房地產與經濟增長的關系及策略

摘 要：本文從房地產能拉動經濟增長的原因開始，引述了國家的經濟發展與發達房地產業對經濟拉動相關。為發展房地產業拉動國民經濟，政府出臺了諸多政策措施，但效果并不理想。要較快啟動房地產，除繼續實施刺激國民經濟發展的一般政策以外，還必須從實際出發，有針對性實施一些特別方略。

關鍵詞：房地產；經濟增長，策略

凡經濟發達國家，房地產業不是支柱產業也是發達的產業，其經濟發展與發達房地產業對經濟拉動相關。

一、房地產能拉動經濟增長的原因

1.房地產業發展需要國民經濟中許多部門和行業提供物質資料，與之配合發展。

我國建筑成本中70％是材料消耗，由其他部門和行業出售產品配合的。

2.房地產業發展結果的房地產品，為國民經濟許多部門和行業的發展提供了前提和場所。

3.房地產品消費特別是住房消費是綜合性消費、波及和帶動生活消費的方方面面。

房地產的消費使用特別是住房消費是種綜合性消費，波及吃、穿、用、住、行、娛樂、健身、學習、社交、享受、發展等人們生活的方方面面。據上海社會科學院1981年對我國投入產出表的研究表明，我國住宅業每投入增加1億元，其他23個相關產業增加1.479億元的投資。

二、我國啟動房地產市場不力的諸多問題

為發展房地產業拉動國民經濟，政府出臺了減少稅費、銀行降息、公房售給個人、推行抵押貸款、開辟房屋二級市場等諸多政策措施，對促進房地產投資和發展房地產業不能說沒起作用，但并不理想。其原因在于我國存在不利于住房產品有效實現的根本的深層次的問題。

1.生產與消費不協調，消費率低

投資開發房地產最大的問題是房屋實現。投資開發房地產既起需求效應拉動經濟增長，但又有供給效應，并且這是投資本質上的效應。

但投資開發房地產品有需求效應，對拉動經濟增長的乘數作用大，必須國民有合理的最終消費率和有貨幣購買力。然而我國近20年來經濟高速增長，雖居民最終消費絕對額也不斷增長，但最終消費率呈下降趨勢。

2.住房融資體制的轉換不對稱

住房體制改革的實質是轉換財政公共融資體制轉化為個人融資體制，以適應市場經濟體制要求。住房基金進人職工工資，由職工個人融資到市場購房消費，政府再不福利實物分房。但在具體的改革實踐中不對稱不協調，職工貨幣購房是馬上要將錢拿出來，而政府給職工的工資補貼是雷聲大、雨點小。本來消費率過低，加之住房融資體制轉換不對稱，使房地市場的啟動更加困難。

3.人們心理預期失衡

當今要讓人們樂于投資購房和啟動房地產，關鍵在于消除購房的心理障礙，對未來收支充滿信心。而現在的消費政策說到底只能調節兩個平衡關系：個人的金融資產用于投資與用于消費的平衡關系、即期消費與遠期消費的平衡關系。用于投資多就用于消費少，用于近期消費多就用于遠期消費少。

4.收入分配差距擴大，邊際消費傾向下降

近年來我國城鎮人均收入仍呈增長趨勢，與此同時由于經濟結構調整和經濟不景氣導致大量職工下崗，收入減少，減收面仍集中低收入人群，收入差距繼續擴大甚至差距懸殊。

人們收入提高過程中，消費支出的絕對額相應增長。而我國由于收入分配差距擴大，近幾年減收面擴大，且減收面主要集中在低收入群體中，增收面主要集中在高收入群體。就對房地產的購置和房地產的啟動而言，住房條件差，急于購房的低收入群體，無能力購房，而收入分配中增收主要集中的高收入群體，有購房能力，但他們的住房條件也相對好，不急于購房。于是開發出的房屋難以實現，房地產難以啟動。

三、房地產業拉動經濟增長的措施

1.繼續實施反衰退和調節經濟周期的政策措施

啟動房地產，我們認為應區別一般政策措施和針對實際的特別方略。前段時間政府出臺的政策措施，例如降低銀行利息率，降低存款準備金和鼓勵銀行放款、擴大財政支出、大幅度提高職工工資和增強居民購買力、減輕稅費、鼓勵居民投資股票、債券等等政策措施。

然而由于存在前述的不利房地產實現的深層次的問題，而且這些多年積累起來的問題也不是短期馬上可以解決的。例如：由于居民收入增長率長期落后于GDP增長率所形成的過低消費率，造成的居民購房貨幣支付能力不足，不可能在一兩年通過提高工資，增加收入達到居民消費率60％的合理比例。除了逐年提高在職職工工資，還要減少失業和增加就業，還要發展小城鎮；房價應與居民的收入水平相適應，只有這樣房地產市場才能穩健發展，也才能滿足人民群眾正常的居住需求。

2.有針對性的啟動房地產的近期方略

要較快啟動房地產，除繼續實施刺激國民經濟發展的一般政策以外，還必須從實際出發，有針對性實施一些特別方略。

(1)抓住收入水平較高群體，以稅收配合啟動房地產。

知識分子的收入不僅穩定且快速增長，對未來收支的心理預期也充滿信心。他們應會樂意投資購房。企業家、私營企業主、演藝明星等更是我國的高收入階層。住房有顯示社會地位的功能。

(2)抓住高校服務體系社會化肩動房地產。學生公寓及配套房屋的開發，是只愁開發營建而不愁銷售租賃，不存在房屋價值實現難的問題。凡此說明無論是新開發、改造，還是現在空置房的銷售，抓住高校后勤服務社會化，對啟動房地產拉動經濟增長，都大有可為。

(3)用房地產業的廣義概念發展房地產業，啟動房地產。房地產業內部的部門多、行業多、領域廣。若從房地產業內涵全面考慮問題來發展房地產業，不僅有利于房地市場的健全完善，有利房地產開發和出售，而且也有助房地產啟動發展，拉動經濟增長。

凡此等等房地產業活動領域，都是需要資金投入、勞力投入、物資器材投入，對啟動房地產業有利，也有助拉動國民經濟增長，還可解決就業和增加居民收入。

(4)對貨幣購房全面理解來啟動房地產業，拉動經濟增長。貨幣購房，就是廢止單位實物福利分房，職工以自己的貨幣收入去解決住房問題。其實質是廢除福利分房消費，以勞動收入交換住房。至于居民獲得住房的形式應是多種多樣的，他可以以自己的貨幣到市場購現房或期房，可以以自己的其他財產換取住房，合作建房，也可租房，可以單位集資建房。這些形式都是貨幣購房的具體表現形式，都是對福利分房消費的革命。 就當前國民經濟低迷講，為啟動房地產拉動經濟增長，不失為一種有效措施。這一形式的有效和成功，在于集資建房的房價不得高于或大體相當于市場經濟實用房價，集資要公正、公平。否則有人利用職權謀私，或價款過高過低，不僅違背房改，甚至破壞安定團結。世界上沒有純而又純的事物，貨幣購房改革的實現形式應多樣化，它們同祥能啟動房地產，同樣波及國民經濟許多部門和行業，拉動國民經濟增長。