高房價膠著期大博弈

徐正輝

樓市紅紅火火，“地王”頻頻涌現(xiàn)，地方政府高度依賴土地財政的格局得到強化；另一方面，各地進行大拆大建和透支未來所引發(fā)的矛盾和沖突正趨于升級，這種利益短視模式的風(fēng)險已不容忽視。

針對國內(nèi)房價的瘋漲態(tài)勢，中央政府近期終于開始出臺樓市調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場政策趨于收緊的信號已然明確。

2009年12月9日的國務(wù)院常務(wù)會議將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠措施取消，征免時限由兩年恢復(fù)到5年，政策目的被表述為“抑制投機性購房”；12月14日國務(wù)院常務(wù)會議提出要“抑制部分城市房價過快上升的趨勢”；12月17日財政部等五部委則推出了土地出讓金繳納新規(guī)，規(guī)定“分期繳納土地出讓價款期限不得超過一年，首次繳款比例不得低于50％”。

不過，在中央明確明年宏觀經(jīng)濟“雙寬”政策基調(diào)下，房地產(chǎn)商依舊押寶樓市“打壓”政策并不會太嚴重，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高價拿地的亢奮并沒有因為調(diào)控信號出現(xiàn)而有所收斂。

12月17日，央企保利地產(chǎn)旗下保利(北京)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用30.4億元的高價拿下北京朝陽區(qū)東風(fēng)鄉(xiāng)高井村居住混合公建用地。據(jù)測算，該地塊最終樓面價達到23506元，平方米，溢價率高達313％，至少要賣到3萬元，平方米，才可以保證有利可圖。同一天，復(fù)地集團以8.84億元競得上海普陀一幅住宅土地，1.8萬元，平方米的樓板價是起始價的3.25倍。顯然，開發(fā)商頂風(fēng)圈地的態(tài)勢仍在上演。

實際上，在樓市火爆行情下，各大房企高價“拿地賭明天”的搏擊，更讓地方政府賺得盤滿缽滿，各地“以地生財”的財政格局進一步強化。中國指數(shù)研究院最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2009年11月23日，全國70個城市土地出讓金收人同比增加超過100％；排在前20名的城市土地出讓金總額高達6210億元，同比增加108％。而截至12月18日，上海、北京兩地的2009年賣地收人都雙雙超過了800億元，均創(chuàng)出了各自城市的歷史紀錄。

打擺子的“政策市”?

房地產(chǎn)的調(diào)控政策轉(zhuǎn)變始于2009年12月7日結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議，眾所周知，這個會議將為今年的宏觀調(diào)控政策定調(diào)。會議提到房地產(chǎn)政策主要有三處：一是要“增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求”；二是要“放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制”；三是要“加強廉租住房等保障性住房建設(shè)。支持棚戶區(qū)改造”。

“這些表述與前些年樓市調(diào)控政策的思路有了關(guān)鍵性轉(zhuǎn)變——與此前主要抑制需求的政策相比，此次對房地產(chǎn)調(diào)控的政策是在保證需求能力的同時，要大力度推動樓市供給能力的增加?！眹野l(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院常修澤研究員分析，如果樓市調(diào)控政策能以此思路來真正落實，這會讓市場看到主要城市房價的快速上漲勢頭得到有效遏制的曙光，2009年下半年樓價出現(xiàn)較快增長的主要原因之一，就在于樓市供給將遭遇瓶頸——這主要是2008年和2009年年初開發(fā)商緊縮投資的結(jié)果。

因而，中央若能真正保證樓市供給量的增加，勢必會在長期內(nèi)緩解樓市供給的壓力。2009年的房市特別是頭牌城市的表現(xiàn)，只能用“利令智昏”四個字來形容，2010年，樓市技術(shù)頂將遭遇政策頂，即使政府不出手，樓市也不可能逃脫市場的懲罰。

據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2009年一線城市，在2009年年末，樓市的銷售業(yè)績，同比是下滑的，這說明開發(fā)商手上的可供入市的樓盤，幾乎全在炒家的手上。而新的樓盤，由于各方均看不準來年樓市的大趨勢，因而采取了觀望的心態(tài)。

