中國樓市顯現(xiàn)龐氏騙局

楊永欣

龐氏騙局(Ponzi Scheme)是一種最古老和常見的投資詐騙，由一個(gè)名叫查爾斯·龐齊(Charles Ponzi)的投機(jī)商人“發(fā)明”，他當(dāng)年稱，購買歐洲的某種郵政票據(jù)，再賣給美國，可以賺大錢。

國家之間基于政策、匯率等因素，很多經(jīng)濟(jì)行為是普通人不容易搞清楚的；而他又以高回報(bào)率為誘餌，因此成功吸引到大批投資者。之所以能承諾高回報(bào)率，是因?yàn)樗煤髞硗顿Y者的投資去償付前期投資者的回報(bào)。騙局要持續(xù)下去，投資者必須無限量地增加。但這是不可能的。大多數(shù)人都有貪念，在高回報(bào)率面前，理性會(huì)自然讓位；即便知道投資面對高風(fēng)險(xiǎn)，但卻無法擺脫“現(xiàn)在不入場就錯(cuò)失機(jī)會(huì)，最后一個(gè)投資者不會(huì)是我”的心態(tài)。

中國樓市近期顯現(xiàn)龐氏騙局的“陰影”。不是說中國樓市是個(gè)騙局，而是說它已到了一個(gè)需要后來投資者的投資去償付前期投資者回報(bào)的地步。

據(jù)報(bào)道，北京高校的一名教授賴偉民從2007年6月開始，在全國講課之余，走訪了60多個(gè)城市的150多個(gè)樓盤。他發(fā)現(xiàn)，投機(jī)購房超過8成。

最近筆者到海南采訪其樓市，在魯能地產(chǎn)藍(lán)色椰風(fēng)的項(xiàng)目推介處，售樓小姐重點(diǎn)介紹的是該項(xiàng)目的升值潛能，以獨(dú)棟別墅為例，2007年開盤時(shí)，每平方米售人民幣(下同)7000元，今天其價(jià)格已漲至3.2萬元。她說，項(xiàng)目其實(shí)沒有什么租賃市場，平時(shí)一般也沒人住，大多買家都把別墅當(dāng)“投資兼季節(jié)性度假使用”。

在廣州未來的中央商業(yè)區(qū)珠江新城里，房價(jià)近期可說“一周一個(gè)價(jià)”，但問題是，這里的房租卻沒有相對地增加，晚上到這里的新小區(qū)觀察，不難發(fā)現(xiàn)很多空置著的單位。很多買家在珠江新城里投資不是為了自住，而是看好它今后成為中央商業(yè)區(qū)后的房價(jià)升值潛能，房子現(xiàn)在能租到什么價(jià)錢、能不能租出去都不重要。

中國很多地方都有房子賣得出，但租不出的情況。這種現(xiàn)象值得關(guān)注。一個(gè)穩(wěn)健增長的樓市，得由一個(gè)健全的租賃市場來扶持著，以經(jīng)濟(jì)理論來看，一間房子的價(jià)值其實(shí)是它未來總收入(租金)的凈現(xiàn)值，有如一只股票。

而一個(gè)城市的房價(jià)要持續(xù)攀升，則必須有發(fā)達(dá)的金融業(yè)或其他工業(yè)為后盾，只有這些領(lǐng)域的成功人士才愿意、有能力支付高昂的租金，從基礎(chǔ)上扶持房價(jià)的增長。若有很多賣出后但空置著的房子，一個(gè)新的龐氏騙局(也可稱泡沫)或許已開始逐步擴(kuò)大。

中國政府也看到了“危機(jī)”，近日出重拳調(diào)控樓市。不過，單靠出重拳調(diào)控樓市是不足夠的，中國現(xiàn)在面對的主要問題是，富裕的中國人有錢沒地方投資，因此即便提高二套房首付率、甚至停止對第三套房貸款，也未必太有效。中國現(xiàn)在急切需要的是更多的投資渠道，例如更健全、更規(guī)劃的股市，降低投資者在那里投資的風(fēng)險(xiǎn)；鼓勵(lì)更多實(shí)際的投資項(xiàng)目，包括企業(yè)債券、房地產(chǎn)投資信托(REIT)等。

中國人有錢了，若沒地方投資，樓市龐氏騙局只會(huì)越來越大，等它被識(shí)破時(shí)，后果不堪設(shè)想。