商業(yè)物業(yè)裝修改造全過程造價控制

石軍岐

(中鐵二局集團(tuán)投資公司,四川成都 610031)

商業(yè)地產(chǎn)因其作為固定資產(chǎn)保值增值性強(qiáng)、作為經(jīng)營物業(yè)可以提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流,已成為眾多實力企業(yè)、財團(tuán)的投資首選。近期作者作為預(yù)算合同管理人員參與了成都某集團(tuán)商業(yè)、酒店、寫字樓功能為一體的高端商業(yè)綜合體的裝修改造,結(jié)合此工作經(jīng)歷淺談下綜合性商業(yè)地產(chǎn)裝飾裝修過程的投資控制。

商業(yè)地產(chǎn)裝飾裝修根據(jù)裝修范圍可分為:室內(nèi)裝飾、室外(外立面)裝飾和環(huán)境景觀裝飾等;涉及的專業(yè)包括:建筑裝飾裝修;給排水、暖通空調(diào)、消防、弱電(監(jiān)控、通信、電視、網(wǎng)絡(luò)、音響)系統(tǒng);其他如廚房用具、軟裝飾設(shè)計(家俱、燈具、藝術(shù)品、掛畫、裝飾擺件);外墻立面裝飾裝修、環(huán)境景觀工程如樓牌、招牌、雕塑、室外景觀照明、噴泉水榭、景觀綠化以及各種休閑小憩的凳椅、亭閣等。由于裝飾設(shè)計的個性化、藝術(shù)化,裝修材料品種、規(guī)格、檔次的多樣性,涉及環(huán)節(jié)內(nèi)容的廣泛性,使其投資控制難度大、可變性高,其造價控制必須從投資策劃入手,以設(shè)計階段為重點,通過招投標(biāo)承發(fā)包階段擇優(yōu)選擇施工單位,施工階段嚴(yán)格控制標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)化合同管理、控制各類變更及索賠,竣工驗收結(jié)算階段嚴(yán)格審查把關(guān),通過嚴(yán)把以上各個環(huán)節(jié),實施全過程工程造價控制。

1 投資策劃階段的投資控制

對商業(yè)地產(chǎn)來講,投資策劃階段最重要的就是根據(jù)物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)形式、所處區(qū)域位置,確定功能分布、商業(yè)業(yè)態(tài)布局、物流人流的交通組織并據(jù)此確定裝修(標(biāo)準(zhǔn)、檔次、范圍)等設(shè)計參數(shù)及電梯、監(jiān)控、消防、暖通、給排水設(shè)備參數(shù),滿足設(shè)備訂購,策劃階段的功能遺漏、設(shè)備選型的準(zhǔn)確性都將影響據(jù)此確定的投資總額的準(zhǔn)確性,造成后期因增加項目、增加功能、增加設(shè)備而突破投資限額,應(yīng)從范圍、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)量、檔次等方面著手,充分考慮建設(shè)周期、物價上漲、不可預(yù)見的項目增加等因素合理確定投資總額。

2 裝飾裝修設(shè)計階段的投資控制

項目投資總額決定后,控制項目投資的關(guān)鍵就在于設(shè)計。據(jù)專家統(tǒng)計,雖然設(shè)計費用占工程總投資的比例很小,不到 1%,但它對工程造價的影響程度達(dá)到 75%以上,設(shè)計階段確定合理的方案、成熟的施工工藝,把住裝修材料、配套用品的標(biāo)準(zhǔn)和檔次,施工中要減少重大設(shè)計變更,可有效控制投資失控。