中國社科院金融所易憲容研究員分析，此次中央提“遏制”樓價，與3年前的遏抑樓價過快上漲，從背景到前景都有不同。中央將房地產(chǎn)暴漲所引起的經(jīng)濟、金融風(fēng)險，與其相關(guān)的社會矛盾積聚聯(lián)系到一起來看，上次遏抑樓價，剛要壓出成果，來了國際金融危機，這次遏制樓價，遏制不住，可能帶來新的危機?！昂茱@然不是短期的應(yīng)急措施，眼前的遏制樓價，要著眼‘十二五規(guī)劃和經(jīng)濟方式轉(zhuǎn)變的角度來看待，2010年會推出全國性國土資源大調(diào)查、打擊違規(guī)違法用地專項行動、土地管理和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定納入政績考核評價機制等數(shù)項大行動?！?/p>

不過常修澤對于遏制樓價所能夠取得的實際成效表示懷疑，“現(xiàn)在的政策，只能解決一時的問題。一旦把地產(chǎn)打死，那么宏觀經(jīng)濟馬上就死。這個政策如果嚴厲地兌現(xiàn)下來，到2010年底我們就會看到政府又將出臺鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)和購買的行為，投資也好，投機也好，政府都會挖空心思要大家來買房，要開發(fā)商來建房。如此，政策的公信力如何體現(xiàn)?”常修澤介紹，反觀近幾年的地產(chǎn)政策，2007年后半段，打壓地產(chǎn)；2008年底，鼓勵地產(chǎn)；2009年底，打壓地產(chǎn)，一旦2010年底，又要鼓勵地產(chǎn)投資和投機?！斑@樣的政策，前瞻性如何體現(xiàn)?政府如何證明自己的宏觀政策不是在打擺子呢?”

對自住和改善性購房需求的支持、中小城市城鎮(zhèn)化進程的加快，以及棚戶區(qū)改造的推進等措施，都是穩(wěn)定和增強房地產(chǎn)需求力量的政策；而保障性住房建設(shè)的加快，以及營業(yè)稅優(yōu)惠政策的取消、土地出讓金繳納新規(guī)，則使得樓市供給側(cè)的政策顯得頗為混亂。事實上，在這么寬松的流動性狀態(tài)和如此低利率的情況下，任何貌似嚴厲的樓市調(diào)控政策都會是事倍功半的；再考慮到現(xiàn)階段樓市調(diào)控措施自身的混亂性，“2003年以后的房地產(chǎn)政策真是讓人無言。房子價格高漲的原因，在于一是政府從房子里拿到的錢多了，包括土地出讓金，各種稅費；二是開發(fā)商做盤。而要降房價，應(yīng)該是大規(guī)模加大土地供應(yīng)量，降地價；鼓勵開發(fā)商多建房，增加供應(yīng)量；最為關(guān)鍵的是，要打擊開發(fā)商屯集土地和捂盤。”常修澤感慨現(xiàn)在的政策怎么看都像是被特殊利益集團綁架的“故意”。

土地財政是根源

政府也有難言苦衷，中央政府有出政策的權(quán)力，地方政府也有耍太極的手段，國有土地名義上是國家所有，但是實際上地方政府視之為“不容染指的禁臠”。中央政府信貸支持優(yōu)勢下的中央企業(yè)在“招拍掛的市場方式名義”下取得了原來基本上被地方政府把控的一部分土地，結(jié)果是“地王頻現(xiàn)”。地方政府得到了土地出讓金，中央政府得到了不少稅收，這是“高房價資金循環(huán)游戲的本源”。易憲容介紹，房地產(chǎn)領(lǐng)域是個是非之地，房價過高、強制拆遷等都是讓決策層頭疼的頑疾。上海、北京等地的房價已經(jīng)趕上了紐約、倫敦。強制拆遷最近在國內(nèi)趨于暴力化，鬧出人命的情況在增多。這類問題惡化的一個重要原因，是地方政府在土地財政的利益機制之下，不遺余力推動賣地、保護房價所致。

