城市可持續更新伴生的老舊片區再生案例研究*

史 源 陳熹微

1 研究背景

北京作為國際化大都市，其經濟和文化影響力逐漸增強。然而，在經濟發展的過程中，北京面臨著嚴峻的城市更新任務。“十二五”時期將是中國城市發展的關鍵時期，也是城市病多發期和爆發期。在高度城市化過程中，處于城市早期開發地帶的一些老舊片區更新受阻，對城市土地更新利用和城市整體環境產生了不良影響，并抑制了片區內居民生活水平的改善。

城市更新及舊區改造是對城市的社會、經濟發展等方面統籌考慮，根據城市發展要求對原有的土地性質與使用方式進行調整，同時協調城市各方面的利益，使之滿足城市可持續發展要求的過程。研究選取位于北京市南城商業核心地段的西木樨園老舊職工住區作為研究對象，采用空間疊置與行為軌跡研究等方法，調查該住區與城市現狀環境關系，并從服務效益、經濟效益、社會效益協調的角度論證土地更新利用的各種可行性。

西木樨園地區是北京老舊片區的一處代表，位于南部中心城區，鄰近城市重要服裝批發市場聚集區，周邊遍布居住區、商務區。交通便利，接近城市就業中心。

本地區與北京木樨園、大紅門服裝批發市場有著不可分割的業態關系，除本地居民外，還居住著大量外地來京務工人員。同時，隨著區域的服裝商業進一步發展，該區域土地的經濟價值不斷提升，更加突顯出土地利用的更新需求。因此，土地更新的需求、老舊住區原有居民對生活環境改善的要求和外來務工人員的生存需要，三者不可避免的相互影響，尋求一種能協調各方利益，并且能夠兼顧弱勢群體的更新可能性迫在眉睫。

2 調查研究

2.1 空間形態演變分析

片區原土地使用性質為單位產權住宅用地，現單位已倒閉，居民對原房屋具有使用權，并在此基礎上搭建起眾多違章建筑。由于人口增長帶來的住房剛性需求，私搭亂建已形成具有規模的社區結構(見圖1)。

2.2 人口調查

本地以中老年下崗、離退休人員居多，兼有部分青壯年;外來人口比例較大，本地居民與外地來京人員的生活模式不同，混居導致彼此干擾，生活質量下降。本地居民經濟實力普遍較差，拆遷后得到補償，也難以購置新房。

2.3 住房調查

居民工作地點固定在小區內部和附近，大部分居民居住時間在一年以上，流動性不強;居住類型以原地指向型、交通成本指向型、居住成本指向型為主;片區內人均居住面積仍不到10 m2。

2.4 業態分析

本地業態分為內部業態和外部業態兩類，二者均以外來務工者經營的各類店鋪為主。對外以窗簾加工為主，與住區以西的木樨園窗簾批發市場關系較為密切;對內有各類小型便民店鋪等，以滿足居民一些基礎物質需求。

2.5 人居環境評估

物質環境方面，片區內房屋年久失修，私搭亂建，居住環境嚴重惡化(見圖2)。環衛設施數量嚴重不足。私搭亂建房屋大量侵占原有道路，造成消防通道缺失，導致嚴重的火災隱患;人文環境方面，片區治安缺乏管理，盜竊現象較多，激化了本地居民與外地居民的矛盾。

3 更新可能性分析

3.1 服務效益

3.1.1 公共服務設施分析

作者對西木樨園地區的公共服務設施覆蓋情況以及使用便利程度進行了空間疊置法分析，分析將公共服務設施分為公交站點、基礎生活設施、教育設施、醫療設施、郵電金融設施五類，并依據民意調查中居民對各類服務設施關注程度的確定分析權重。分析結果表明片區周邊公共服務設施分布合理，覆蓋范圍比較全面。

3.1.2 片區周邊交通狀況分析

作者利用行為軌跡研究方法，對本地區的各類交通參與者對區域交通狀況的影響進行了分析，經過分析作者認為，在此地建設純商品房，會將“上班族”引入該地區，加劇南三環木樨園地段的交通高峰期的擁堵問題，從而影響木樨園交通狀況，降低片區宜居性。

3.2 社會效益

片區人居環境調查結果表明，要從社會效益層面考慮此片區的更新就必須通過規劃手段與設計方法增強當地的文化包容性。現代的城市是一個人口高度流動的城市，即使生活模式相差甚遠，只要不違反法律，居民就應當享有居住權、就業權、受教育權等權益。所以從建設宜居社會的規劃目標考慮，我們應當在對此地塊進行更新的過程中，在考慮發揮土地經濟效益的同時考慮城市弱勢群體尤其是外來人口的權益。

3.3 經濟效益

隨著城市更新的過程，以木樨園地區為例的許多老舊片區原有居民不斷遷往城市邊緣地帶，甚至鄉村居住，從而加劇了貧窮居民逐步遷往城市外圍地區的現象。房地產開發商都認為:此現象可以解釋為城市功能優化，但這種現象的出現違背了建設和諧宜居城市的目標，“北京市城鄉基本公共服務均等化問題研究”報告中指出:北京城鄉地區之間的公共服務存在不均等問題，城鄉差距顯著。

現實情況表明，北京周邊地區以及各規劃建設中的新城公共服務設施不足，也無法提供足夠的就業崗位，在此狀況下，如果北京在城市更新過程中繼續將老片區居民從其原有的業態中剝離出來，將使這些居民失去就業崗位與完善的公共服務，這勢必會加劇社會弱勢群體的生活困難程度。

4 結語

在城市更新過程中應多注重弱勢群體的利益，適當調控開發強度，在優先考慮城市各層面的服務效益、社會效益最大化的前提下，在一定程度上保證經濟利益，而不是盲目的追求經濟利益最大化，只有本著上述原則才能使城市規劃的調控機能發揮應有作用。經過分析作者認為，采用規劃設計與加強管理相結合的手段增進本地居民與外地人相互包容，建設貧富混合的新型混居社區更新模式，是飛速發展的城市中的老舊片區在更新過程中實現良性循環的適宜模式。由此，作者提出以部分原住居民與參與此地業態的來京人員為居住人群，融入相關特色業態的商住混合混居社區的更新改造模式設想(見圖3)。

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