我國房地產價格非理性增長的動因分析

摘 要：近年來，房地產價格不斷上漲，形成“有房沒人住，有人沒房住”的尷尬局面，房地產市場的供求不平衡是我國房地產價格非理性增長的直接動因。本文通過對房地產價格非理性增長的現狀分析，找出其動因。

關鍵詞：房地產；價格；非理性增長，原因

在宏觀經濟政策引導下，我國房地產業得到快速的發展。在房地產業繁榮發展的同時，一些亟待解決的問題也隨之出現，其中最為突出的問題就是房地產價格過快增長，而且這種增長是非理性的。造成這種增長的原因是市場中嚴重的供需不平衡。原因有兩個方面：一是受我國特定的經濟社會發展階段的影響，二是各個市場參與者通過其市場行為進一步影響了供需狀況。

1.房地產價格非理性增長的概念

在市場經濟條件下，價格在價值的制約下反映市場的供求關系，而在我國的房地產市場中，因為供求的嚴重不平衡使得房地產價格更多地反映了供求關系，在很大程度上背離了房地產的真實價值。幾年來需求遠大于供給的狀況使得房地產價格一路飆升。

2.需求增長的因素

(1)社會經濟發展對需求的驅動

隨著改革開放20多年的快速發展，人民生活水平大幅度提高，對高質量生活的追求使得大眾對通過購置房產改善居住條件的欲望空前強烈。此外，城市化進程的加快促使購房需求的增加。城市化將呈現高速發展的態勢，而我國目前以及以后相當長的時間內正處于這一區間。城市化的高速發展首先帶來城市人口的膨脹，對住宅需求的增長是必然結果。

(2)賣方及其相關利益者對需求增長的驅動

房地產需求量首先關乎開發商的利益，需求量越大對開發商來說意味著越大的利益空間。地方政府和房地產商有著密切的利益聯系，在某種意義上可以把開發商和地方政府列入同一利益集團。許多地方政府患有嚴重的“房地產依賴癥”，之所以這么講是因為房地產業能為地方政府提供很多“幫助”。首先，房地產投資是拉動GDP增長的重要力量，而GDP又是上級政府考核下級政府官員政績的主要指標。其次，分稅制的財政體制使地方政府的稅收減少，而發展房地產業可增加地方政府的財政收入。第三，房地產是改變城市形象的重要載體。商業銀行對需求的驅動，為房地產商從事開發經營自有資金率相當低，且融資渠道較少，資金大部分來自商業銀行，商業銀行在預期豐厚的利息收益的同時也對風險有所考慮。媒體對需求的驅動。房地產商驅動需求的主要方式是通過媒體對其產品進行宣傳。

(3)買方行為對需求的驅動

房地產購買可以分為兩類：自主型購買和投資型購買。因為缺乏足夠的客觀的市場信息，購買者很容易受周圍環境的影響，采取超前購買等非理性決策，這在一定程度上進一步又擴大了需求。

3.供給增長的因素

(1)土地資源的有限性

土地資源作為一種不可再生資源，其總量是有限的。在我國人多地少的基本國情下，國家采取了最為嚴格的耕地保護制度，這使本來就不足的建設用地的供給更加捉襟見肘，加之土地資源的浪費等原因，可供給房地產業發展的土地越來越少。

(2)房地產商的經營方式和政府行為對供給的抑制

當前我國房地產市場供給的不足不是總量的不足，而是結構性供給不足。合理的房地產供給結構應該與居民的收入結構相一致。我國居民各階層的收入呈“金字塔”型結構。而在我國目前的情況相反，中低檔特別是經濟適用房占開發總量的比例相當低，而高檔商品房不但占比重較高，而且有繼續提高的趨勢。商品房高空置率和大量居民買不起房并存的現象，在相當大的程度上抑制了房地產的有效供給。為了謀求長期的發展優勢和占有土地的增值收益，實力雄厚的房地產商通過包括尋租在內的各種方式大量購置地產，而其中相當一部分土地被囤積起來而不是馬上用于房地產開發，這就加劇了本來就緊張的土地供需矛盾。在這一惡性循環中，土地價格一升再升，房地產供給更加緊張。

(3)投機行為對供給的抑制

出于對增值收益的預期，房地產投機的目的是在價格上漲到一定程度時拋售。投機者待價而沽而不是及時將手中的房產投入市場，造成房屋空置率居高不下，房地產市場供給的進一步短缺。

4.房地產市場秩序混亂，人為惡意哄抬房價

市場秩序不規范、管理不到位、制度不完善現象比較明顯。在房地產開發、交易、中介服務和服務管理的各個環節，都不同程度地存在著違法違規行為。尤其是一段時間以來，個別開發企業和中介機構不僅利用話語權誤導市場預期，人為造成市場緊張，自我炒作，而且騙取了銀行住房貸款，惡意哄抬房價，擾亂市場秩序，造成房價在短期內急劇上漲。