房地產調控不能停

王小廣

支撐房地產泡沫的因素仍然十分強大，調控政策如果不堅持的話將會前功盡棄，而且會導致報復性上漲。最終導致災難性后果。房地產問題如果不能盡快解決，將會對中國未來的經濟增長產生巨大的抑制作用甚至使中國遭遇日本式泡沫后遺癥。

調控效果遠未達預期

4月中旬國家加大房地產調控力度至今已有3個月，不少人判斷調控效果顯著，已達預期甚至超預期的效果。下面我們來分析一下效果究竟如何?真的那么樂觀嗎?我們只來看兩個效果，一是需求的明顯萎縮，另一個是房價高增長趨勢得到了遏制。需求的萎縮，與2008年的情況非常相似，2007年住宅銷售額增長46.5％，而2008年則轉為下降20.1％，其中一季度為零增長，二季度下降10％，三、四季度均下降30％，呈明顯的加速下降趨勢。對比今年，一季度住宅銷售額同比增長55.2％，二季度同比增長4％，回落的幅度同樣巨大，但僅相當于2008年一季度的情況，從趨勢來講，需求調整仍將繼續，遠未到位。

房價的調整則明顯小于2008年，今年上半年全國商品房同比仍然是高增長，環比仍然是正增長，并未出現房價的下降，基本處于僵持狀態，2008年整體房價是在8月份出現第一次環比負增長，即銷售額轉為負增長的半年后，而同比轉為負增長則是在2008年12月。政策作用效果是按這樣的順序體現的：先市場需求，再到價格，最后才到投資。作用的時間大概是市場需求立即出現調整，呈大幅回落甚至萎縮，然后半年后才出現價格的調整，再一個季度后投資才有明顯反映。今年以來房地產投資仍然處于加速上升過程中，上半年房地產投資增長38.1％，比一季度加快3個百分點，無疑這有基數的作用，扣除基數的影響，投資增長也并沒有回落。房地產調控的效果僅是初步的，遠未達到預期目標。

一些專家和房地產商說房地產調控已經達到預期或超預期的效果其主要理由是：“國十條”中講控調的目標是抑制部分城市房價增長過快，現在房價增長已經大幅回落，一些地區甚至出現了小幅的房價下降。他們忘記了一點，“國十條”還有一句話，要解決房價過高問題，不論以哪個標準(房價收入比、房價租售比或其他指標)看，中國多數地區房價水平已遠遠偏離均衡水平，處于明顯的高泡沫狀態。房地產調控的目標不僅是抑制房價增長過快，而且要使其回歸合理水平，即回到大多數家庭能承受的水平上。

我以為，房地產調控最主要的目標是兩個：一是要徹底改變過去長期形成的房價只漲不跌的預期，二是要打破房價越調越高的預期。不改變這兩個預期，房價泡沫將不會停止，房價不漲只會是暫時的，但結果會非常可怕，會產生巨大的系統性風險。而要實現這兩個目標，必須具備以下兩個條件：一是房價必須下降較大的幅度，二是房價下跌必須持續較長時間(或一年以上，甚至二三年)，由此導致不少投資者(特別是后期盲目跟進的投資者)和房地產商出現大幅虧損，淘汰出局，否則以上兩個預期不會改變，相反，會變本加厲。

為什么調控效果低于預期

通過以上分析，我們知道房地產調控效果遠沒有充分顯現，但更重要的一個問題是為什么這次調控的效果不如上次呢?這主要有三個原因：一是盡管出臺了一些較嚴厲的信貸政策(主要是首付比例較高)，但房地產面臨的貨幣政策環境比2008年要寬松許多，2009年廣義貨幣供應量(M2)和狹義貨幣供應量(M1)分別增長27.7％和32.4％，遠比2007年高，而今年上半年M2增長仍在18.5％的高位；更為寬松的是信貸環境，2009年新增信貸9.6萬億元。比上年多增了1倍多，不是適度寬松而是極度寬松，今年上半年新增信貸仍達4.6萬億元，全年即使按年初計劃的7.5萬億計，增長也接近19％，要注意這是在去年增長31.7％的基礎上再增長19％。

從房地產投資的資金來源也能看清目前房地產的資金環境仍然是相當寬松的。上半年房地產開發企業本年資金來源33719億元，同比增長45.6％，比去年全年本年資金增長(44.2％)還要快1.4個百分點。資金寬松影響了調控效果。在資金來源中僅利用外資增長緩慢，其他每項增長都嚴重偏高。如國內貸款6573億元，增長34.5％：企業自籌資金12410億元，增長50.9％；其他資金14487億元，增長47.9％。在其他資金中，定金及預收款8064億元。增長40.1％；個人按揭貸款4538億元，增長60.4％。利用外資僅增長2.8％，外資占比不到1％，由此看來，一些專家總是大談海外游資是推高國內房價的重要原因是多么的缺乏根據。是我們自己把房價炒高的，與海外游資真的沒什么關系。

