影響中國房地產價格的原因分析

摘 要：目前中國的房地產價格是備受關注的一個焦點。本文通過住房供給結構和需求層次的角度對中國高房價的原因進行相應分析，認為對土地出讓金的過度依賴使得以地方政府為主導的保障性住房的建設嚴重不尼而且在商品房市場中，開發商瞄準市場中的中高端客戶，使得商品性的低端用戶的需求無法得到有效滿足。中國房地產市場的結構性失衡時導致中國房地產價格居高不下的重要原因。

關鍵詞：房地產價格；住房供給結構；需求層次

一、引言

在1998年，為促進中國住房市場的健康發展，也為了捍衛住房平等權，中國福利分房的時代結束。舊時代的落幕意味著新時代的開啟。從1998年到2004年，中國房地產經歷了從積極實行推動房改、降低稅費、降低利息到發展住房抵押貸款、分期付款等一系列促進房地產市場商品化的階段。

尤其是近年來我國房地產市場獲得了迅猛發展，房地產迅速成為消費熱點和投資熱點。部分大中城市出現了房價快速上漲的局面。快速上漲的房價導致部分城鎮家庭購房困難，這種現象引起了社會各界的關注和憂慮。弄清影響房價的主要經濟因素，探究我國房地產投資是否過熱，房價是否合理、是否存在泡沫以及如何有效控制房價，從2004年以來在經濟理論界的爭論比較激烈，至今仍沒定論。筆者認為中國高房價的背后主要是因為住房供給結構和需求層次失衡而造成的。

二、國內外研究現狀

20世紀90年代以后，各國學者就開始采用宏觀經濟模型來研究房價的變化，他們得出宏觀經濟變量在一定程度上可以解釋房價波動的結論。國外具有代表性的有：以美國四大城市從1970年第一季度到1986年第三季度的數據為樣本，并采用時間序列截面分析的方法，得出房價和成年人口比例、人均收入以及隨后若干年的價格變化呈正相關關系；以美國三個市鎮從1981年10月到1988年9月的月度數據為樣本，采用簡單回歸的方法，得出了人口、就業等宏觀經濟變量對住房價格預測具有良好的預測能力；以美國41個城市1986年到J994年的年度數據為樣本，采用時間序列截面回歸分析，得出了宏觀經濟變量在一定程度上能夠解釋房價的走勢Evans指出土地利用規劃以及其他方面的供給限制，會體現在地價的不斷上漲，從而推進房價的提高。總之，這些研究都是以宏觀經濟變量為自變量，房價或其變化率為因變量，通過回歸方法來研究它們的關系。

目前國內關于房地產價格的討論大多數是定性的，利用計量經濟模型分析房地產價格合理性的研究比較少。有代表性是：曹振良以抓住價格這一中心，分析價格是否急劇上漲，是否暴跌，從而是否導致金融或經濟危機三個環節，把握宏觀經濟環境、投機狀況、金融支持和政府調控政策四個因素的理論分析框架或范式實證分析，得出結論：中國房地產不存在全局性泡沫晴；梁云芳、高鐵梅等利用協整分析和H—P濾波，計算了房地產均衡價格水平，以及房價偏離均衡價格的波動狀態，得出結論：我國房地產市場價格的偏離只是受部分地區的影響，即存在“局部泡沫”；楊帆、李宏謹等依據馬克思的地租理論和索羅斯的市場非均衡觀，對中國房地產現狀進行衡量，認為中國房地產泡沫已經產生并快速發展；王金明、高鐵梅利用變參數模型對我國房地產市場的需求與供給函數進行了動態分析，認為收入是影響需求的主要因素，房價是影響供給的主要因素，因此將房地產價格控制在合理的范圍是保證房地產發展的根本前提。

上述的研究關于對具體的經濟因素對房地產價格的影響。然而，筆者認為相比著具體的某種影響因素，房地產市場中的結構失衡是影響中國房地產價格的重要原因。在本文中筆者將對住房供給結構和需求層次失衡對中國房地產價格的影響進行分析。

三、結構性失衡的原因分析

住房商品化和市場化應該有一個漸變的過程，從我國住房制度演變的過程來看，堅持住房商品化、市場化、和社會化的改革目標無可非議，但在向這個目標邁進的過程中，政府理應保持足夠的提供可支付產權住宅和可支付租賃住宅的能力，以便對低收入家庭提供住房保障，對缺乏支付能力的中低收入家庭提供扶助。然而現實情況卻并非如此，市場化的速度過快，缺乏經濟適用房的建設和廉租房的提供力度。在嚴格取消福利分房的同時，將各個單位向本單位職工提供優惠性住房的責任丟掉了，將地方政府主導的經濟適用房和廉租房規劃土地供應、財力投入、分配和管理等弱化了。由此導致了房地產市場上的結構失衡，即消費者對保障性住房和低端商品性住房的需求遠沒有得到滿足，而市場上卻大量供給中高端商品性住房，使得需求層次和供給結構錯位，其關鍵在于保障性住房和低端商品房的供給嚴重不足。具體來說，主要有以下的幾個原因：

1.制度缺陷決定了保障性住房建設進展緩慢。通過考察我國的住房保障制度發現，住房保障計劃由中央政府制定，省政府負總責，市縣等地方政府執行，中央財政對地方補助部分建設資金，地方政府承擔著保障性住房建設的重任，包括土地的供給、居民的拆遷和大部分建設資金的籌集。這種制度設計使得政策制定者和執行者之間缺乏必要的監督，中央政府根本無法掌控地方保障性住房建設的進度，而地方政府出于自身利益消極怠工，以配套資金不到位和征地、拆遷等前期工作準備不足為由放緩保障性住房建設步伐。同時，住房保障計劃也凸現出中央政府與地方政府責任的不對等。

