農房抵押貸款價值的評估方法研究

王 靜

一、試行農房抵押貸款的必要性

隨著農業經濟的快速發展和農業產業結構的調整，農業投資不斷增加，農民資金需求也日趨旺盛。為了解決農民資金的缺口，推行農房抵押貸款，可大大緩解農業產業化過程中對信貸資金的需求。

第一，農房是農民最主要的家庭財產之一。四川省遂寧市調查統計，農民家庭資產結構為：建設住房資金約占60%；以備就醫、防老、急需的資金約占20%；用于再生產及其它資金占20%。

第二，農業生產規模化、科技化、產業化的發展對信貸資金需求增加。目前，我國一些經濟發達地區，出現了農戶農業投資的低水平飽和，發展農業生產規模化、科技化、產業化是解決之一問題的有效途徑。而發展農業生產規模化、科技化、產業化對資金投入的需求大大增加，辦理農房抵押貸款能較好地解決資金困難。

最后，開展農房抵押貸款可以提高農村合作銀行資本充足率和降低信貸風險。我國農村合作銀行普遍存在業務單一，貸款項目較少的問題，開展農房抵押貸款業務，全國可提供價值上萬億的農房資產作為抵押物。這樣，農村合作銀行的抵押貸款率一定能大幅度提高，從而提高抗風險能力。

二、評估農房抵押價值的方法選擇

房地產估價常用的方法為市場法、收益法、成本法和假設開發法。它們各自適用的估價對象、條件、原理及所需數據均不相同。

寧波市江北區采用市場法——由信用社和借款人根據房屋周邊房價通過協商確定農房抵押貸款的評估價值。市場法適用于同種類型的數量較多且經常發生交易的房地產，例如，普通住宅、商鋪、標準廠房、寫字樓等。然而，在現實中農房抵押貸款在各地僅限于試點地區實行，試行面積較小、貸款數量不多，在加上農房本身的材料、結構、成新率、地理位置等因素相差很大，具有相似的區位狀況和實物狀況的農房較少，很難找到可比的實例。因此，用市場法會造成農房抵押貸款評估價值隨意性很強。不宜采用市場法評估農房的抵押價值。

收益法是預測估價對象的未來收益，然后將其轉換為價值來求取估價對象價值的方法。收益法適用于有經濟效益或有潛在經濟收益的房地產，一般農房雖然沒有直接經濟收益，但卻有潛在經濟收益，可以使用收益法。然而，收益法評估的是房地產的價值，不是建筑物的價值，難以將宅基地與農房的價值分開計算。

假設開發法是預測估價對象開發完成后的價值和后續開發建設的必要支出及應得利潤，然后將估價對象開發完成后的價值減去后續開發建設的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。用這種方法存在與收益法同樣的問題。

成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。成本法適用于舊的房地產、在開發的房地產、計劃開發建設的房地產。對于很少發生交易，又沒有經濟收益或潛在經濟收益的房地產，一般采用成本估價法。成本法適合評估農房的抵押價值。

三、成本法評估農房的抵押價值

成本法評估農房的抵押價值，一般原則為：

農房評估價格=農房重新購建價格-農房折舊 （1）

（一）重新購建價格的求取

重新購建價格是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出（如重新購買的價款和稅費），或者重新開發假設全新狀況的估價對象的必要支出及應得利潤。銀行可以按照基本結構（框架結構、磚混結構、磚木結構和簡單結構）、墻體、地面、屋面和門窗等把農房劃分幾個等級，分別制定其重新購建價格。

建筑物重新購建價格可以采用單位比較法、分部分項法、供料測算法和指數調整法來求取。銀行為了估價的方便可以采用單位比較法，制定一個農房等級的劃分標準，按照這個標準分別制定各個等級農房單位建筑面積的重新購建價格，并且進行定期更新。

（二）折舊的求取

估價上和會計上的“折舊”，意義上有某種相似之處，但因兩者的內涵不同而有本質的區別。求取農房折舊的方法主要有年限法、市場提取法和分解法。

建筑物折舊=建筑物重購價格-建筑物市場價值（2）

1.分解法求取折舊。分解法是先把建筑物折舊分成它的各個組成部分，然后分別測算出各個組成部分，再把測算出的各個組成部分相加來求取建筑物折舊的方法。它是求取建筑物折舊最詳細、最復雜的一種方法。

分解法把建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和外部折舊，農房的功能折舊和外部折舊較小，主要是物質折舊，所以在這個只考慮物質折舊。物質折舊的求取過程和方法如下：

（1）將物質折舊項目分為可修復項目和不可修復項目兩類。修復是指恢復到新的或者相當于新的狀況，有的是修理，有的是更換。預計采用最合理的修復方案予以修復的必要費用（包括正常的成本、費用、稅金和利潤等，以下簡稱修復費用）小于或等于修復所能帶來的房地產增值額的，是可修復的，即：

