2010房價將穩中微降

顧海波

要緊緊抓住“管住地根、管住銀根、遏制投機、抑制投資、嚴懲腐敗“的二十字要訣。

2009年是中國樓市瘋狂的一年,在各地“托市”政策的推動和極度寬松的房貸政策烘托下,中國樓市普遍量價飆升,一些重點城市樓市依然高燒不退。全國樓市的非理性上漲,引起了消費者尤其是廣大中低收入者的焦慮,也引起了中央政府的高度重視。

2009年12月以來,中央政府接連釋放了房地產市場調控信號。2009年12月9日中央宣布房地產營業稅由“兩年恢復到五年”,12月14日國務院常務會議指出:“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”。提出增加供給、抑制投機、加強監管、推進保障房建設等四大舉措(新“國四條”)。2010年1月10日,國務院又發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(“國十一條”)。短時間內密集的調控政策真的能給樓市退燒嗎?

筆者認為,2009年樓市過熱是由于投機過甚,中國房地產的泡沫已是不爭的事實,房價收入比、房價租金(租售)比、房地產投資占固定資產投資和GDP的比重都嚴重超過國際警戒線。

因此,2010年的樓市走勢首先取決于中央政府的樓市調控政策和決心,財政政策和貨幣政策的調整節奏和力度(提高銀行存款準備金率和加息),以及各級地方政府(包括銀行)的執行力度;其次,取決于銀行的可持續放貸能力;第三是老百姓可持續的購買力和有支付能力的需求;第四是開發商的資金鏈;第五是投機客、獲利盤的資金鏈和回吐壓力。

2010年住房供求趨于平衡且供會略大于求。囤房囤地現象會由于中央的各項調控政策(主要是土地政策、抽緊銀根、打擊投機)的力度加強而發生變化,房價就不會大幅上漲。

今年的住房的供應結構將日趨合理。中央政府會加大保障性住房、普通商品房和中小戶型住房的供應力度,雖然在執行過程中會出現偏差,但對改變不合理的供需矛盾會漸漸起到作用。

但是今年樓市的市場風險仍在積聚。近幾年房價大幅飆升,使得大量國內外投機客蜂擁而至,市場需要一個獲利回吐的過程,同時房租和房價的失衡(房租收入已抵不上利息支出),再加上中央宏觀調控政策風險在積聚,住房保有成本會將大大提高,這些可能會改變部分投機客對未來樓市的預期。

筆者認為,中國經濟對房地產業依賴過重。房地產業的非理性“繁榮”嚴重地擠壓了產業結構的優化調整和升級。2010年中國房價在理論上存在較大的下跌基因和空間,但由于“土地財政”和房地產勢力異常強大,房價的理性回歸實際上會遭遇尷尬。真調控,房價下降,“土地財政”受到威脅;不調控,房價飛漲,泡沫破裂勢必引起經濟社會的動蕩,這也是為什么我國近幾年房價越調越高的深層次原因。是繼續養泡沫還是主動擠泡沫值得管理層深思。就房地產領域本身而言,要盡快建立規范的制度;要緊緊抓住“管住地根、管住銀根、遏制投機、抑制投資、嚴懲腐敗”的二十字要訣。

2010年中國房價總體上將在高位窄幅盤整、波動,呈現穩中微降的局面。只要政策和法律到位、執行到位,房價的理性回歸是分分秒秒的事。在當前中國房地產泡沫接近崩潰的情況下,房價的適度理性回歸有利于中國經濟內需的提升和軟著陸。(作者為獨立房地產研究評論專家)