“退房潮”提示“攻堅期”

馬紅漫

開發商遭遇“退房潮”,是前期樓市投機泛濫的必然體現,“有保有壓”的調控政策將會對此形成釜底抽薪之勢。

樓市降價預期漸次強化,“退房潮”如影隨形。近日有媒體報道稱,房產巨頭綠地集團正深陷“退房”事件之中。

縱覽此前樓市運作軌跡,當后續樓盤項目面臨降價壓力或銀行房貸政策呈收緊之勢時,“退房潮”便會風起云涌。就此而言,綠地集團此番遭遇頻頻退房恰恰是目前開發商面臨銷售窘境的一個縮影,表明調控政策進入了“攻堅期”。

客觀而言,本輪樓市調控組合拳堪為“史上最牛”。主管部門所祭出的各項政策讓投機客無處遁形,而擬議中的房產稅也讓炒樓者“聞風喪膽”。正是在這樣的調控氛圍中,樓市需求萎靡,開發商們不得不放下身段逐步優惠讓利,房價堅冰大有消融之勢,市場對房價預期隨之轉向。央行營業管理部近日公布的問卷調查顯示,居民對未來一年房價的下跌預期大幅上升,一年來首次超過上漲預期。而居民預期下季度房價跌幅集中在10%至30%之間。

當高企的房價無后人承接時,下跌就成為必然。此時此刻最為痛心疾首的購房者是哪些人呢?答案當然不是自住購房者。作為一項大額消費,自住者在購房時往往是極為謹慎的,對自己的收入狀況也會做出較合理的預估。房價漲跌對他們的還款能力、日常消費、住房品質并無實質性影響,因此而選擇退房者寥寥。反倒是那些賺取樓盤買賣巨額價差的投機客們,此時大都如坐針氈。一方面,后續樓盤的降價意味著他們的投機行為無利可圖;另一方面,房貸門檻提高讓他們的投機成本陡然增高、甚至是借貸無門,如若不及時回籠資金很有可能引發還貸難題,最終面臨滿盤皆輸的殘局。對他們而言,退房不僅可能挽回部分損失,而且可以營造樓市下跌導致社會矛盾激化的氛圍,借此來向調控部門“示威”。另外,伴隨著“退房潮”大批涌現,前期部分開發商虛假銷售的劣跡也將會浮出水面。此前,雇人排隊營造購房搶購假象;或者通過先簽約、再撤單的“假合同”制造虛假成交等諸多伎倆就曾被曝光,只是當時弱化的樓市監管在客觀上放縱了這些違規行徑。如今,調控政策驟然收緊,樓市成交慘淡,虛假銷售伎倆難免敗露,這些假銷售也會以“退房”的形式現身市場。

在上一輪樓市調控的2008年,萬科等開發商巨頭降價、“退房潮”等現象就曾經出現。遺憾的是,一場席卷全球的金融危機阻斷了當時的樓市調控。以此觀之,當前樓市再現“退房潮”等跡象,僅是表明本輪樓市調控市場威懾力初現,但尚難言已政策績效充分顯現。前車之鑒表明,樓市博弈的活躍期正意味著調控進入了“攻堅期”。

這里所稱的“攻堅”,并非單指政策繼續向樓市泡沫發力,而強化保障性住房建設也是應有之意,“有保有壓”才是避免房價報復性上漲的關鍵所在。其實,投機炒房的影響力在于“助漲殺跌”,房價每一輪大規模爆發都是由于剛性需求集體入市引起。一般而言,剛性購房容忍等待的時間為半年左右,如果從去年11月份房產調控開始算起,本輪調控已經持續了7個月,已然屬于“超期服役”。正是由于4月份新“國十條”的猛藥推出,才使得剛性需求的容忍時間有所延長,但是如果房地產調控政策出現真空,而房價繼續保持堅挺,則剛性需求隨時都可能集中入市,近期樓市“砍價團”再出江湖就是其中的一個信號。因此,對于打壓房價政策而言,包括盡快推出房產稅等舉措已箭在弦上。在擴大保障性住房方面,近期推出的“公租房”政策將保障性住房的覆蓋面擴大到了城市中等偏低收入家庭,也即通常所說的“夾心層”。如果房地產市場的剛性需求能夠得到充分滿足,就意味著引起房價上漲的“導火索”被熄滅,房地產市場整體需結構將趨于合理。

開發商遭遇“退房潮”,是前期樓市投機泛濫的必然體現,“有保有壓”的調控政策將會對此形成釜底抽薪之勢,最終讓“退房”推動真正的降價。