為，香港地產泡沫的根源在于聯系匯率制，只要該制度一日不除，炒家仍可能會重演1997年的房地產危機。