2.1 實行限額設(shè)計,控制工程造價

所謂限額設(shè)計就是按照投資策劃階段確定的投資總額控制施工圖設(shè)計,在保證達(dá)到使用功能、滿足國家、行業(yè)相關(guān)質(zhì)量驗收評定標(biāo)準(zhǔn)的前提下,按裝飾裝修工程項目的總體定位從室內(nèi)精裝修、給排水、暖通空調(diào)、消防、弱電、樓宇智能化、建筑物外立面、衛(wèi)生潔具(含衛(wèi)浴五金)、家具(生活、辦公、休閑)及軟裝藝術(shù)室內(nèi)外環(huán)境景觀等分項分配投資限額指標(biāo)來控制設(shè)計過程。重點對整體及各重要節(jié)點方案的可行性、功能的完備性、標(biāo)準(zhǔn)檔次的達(dá)標(biāo)性,施工工藝的可行性、經(jīng)濟(jì)性,選用裝修材料的品質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)地和配套設(shè)備設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)、檔次定位加以控制。確保設(shè)計深度及各專業(yè)的協(xié)調(diào),最大限度的減少施工期間的設(shè)計變更,保證總投資額不被突破。

2.2 優(yōu)化設(shè)計方案,控制工程造價

設(shè)計階段是滿足使用功能要求,實現(xiàn)業(yè)主投資意圖的過程,是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)。業(yè)主單位在審查設(shè)計時,要重視設(shè)計方案的優(yōu)化,利用各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對設(shè)計方案的總平面布局、交通流線、立面設(shè)計進(jìn)行分析比較;在選擇工藝技術(shù)方案時,根據(jù)確定的投資限額,采用先進(jìn)的技術(shù)方案和成熟的新技術(shù)、新工藝、新材料。裝飾裝修項目是建筑結(jié)構(gòu)、室內(nèi)外空間布局的藝術(shù)化科學(xué)化分隔及渲染,設(shè)計除要考慮各種空間裝飾用材外,還要對配套設(shè)施如活動家具、藝術(shù)燈具及開關(guān)面板、衛(wèi)生潔具及衛(wèi)浴五金、藝術(shù)品及掛畫、布藝窗簾、辦公生活用品、地毯墻紙、高級五金件等進(jìn)行設(shè)計和選型,配套設(shè)施的投資根據(jù)裝修的標(biāo)準(zhǔn)不同占建設(shè)投資的比例不同,設(shè)計階段要將投資限額按投資控制目標(biāo)分解到各專業(yè)設(shè)計人員,使設(shè)計人員能從材料、工藝、人工的市場價格角度,進(jìn)行多方案設(shè)計優(yōu)化對比,及時采取糾偏措施,既滿足工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和功能使用要求又不超投資限額。

3 裝飾裝修工程招投標(biāo)階段的投資控制

3.1 通過招投標(biāo)確定合理的合同價款

合理的工程造價是工程質(zhì)量的保證,高價承包使業(yè)主蒙受投資損失;低價承包會造成承包商不規(guī)范施工、安全沒保障、延誤工期、施工質(zhì)量隱患重重,使工程項目后期維修費用增加。通過公開(或邀請)招投標(biāo)引入競爭機(jī)制,既可確定合理的合同價款,又可選擇信用好、有實力的承包商,確保按期、保質(zhì)完成項目投資。

3.2 嚴(yán)控標(biāo)底的編制質(zhì)量

嚴(yán)把標(biāo)底的編制審核關(guān),確定合理的招標(biāo)控制價。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)范、定額和取費標(biāo)準(zhǔn)、施工圖紙、現(xiàn)場因素、工期、材料市場價等認(rèn)真編制審核標(biāo)底,標(biāo)底的審核包括:

(1)編制單位資質(zhì)、編制人員能力審核,招標(biāo)標(biāo)底應(yīng)聘請有資質(zhì)的獨立第三方進(jìn)行編制,編制人員應(yīng)具有類似規(guī)模、類別項目的標(biāo)底編制經(jīng)歷,熟悉項目所在地材料價格、定額及取費標(biāo)準(zhǔn)。

(2)審核編制范圍、內(nèi)容的完整性。

(3)審核工程量的準(zhǔn)確性。

(4)審核工程單價合理性。

(5)審核規(guī)費及材料價的選用。

(6)審核標(biāo)底價造價指標(biāo)的合理性。

審核應(yīng)由設(shè)計人員、專業(yè)技術(shù)人員、預(yù)算人員、物資設(shè)備采購人員組成評審小組分條塊分專業(yè)進(jìn)行審核。

