淺談河南人口環境與鄭州市房地產的發展

摘 要：2009年底國家進行新一輪宏觀調控以來，北京、上海、深圳等城市紛紛調整策略，降價銷售。而在鄭州，調控的“冰雹”并末讓房地產企業感受到絲毫“寒冷”。河南省當前的人口環境為鄭州房地產充當了取暖的‘‘火爐”。

關鍵詞：人口因素；剛性需求；房地產價格

‘

鄭州市房管局公布的數據顯示：2010年1--6月，鄭州市區商品房均價5536元／平方米，同比上漲16.57％，其中，商品住宅均價為5085元／平方米，同比上漲14.09％。對房地產業來講以上數據無疑是驕人的，即便在2006--2007年樓市火熱時，也是屈指可數的。

一、鄭州市房地產發展的現狀

1.商品房的剛性需求旺盛

根據馬斯洛的需要層次理論，需求分為剛性需求和彈性需求。對房地產業來講，彈性需求指為了滿足自身發展和自我實現的需要而產生的購買房屋的需求，這類需求通常受其他宏觀經濟變量的影響；剛性需求指為了滿足自身生存需要而產生的購買房屋的需求，包括人因為時間和空間上的身份轉換而產生的需求，通常不受其他宏觀經濟變量的影響。

2.房地產銷量

2010年1--7月，鄭州樓市總成交金額達到284.84億元，成交量為61946套，并且連續5個月成交套數達1萬套左右。其中，2010年7月共銷售商品房11529套(間)，較去年同期上漲了85.06％；商品房銷售面積108.37萬平方米(其中住宅占了92.83萬平方米)，較去年同期上漲了78.29％。這樣的銷售業績在鄭州樓市發展歷史中僅次于2007年8月的數據，居歷史第二位。

3.房地產價格

2010年5月份，鄭州市區商品住宅均價為基本突破6000元／平方米，是2003年的3倍多。

2010年上半年，鄭州的商品房銷售價格與全國二三線城市一樣，房價水平呈現出兩位數的上漲。從各區域看，鄭東新區今年上半年商品房銷售均價達到7154元／平方米，繼續領跑全市房價；其中商品住宅銷售均價為6248元／平方米，高出全市平均水平1163元／平方米，商品住宅銷售均價漲幅17.64％，高于全市商品住宅價格漲幅3，55個百分點。

二、河南省人口環境

1.城鎮人口數量 河南省，中國第一人口大省，2010年7月份總人口達到1億，成為中國首個人口過億的省份。截至2010年3月，鄭州市戶籍人口為752，1萬人，暫住證人151330萬。按照鄭州市城市總體規劃，2020年，鄭州市中心城區人口為550萬人，建成區面積將達到500平方公里。

2.人口結構

據國家統計局第五次人口普查數據顯示河南省常住人口中，0--14歲的人口為2401萬人，占25.94％，15—64歲的人口為6211萬人，占67.10％；65歲以上的人口為644萬人，占6.96％。可見，在河南省住房消費主體的基數很大，足以形成穩定的剛性需求。

很多人不明白為什么房價越調越高，其最根本的原因在于無論怎么調控，都控制不了人們對住房的需求。

3.城鎮化率

2009年河南省城鎮化率為37.7％，目前這個數據低于全國42％的平均水平，2010年河南確定了城鎮化率提高1.5個百分點以上的目標。

由于河南省城市間以及城鄉之間發展的不平衡性均比較突出，河南人只要有購買力的百姓，都愿意選擇在城市甚至省會鄭州置業。這個現象導致了鄭州市外地人置業的占大部分。2008年以來在鄭州和鄭州郊縣置業的群體中，60％是非鄭州人，只有40％是鄭州市區或鄭州郊縣人。這是什么原因導致的呢?“首位”效應使然。省會鄭州的“首位”效應，來自一流的醫院、學校、大型商場。到鄭州購買房子，可以帶來許多附加效應，這種“首位”效應，隨著外地人士購買力的上升，開始呈現出升級趨勢。

除了自身的發展選擇以外，住到鄭州的外地人，為了積累城市人脈，也會動員自己的親戚、熟人、朋友到鄭州發展，加快了人口流向鄭州的速度。

如果河南城市化率每年有1.5％的增長，意味著有將近200萬人要進城。粗略計算，如果一人按10平方米計算市場的需求，大約是2000萬平方米；原有的3000多萬住在城鎮的人，每年增加一平方米就是3000萬平方米。這些龐大的數據顯示著河南省各城市對房地產市場的強烈需求。

三、鄭州市房地產的發展前景

1.房地產市場供應總量將會有較大幅度增長

在鄭州市2010年的土地供應計劃中，全年的住宅供應量可達到1400萬平方米，其中新增住宅供應量約為1100萬平方米，供求失衡局面將會有較大改觀。同時，在政策影響下，市場需求受到一定程度的抑制，尤其是投資投機性需求將受到嚴厲打擊，未來商品房的銷售量可能出現回落，但自住和改善性需求仍然是市場需求的主導方向。因此今年下半年鄭州商品房供應量還會保持一定量的增長，商品房的累計可售面積將繼續呈恢復性增長。

2.房價不會出現大幅波動

鄭州商品房供應量的持續增長和累計可售面積的增加，使鄭州商品房市場供不應求的局面已經發生質的轉變，緩解了去年以來因供求關系緊張帶來的房價上漲壓力。從今年上半年新建商品住宅看，投放價格在6000--8000元／平方米的比重達到27.07％。較去年同期提高了25.48％。但是，目前在國家宏觀調控的大環境下，房價已缺乏大幅拉升的動力，但也不會出現房價大幅下跌的局面，下半年鄭州房價會在目前的房價水平上小幅波動。

3.鄭州房地產市場將持續健康發展

國務院此次調控政策的深度和廣度都是空前的，政策從多角度全面出擊，傳遞出中央政府調控房價的決心，此前越調越漲的局面有望發生根本性改變。同時，廣大消費者應該理性消費，根據自身實際合理確定住房理性選擇。

總之，鄭州首先作為人口第一大省的省會，自身也擁有很大的人口基數，其房地產業擁有著非常旺盛的剛性需求；其次，隨著河南省城市化進程不斷推進，外來人口越來越多，外地人置業，年輕人結婚用房等因素都直接影響著鄭州房地產的需求，相信在穩定的剛性需求和國家宏觀調控之下，鄭州房地產市場將會更加健康有序的向前發展。