修復費用≤修復后的房地產的價值-修復前的房地產價值 （3）

反之，是不可修復的。

（2）對于可修復的項目，估算其估價時點的修復費用作為折舊額。

（3）對于不可修復的項目，根據其估價時點的剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經濟壽命，將其分為短壽命項目和長壽命項目兩類。短壽命項目是剩余使用壽命短于整體建筑物剩余經濟壽命的部件、設備、設施等，它們在建筑物剩余經濟壽命期間遲早需要更換，甚至需要更換多次。長壽命項目是剩余使用壽命等于或長于整體建筑物剩余經濟壽命的部件、設備、設施等，它們在建筑物剩余經濟壽命期間是不需要更換的。

（4）把可修復項目的修復費用、短壽命項目的折舊額、長壽命項目的折舊額相加，即為物質折舊額，具體計算公式如下：

長壽命項目的折舊額=（建筑物的購建價格-修復費用-短壽命項目的重置價格-殘值）×長壽命項目使用年限/長壽命項目經濟壽命 （4）

短壽命項目的折舊額=（短壽命項目的重置價格-殘值）×短壽命項目使用年限/短壽命項目經濟壽命 （5）

物質折舊額=短壽命項目的折舊額+長壽命項目的折舊額+修復費用 （6）

農房評估價格=農房購建價格-長壽命項目的折舊額-短壽命項目的折舊額-修復費用=農房購建價格-（農房購建價格-修復費用-短壽命項目的重置價格-殘值）×長壽命項目使用年限/長壽命項目經濟壽命-（短壽命項目的重置價格-殘值）×短壽命項目使用年限/短壽命項目經濟壽命-修復費用 （7）

貸款額度=農房評估價格×可貸比例 （8）

2.年限法求取折舊。年限法是根據建筑物的有效年齡、經濟壽命或剩余經濟壽命來求取建筑物折舊的方法。建筑物的經濟壽命是指建筑物對房地產價值有貢獻的時間；具體是建筑物自竣工日期起至其對房地產價值不再有貢獻之日止的時間。如果房屋的部件、設備、設施的折舊不好計算，更換的時間不好掌握，也可以采用年限法求取房屋的折舊。根據1992年建設部、財政部制定的《房地產單位會計制度——會計科目和會計報表》（建綜[1992]349號印發）對房產折舊做出有關規定：

（1）計算折舊必須確定房產的價值、使用年限、殘值和清理費用，計算公式為：年折舊額=原價×（1-殘值率）/耐用年限 （9）

（2）根據房屋結構分為下列四類七等：

①鋼筋混凝土結構：全部或承重部分為鋼筋混凝土結構，包括框架大板與框架輕板結構等房屋。②磚混結構一等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結構，外墻部分砌磚、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷。③磚混結構二等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結構，外墻是清水墻，沒有涼臺，內部設施不全的非單元住宅或其他房屋。④磚木結構一等：材料上等、標準較高的磚木（石料）結構。⑤磚木結構二等：結構正規，材料較好，一般外部沒有裝修處理，室內有專用上、下水等設備的普通磚木結構房屋。⑥磚木結構三等：結構簡單，材料較差，室內沒有專用上、下水等設備，較低級的磚木結構房屋。⑦簡單結構：如簡易樓、木板房、磚坯房、土草房、竹木捆綁房等。

（3）各類結構房屋的耐用年限一般為：

①鋼筋混凝土結構：非生產用房60年。②磚混結構一等：非生產用房50年。③磚混結構二等：非生產用房50年。④磚木結構一等：非生產用房40年。⑤磚木結構二等：非生產用房40年。⑥磚木結構三等：非生產用房40年。⑦簡單結構：10年。

但是，農村的房屋大多是由農戶自己雇人建造，有的結構不好按上述標準劃分，例如，有的農房墻體是磚混結構，棚頂又是木質結構；而有的農房墻體是磚混結構，棚卻是草的。這樣混合結構的房屋，很難把它劃分到某種類型結構中，只能大致估計它的耐用年限，再利用年限法計算折舊。

（4）房屋殘值是指房屋達到使用年限，不能繼續使用，經拆除后的舊料價值；清理費是指拆除房屋和搬運廢棄物所發生的費用；殘值減去清理費用，即為殘余價值，其與房屋造價的比例為殘值率。各種結構房屋的殘值率一般為：①鋼筋混凝土結構0；②磚混結構一等2%；③混結構二等2%；④磚木結構一等6%；⑤磚木結構二等4%；⑥磚木結構三等3%；⑦簡單結構0。

但是，注意兩種求取折舊的方法得出的計算結果不同，一般年限折舊法要比分解法求取的折舊小，有時兩種方法求取的折舊相差比較大，分解法求取的折舊相對比較精確。但是，通常情況下，銀行很難獲得房屋的部件、設備、設施的更新時間，如果只憑借款人上報，難免信息出現虛假等失真情況，所以，建議銀行最好采用年限折舊法提取折舊。