導致房地產調控效果低于預期的第二個原因是，炒家們的資本雄厚，半年一年的不增長或停滯增長他們能耗得起。這些炒家包括房地產商和富人房地產投資集團，他們在長達10多年的房地產繁榮中獲取了巨額收益，去年的房價高漲更使他們財大氣粗，天不怕地不怕，最強的宏觀調控政策也奈何不了他們。因此，他們就是不降價，看誰耗得起誰?

第三個原因是，過去的經驗使那些炒家相信，政府越調控，他們的好處越多，2007～2008年調控，短期的調整和難受很快就換來了超乎尋常的回報，一些人把房地產市場的觀望或小幅調整當成“抄底”的一次絕好機會，這次會例外嗎?

房地產調控政策不能松懈

支撐房地產泡沫的因素仍然十分強大，調控政策如果不堅持的話將會前功盡棄，而且會導致報復性上漲，最終導致災難性后果。房地產問題如果不能盡快解決，將會對未來的經濟增長產生巨大的抑制作用甚至使中國遭遇日本式泡沫后遺癥。

首先，房地產長期過度增長將會導致嚴重的消費不足問題。主要表現在以下三個方面：一是放大居民收入分配差距，使消費存在嚴重的結構性不足。由于購買住房的主力是最富的20％的人，他們本身不存在住房不足的問題，其購房主要是為了賺更多的收入或財富，由于10年房價上漲年均幅度達到20％～30％，所以近幾年富人以比GDP增幅快很多的速度迅速擴張財富和增加收入，而且所得暴利性收益基本沒有任何稅負，因此，使本來居民收入差距就偏大的問題更加嚴重。富人消費傾向較低，而一般中低收入的人購買力明顯不足，這種狀況如果持續下去，結構性消費不足問題將會使經濟增長由外需和投資為主向消費為主轉變更加困難。

二是過度消耗中產階層的購買力，抑制中產階層的擴大。目前我國中產階層所占比重仍然偏低，住房的高價使其短期和長期都背負著沉重的負擔，長此下去，一些已經成長為中產階層的家庭又會被高房價拉回到中低收入水平，結果中產階層難以擴大，從而使巨大的消費增長潛力難以發揮。

三是抑制城市化，抑制長期內需增長。高房價下是無城市化的。一些學者和房地產商在分析房價增長中，認為是城市化加速推動了高房價，這完全不合實際，一方面如此高房價，絕大多數農民工或轉移到城市的新居民是沒有能力買房子的，另一方面，過去的七八年中國經濟在高速成長，房價增長更快，但城市化速度是明顯減速的，1979～1990年間，中國城鎮人口年均增長4.8％，1991～2002年間降到4.3％，2002至今年均僅增長3.2％。結果很明顯，現在的高房價是抑制城市化的。抑制城市化必然會明顯地抑制消費需求。

其次，房地產過度泡沫化不僅抑制消費增長，而且會抑制技術創新和產業升級。我國的企業進行技術創新和產業升級的收益是不低的，有人估算可能達15％。但是為什么企業還是不愿意進行技術創新和產業升級呢?一個重要的原因就是炒房等投機性行為收益更高，而且風險更低。只要房地產暴利持續存在，社會資金、人才及其他資源都會很自然地偏好于房地產，也不必辛苦地搞自主創新。自主創新不足必然導致產業鏈的大大縮短(大量的附加值是在產業鏈中間)以及產業競爭力的低下，這不僅使產品的附加值低，而且會使就業因產業鏈太短而增長不足。就業不足，就會影響消費能力的提高，產業升級受阻，經濟增長就會缺乏新的動力。

要使房地產調控不至失敗，除了堅持已經出臺的政策外，還應適當加大短期金融調控力度，并努力建立抑制住房過度投機的長效稅收制度。具體的建議是：一是繼續溫和收縮信貸，特別是對房地產信貸要繼續從嚴，對第二套住房應長期采取高利率政策，如可考慮收取高于基準利率50％的利率，首付比例要求達到50％以上。二是發揮稅收的長期機制作用。既要征收高收益稅(如征收50％以上的高收益稅)，又要在住房保有環節開征新稅，即不動產稅。征收不動產稅有兩個辦法，一種是按套征收，第一套可暫免稅，第二套以上按市價收取2％～3％的年稅；另一種辦法是按面積征收，如人均免稅30平方米，之后超出部分征收累進稅。