根據國家制定的保障性住房建設計劃，2009年保障性住房投資計劃為1676億元，其中中央投入493億元，僅占29.4‰但地方配套1183億元，占比高達70.6％。并且，地方政府還有大量“隱性”的資金支出，根據計劃2009年將新增保障性住房177萬套，這意味著大量的土地將被用于保障性住房建設，由此地方政府將喪失大量的土地出讓金。因此，制度缺陷致使地方政府在保障性住房建設方面消極怠工，保障性住房建設進展緩慢。

2.“土地財政依賴癥”決定了地方政府不會主動增加保障性住房供給。從地方財政來看，我國地方政府有明顯的“土地財政依賴癥”，根據中央黨校教授周天勇(2008)的測算，2007年地方政府土地出讓金至少在7000億元以上，約占地方財政收入的30％，如果考慮到土地出讓金2007年才納入地方預算體系，上述估算結果存在低估的可能。從上海市奉賢區的財政收支狀況來看，2008年該區地方財政收入(一般預算收入)為28.6億元，而土地出讓金為13.4億元，占比達46.85％，如果再考慮到土地增值稅、契稅、房產稅和營業稅等財政收入，“土地財政”占該區地方財政收入的比重至少在60％以上?？梢?，地方政府具有明顯的“土地財政依賴癥”，這決定了地方政府對待房市的態度，地方政府希望房價上漲，房價的上漲必然帶動地價的上漲和土地成交量的放大，從而增加地方財政收入。而保障性住房供給大幅增加將對房地產市場造成較大沖擊，甚至改變房地產市場供需平衡，導致房價下跌，房價下跌必然造成地價下跌，甚至地價下跌的幅度更大，這必然減少“土地財政”，這是地方政府不愿意看到的。因此，地方政府不會主動增加保障性住房供給。

3.市場供給途徑單一，新增住房多為中高檔住房。目前，我國二手房市場發展滯后，大量存量房流通不暢，住房需求過度集中于一級住房市場。美國存量房的交易面積與增量房的銷售面積之比為5：1，香港市場上流通的住房約2／3是存量房，而我國二手房市場交易量只占房屋交易總量的20％-30％。住房市場是買賣和租賃并重的市場，即使在經濟發達國家也是如此。租房應是城鎮居民居住的第二選擇，要引導居民樹立購買與租賃并重的二元化消費觀念。正是由于我國二手房市場的不發達，才迫使大部分市場需求投向新增商品房市場。而我國的新增商品房市場上，中高檔商品房在房地產開發中所占的比重逐年增加，我國城市里的新建住房以大戶型為主，其目標客戶的都是中高收入群體。這種盲目貪大求洋之風與我國人多地少、人均資源少的國情是不相符的。而低價位商品房所占比重不斷下降，特別是經濟適用房所占比重大幅下降。

四、結論和政策建議

上述的分析可以得到，由于在保障性住房建設中的制度缺陷和地方財政對土地出讓金的過度依賴使得以政府為主導的保障性住房的建設嚴重不足，而且在商品房市場中，由于開發商瞄準市場中的中高端客戶，大量開發中高端樓盤，使得商品性的低端用戶的需求無法得到有效滿足。可以說中國房地產市場的結構性失衡時導致中國房地產價格居高不下的重要原因，而要解決這一問題，就要針對第三部分闡述的原因進行治理。

首先要地方政府擺脫“土地財政依賴癥”，改變對待房價的態度。只要土地出讓金及相關的稅費占到地方政府財政收入的比重較高，地方政府存在推高地價的“天然政策傾向”，地方政府可能會通過控制土地供給、放松投標主體的條件等來推高地價，并希望房價上漲帶動地價“量價齊升”，從而增加地方財政收入。因此，只有改變“土地財政依賴癥”才能抑制地方政府推高地價的沖動，才能改變地方政府對房價的態度。

其次，改變地方政府的政績觀念，不能僅以經濟增長作為唯一的政績考核指標，社會和諧、充分就業、環境保護等都應該納入考核體系。如果地方政府的政績觀念發生改變，民生問題將成為地方政府主要考慮的問題，地方政府必然尋求解決低收入家庭的住房問題的途徑，這必然加快保障性住房建設步伐。最后，地方政府應該理順房價與地價的關系，不能進入“地價上升一一房價上升——帶動地價再次上升——帶動房價再次上升……”的怪圈，如果這種機制形成，必然導致房地產泡沫的不斷膨脹，一旦泡沫破滅，地方政府也將是受害者之一。因此，地方政府應該改變對房價的態度，良性循環的房地產市場才符合地方政府的長遠利益。

最后要培育和完善住房二級市場。當前我國住房消費市場還沒有形成合理的層級消費模式，急需培育二手房市場，倡導合理消費。中等、中等偏低收入家庭通過購買價位較低的存量二手房來解決住房問題；中等、中等偏高收人家庭通過轉讓舊房，再購買新建的價格性能比較高的中檔房、中高檔房，改善住房條件。以此住房消費模式形成住房的層級消費，可促使一、二級市場協調發展，對住房市場結構調整有著不可低估的作用，同時也有利于保持房地產業的平穩健康發展。為了培育二手房市場和房屋租賃市場，可從簡化已購公房、二手房交易的審批程序與交易審批程序、適度下調交易稅費、加大對二手房按揭的信貸支持力度等方面做出探討和實踐。同時，發展規范的房地產中介服務業，為住房交易雙方建立暢通的橋梁和平臺。