然而，在中央財經(jīng)大學(xué)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇看來，如果只看到地方政府這一層，在公共政策分析上是不完善的。實際上，中央政府對此問題也需要承擔(dān)責(zé)任。在分稅制之下，大部分財稅歸中央所有，土地出讓金成了地方政府的搖錢樹，地方政府對

賣地收入的依賴程度越來越高，在經(jīng)濟危機之下尤甚?！斑@種機制有兩大問題，一是政府寡頭壟斷式的賣地抬高了房價，二是這種將50年到70年的收入一次收上來，而且在一年中花掉的方法，是一種典型的吃子孫飯和不可持續(xù)的財政收支方式。因而，需要改革財政稅收體制。”

郭田勇認為現(xiàn)在中央調(diào)控樓市政策雖尚未將矛頭直接指向地方政府的“土地財政”，但中央政府與地方政府之間的新一輪博弈實際上已拉開序幕。地方“以地生財”是個老問題，盡管地方政府可能也明白其中的風(fēng)險不能小覷，但卻總也走不出這一怪圈，預(yù)支和透支后代子孫土地收益的行為仍呈加碼之勢。這種嚴重依賴土地財政的粗放發(fā)展模式將使中國城市的發(fā)展之路越走越窄，最終會以失敗而告終，而要改變這種模式，就應(yīng)該實現(xiàn)從“以地生財”到“以稅生財”的轉(zhuǎn)變。

但是，要改革財稅體制，就必須調(diào)整中央與地方的財政稅收關(guān)系，要么擴大地方政府籌資權(quán)限，要么中央向地方讓渡一部分財稅資源。未來國內(nèi)城市化的進程不可逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)肯定還要大搞，但如果目前形成頑疾的機制不調(diào)整，問題將會越積越多。中央目前不斷強調(diào)要“調(diào)結(jié)構(gòu)”，國外也在討論中國經(jīng)濟“再平衡”的問題，國內(nèi)財稅體制改革應(yīng)該成為國內(nèi)“再平衡”的一個重要方面。

“這樣做會對國內(nèi)稅收體制造成很大的沖擊，但不破不立，現(xiàn)實已經(jīng)發(fā)展到邊界的地步，最近上海、成都等地拆遷引發(fā)的沖突升級即是最好的例證。中央政府只能在這上面拿出膽量搞點改革了，否則各地拆遷之風(fēng)仍會持續(xù)四起，大局將不可收拾。”郭田勇認為盡管目前國務(wù)院法制辦正在修改《城市房屋拆遷管理條例》，但是土地的利益機制不可能改變。土地拆遷背后的土地開發(fā)，不只是表面上的土地出讓金問題，而是關(guān)系到各級地方政府上下的財富分配問題，這對地方政府和政府中的官員們來說是一件大事。當前土地拆遷和土地開發(fā)普遍遭遇社會不滿，一個重要原因是人們相信，政府機構(gòu)與開發(fā)商的利益鏈條太緊密，在背后有勾結(jié)行為，并且黑社會化的程度越來越嚴重?！斑€有一個重要問題是，此次條例修改僅限于城市中的國有土地，這意味著目前大量發(fā)生的農(nóng)村集體土地拆遷糾紛，將不在條例修改的管轄范圍之內(nèi)。如果按現(xiàn)有方式修改《拆遷條例》，還可能出現(xiàn)如下結(jié)果：一是引發(fā)城市拆遷加速，在條例修改完成之前了結(jié)拆遷。二是未來拆遷大量向農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)移，因為農(nóng)村集體土地還沒有法律的保護?！?/p>

常修澤認為真正的解決之道，還是要放棄土地開發(fā)轉(zhuǎn)向稅收增長，營造良好的稅收環(huán)境。當然，同時還要解決好中央與地方的稅收分配問題?！斑@將考驗中央政府能否切實鼓起改革的勇氣，趟過這一利益復(fù)雜的深水區(qū)?！?/p>