抑制房價必須打破土地壟斷

一個不再由政府壟斷、城鄉一體化的土地市場，也可以為房地產市場提供一個相對健全的基礎。事實上，這一制度也可以讓未來的城鎮化過程更為健康。

去年下半年以來，全國各地房價普遍大幅度上漲。很自然地，在今年兩會上，民眾的住房問題成為人大代表、政協委員們關注、議論的熱點問題，通過這場辯論，遏制房價的有效措施已經昭然若揭，問題僅僅在于，政府是否有決心真正去做。

不少兩會代表、委員認為，稅費過高是房價高企的重要原因。重慶市政協副主席陳萬志統計說，我國現階段涉及房地產的稅種有12項之多，涉及房地產的收費多達50項，兩者共計62項。據抽樣調查部分項目的稅費，占到房地產價格的30％～40％，稅種設置繁雜、征收環節多，一定程度上推高了房價。

另有不少代表、委員指出，地產市場的病根在于土地壟斷，在于地方政府對土地財政的過度依賴。全國政協委員梁季陽在發言中指出，在我國房地產市場的供需雙方中，供方中除了房地產商外，還有控制著土地資源、收取各種契稅費的地方政府，而房地產需求方是分散的、弱勢的個體購房者。我國房地產市場的供求雙方并不是完全平等的經濟主體。

目前北京房子均價已達到每平方米1.7萬元，而房子的建設成本每平方米不過3000元，對此，全國人大代表、北京市人大常委會主任杜德印說：這哪里是房價高，明明是地價高。杜德印這番發言贏得會場內代表們長時間的掌聲。可見，大多數人是認可這一看法的。

事實也確實如此。在房地產市場涉及的三大主體，賣地的地方政府、買地建房的開發商與買房的消費者中間，地方政府是最大的獲利者。2009年，全國的土地出讓金收入已經超過1.5萬億元。不少城市的土地出讓金已經占地方財政收入近50％。

對住房問題負有管理責任的住房和城鄉建設部高官也指出了房價高漲的另一原因：政府監管不力。該部副部長郭允沖說，房價調控需要多個部門協同努力，而住建部在調控房價方面幾乎沒有什么手段。因為，與房地產市場相關的土地監管權在國土部門，稅收監管權在稅務部門，金融監管權在銀行監管部門。這些部門很難配合一致。

但其實，在這些部門中，住建部本身對房地產市場的態度最為曖昧。比如，住建部部長姜偉新就在人大會公開表示，未來20年是中國城鎮化、工業化的快速發展時期，住房需求較大，但同時土地供應有限，因此，房價上漲的壓力仍然是很大的。當然，姜偉新也承認，土地價格的上漲和房價的上漲確實會給地方財政增加很多收入。地方市長、市委書記靠土地增加財政收入，房價怎么降得下來?

姜偉新同時也說，房價過高過快上漲會引起不穩定。這一點倒是千真萬確。基于這一原因，溫家寶總理在政府工作報告中提出，“要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。”姜偉新也應和說：房價能穩定，“總理都說了，不穩定怎么行，肯定行!不行也得行!”這句話已經流行于網上。

但是，怎么穩定房價?怎樣讓民眾的基本住房需求較為便利地得到滿足?不能不說。政府工作報告提出的措施，加大保障房建設力度，加強對商品房開發、銷售的管理，加大普通商品房供給量，也只是一些過渡之策。

綜觀過去七八年來的中國房地產市場，價格飛漲的根本原因有二：第一，中央銀行的貨幣政策過于寬松，大量廉價資金涌入房地產市場，持續地抬高房價；第二，地方政府壟斷土地供應，并從中獲取巨大利益，因而，地方政府傾向于哄抬房價。而對此，中央政府又沒有特別有效的監控手段。正是由于這兩個原因，房價才會呈現出單邊上漲的態勢。這種態勢惡化了全社會的財富分配格局，較高收入者通過炒作房地產迅速積累財富，中低收入者卻感到買房越來越難。

如果誠心解決民眾住房問題，政府就需要從上面兩項入手，其中的重點又是打破地方政府對城鎮建設用地的壟斷。只要她方政府繼續壟斷城鎮房屋土地供應，作為房地產市場上的最大獲益者，那地方政府就絕無可能配合中央政府采取措施穩定房價。同時，地方政府壟斷土地供應的制度也已引發其他嚴重問題：政府為獲得土地，在農村強制低價征收農民土地，在城鎮則不惜進行暴力拆遷。近些年來發生的官民沖突，多數都與征地或拆遷有關。

因此，完整地保障城鄉居民對土地的產權，打破地方政府對城鎮土地的壟斷，可以同時解決兩個問題：首先可以防范政府侵害城鄉居民的土地產權，而一個不再由政府壟斷、城鄉一體化的土地市場，也可以為房地產市場提供一個相對健全的基礎。事實上，這一制度也可以讓未來的城鎮化過程更為健康。