內地樓市:高端物業管理是軟肋

金 姬

年逾不惑的李萬禮,已在香港新世界集團工作了近20年。如今,身為僑樂房產華東區總經理,他深感在上海等內地大城市的房地產服務業的發展潛力較之香港,仍有很大發展空間。作為首個進入內地的地產及設施管理服務公司,李萬禮希望帶領僑樂在中國房地產服務領域中做到職業化與專業化的領航者,因為內地的高端物業管理存在許多不足之處。

《新民周刊》:在中國內地,很多人會把“房產服務公司”與專業的“物業管理公司”相混淆,物業管理作為僑樂的主營業務之一。你們的定位究竟有何不同?

李萬禮:提起香港新世界,相信大家都覺得這是一個已經不能再熟悉的品牌了,而僑樂其實就是香港新世界服務旗艦的一分子。僑樂于1972年在香港成立,上世紀80年代中期,僑樂先后接掌香港兩個國際級大型綜合項目的租售代理及物業管理,一個是信德中心(港澳碼頭所在物業),還有一個是會展廣場(香港會展中心所在地)。也就是說,僑樂是一家提供全方位、綜合類房地產項目的服務公司,其服務項目有展覽館、使領館、商業、酒店等。內容遠遠大于傳統的物業管理公司。

僑樂正式開拓大中華業務是在1988年,當時我們策劃接管當時全國最高物業——北京的京廣中心。4年后,僑樂在香港成立主攻中國物業服務市場的公司,然后在中國內地16座城市設點,提供多元化房地產服務。

《新民周刊》:如此看來,僑樂經營的板塊與很多代理公司有相似之處,國際房地產顧問五大行——仲量聯行、世邦魏理士、戴德梁行、第一太平戴維斯和高力國際——也有物業管理、租賃、企劃等業務內容。僑樂的優勢體現在哪里?

李萬禮:我們與其他代理公司具有完全不同的背景,我們的背景決定了我們的思考模式和服務模式和其他公司大有不同。我們比那些代理公司想得更多一些,因為自身也是開發商,隸屬于新世界,因此對整個項目的開發流程更為熟悉,在我們服務的項目中,能更全面及專業的為開發商考慮其利益。

僑樂以前只服務新世界旗下的產業,香港會展中心、星光大道等都是我們做租賃和管理的,在國內如北京、大連、廣州等集團開發項目也都是有僑樂提供代理銷售、租賃、管理的一條龍多元化服務。但從2007年開始,我們也開始為集團外的其他客戶服務,將僑樂的品牌影響力擴展到更廣泛的中國市場中。

《新民周刊》:僑樂進入上海14年間,取得了哪些業績?

李萬禮:在這期間以物業管理和咨詢服務、銷售代理為主線。

在銷售代理方面上海僑樂第一個項目是1996年,新世界在閔行馬橋開發的別墅區——旭麗花園,當時我就參加了這一項目。第二個項目是1997年在虹橋的中山廣場一期。這兩個都是外銷房,當時是按美元來計價的。我們后來也給奉賢海灣藝墅當物業管理顧問,為上海國際麗都公館提供租務代理及物業管理。

2007年我們除集團開發的項目范圍之外,第一個服務項目就是馬來西亞開發商友富(上海)有限公司在閔行七寶投資開發的上海皇都花園,我們負責銷售代理的10棟樓目前只剩下兩棟還在賣,代理銷售額已經超過10個億。

即便是金融危機讓全行業受到波動的時候,我們所受的影響也不大,因為一來高端物業的需求相對穩定,二來只要把握好這部分客戶做好服務,營銷不會受太大影響。在2008年銷售代理由香港九龍倉集團負責投資開發的匯寧花園二期也是類似情況,我們也是逆市而上,樓盤很快就銷售一空。

《新民周刊》:您認為中國內地的高端物業管理服務還有哪些不足之處?

李萬禮:能為高端客戶提供他們所需要的服務的公司還是相對稀缺的,服務內容相對貧乏,服務水平也有待提高。從去年9月開始,我們為皇都花園物業管理當顧問。他們之前是自己做的,現在需要我們來提升服務品質。這一現象在中國內地比較普遍,開發商推出一個高端樓盤,由于希望所有因素可控且執行效率高,所以不太愿意請其他公司來管理。例如上海的恒隆廣場等高端地產,都是開發商自己管理的。

僑樂之前也為新世界服務,所以對這種心態很了解。現在我們跳出來做,就是希望可以幫助高端地產提升物業等全方位管理。新世界旗下也有酒店,僑樂的員工也需要接受星級酒店的培訓,而且香港會展中心等地標性建筑,經常會承接大型活動和節慶項目。

《新民周刊》:2010年上海世博會據說已經有南美洲的參展國家邀請上海僑樂提供設備管理?能否談一下具體情況?

李萬禮:確有其事,但抱歉的是,我們和該參展國家已經簽訂了保密協議,所以不方便透露細節。但是我要說的是,僑樂之所以能有這樣的合作機會是因為僑樂為國外高端客戶提供專業服務已經有非常豐富的經驗了。馬來西亞和文萊駐華使館就是委托我們管理服務的,里面的安全級別非常高,這和一般的商業服務還不同,但是我們迄今為止做得都很好。

《新民周刊》:您剛才也提到了世博會,您認為它會帶動上海的房價上漲嗎?

李萬禮:我認為世博會是對上海整個城市發展的一個重大利好,不能說對上海住宅市場沒有影響,而應該說沒有非常直接的影響,世博會對商業、酒店、旅游、購物和餐飲消費方面有更加直接的拉動。很多人覺得世博來了房價必然會很高,應該沒有什么直接的依據。

《新民周刊》:您認為上海的樓市和香港是否有可比性?

李萬禮:我認為上海和香港的地產環境不同,沒法比。香港作為亞洲金融中心而言面積太小,但需求量很大,因此房價和中國內地城市相比一直遙遙領先,現在這種差距在逐漸縮小。上海是中國的窗口,有很多活動,例如今年的世博會,也可以說上海是中國的樣板房。我從來不認為上海的房價過高,在我看來還是具有一定的合理性的。

《新民周刊》:近期國家的一系列樓市調控政策,對你們有影響嗎?

李萬禮:中央政府每年都有樓市調控政策,太熱就要降溫,太冷就要加溫。不可否認,內地樓市的需求一直很旺盛,而高端市場對于調控不太敏感。

高鐵刮起“樓市瘋”

為了迎接2010年上海世博會,正在建設中的滬杭鐵路客運專線(滬杭高鐵),將使滬杭實現40分鐘生活圈、工作圈、經濟圈。而近日在嘉興國際中港城召開的2010長三角經貿論壇透露,滬杭高鐵沿線的一些城市也因此受益,嘉興就是其中之一。這座在杭州和上海之間始終扮演“洼地”角色的地級市,在近半年時間內房價漲了一倍,每周末都有大量上海人去嘉興看房。因為滬杭高鐵通車后,從嘉興坐火車只需17分鐘就可以分別到達上海、杭州。

據悉,滬杭高鐵嘉興段將設立兩個車站,其中嘉興站設在南湖新區,是目前嘉興房價上漲最快的地區,積聚了大量的外來投資客。但是,南湖新區的學校、醫院、大型超市等配套資源還沒跟上,休閑養老的功能尚不明顯。上海房地產協會副會長印堃華擔心,高鐵消息已經提前透支了嘉興等地的樓市效益,很多投資客可能是高價入市了。(整理/金姬)