3.3 加強(qiáng)承包商資質(zhì)及履約能力審查

承包商資質(zhì)及履約能力,直接影響到項目質(zhì)量和工期,對項目的投資效益、全壽命成本控制起決定性的作用。

3.4 自購配套設(shè)備設(shè)施、主要材料要引進(jìn)競爭機(jī)制,建立廣泛的信用好、產(chǎn)品質(zhì)量達(dá)標(biāo)的物資設(shè)備供貨商渠道,開展以招投標(biāo)或邀請比選的方式確定合格供貨商,以保證產(chǎn)品的質(zhì)量為前提,減少中間環(huán)節(jié),以降低工程造價。

4 裝飾裝修工程施工階段的投資控制

施工階段的投資控制,就是把計劃投資額作為投資控制的目標(biāo)值,定期監(jiān)控分析實際投資額和目標(biāo)值之間的偏差、原因,并采取有效措施加以控制。

(1)對施工組織設(shè)計認(rèn)真審核,采用經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較方法進(jìn)行綜合評審,加強(qiáng)投資控制,施工方法的不同,對工程造價影響很大,應(yīng)重點審查施工組織設(shè)計中各種不合理施工措施增加的費用,并防止各種索賠事件的誘因包含在其中。

(2)對工程進(jìn)度款的支付嚴(yán)格控制,工程進(jìn)度款支付是投資控制的有效手段,是工程質(zhì)量和進(jìn)度的有力保證。只有按圖施工,并通過監(jiān)理人員質(zhì)量檢驗合格,計量核實的工程內(nèi)容,才能審核支付進(jìn)度款。

(3)嚴(yán)格核查工程變更,保證總投資限額不被突破。在施工中,經(jīng)常會碰到由于設(shè)計工作不細(xì)致,或設(shè)計深度不夠,或發(fā)生不可預(yù)見的功能增加及其他原因,進(jìn)行工程變更。對工程變更的控制是施工階段投資控制的關(guān)鍵。要依據(jù)工程變更的內(nèi)容認(rèn)真核查工程量清單和估算工程變更價格,檢查每個子項單價、數(shù)量和金額的變化情況,對總投資額的影響程度,決定是否進(jìn)行變更,并采取相應(yīng)的措施(如不降低標(biāo)準(zhǔn)情況下的替換、替代)以降低因變更對投資造成的影響。

(4)認(rèn)真審核施工階段涉及的各項經(jīng)濟(jì)簽證支出,如停(窩)工簽證、計日工簽證、零星用工簽證、機(jī)械臺班簽證、材料調(diào)價等的簽證,對非使用不可的投資進(jìn)行有效控制。

(5)應(yīng)正確處理和防范施工索賠,在施工過程中,一些承包商會尋找索賠機(jī)會,進(jìn)行工期和費用索賠。預(yù)防控制索賠的關(guān)鍵在于業(yè)主要精通施工合同條款,熟悉工程項目涉及專業(yè)的技術(shù)評定標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范,作好日常施工日志,嚴(yán)格按程序進(jìn)行審批、審核,充分利用監(jiān)理單位發(fā)揮現(xiàn)場監(jiān)管職能,按照合同正確、及時、充分的履行合同義務(wù),不授人以柄。

5 裝飾裝修工程竣工結(jié)算階段的投資控制

審核竣工結(jié)算報告是工程投資控制的重要環(huán)節(jié),正確審核竣工結(jié)算,使竣工結(jié)算真實反映工程造價,既可為業(yè)主后續(xù)類似項目開發(fā)提供可靠的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),又能為物業(yè)后續(xù)經(jīng)營收費及投資收益測算提供可靠基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

竣工結(jié)算審查的內(nèi)容包括:清單項目費用、措施項目費用、規(guī)費、變更及簽證、設(shè)備及原材料價。重點是審查竣工結(jié)算是否符合合同條款、招(投)標(biāo)文件要求(承諾),是否按合同約定的定額標(biāo)準(zhǔn)計價,工程量是否按計量規(guī)則計量,調(diào)價是否符合造價主管部門的調(diào)價規(guī)定及合同約定,材料采購價的認(rèn)可是否有雙方簽證,費用項目和費率標(biāo)準(zhǔn)是否符合標(biāo)準(zhǔn)及合同約定,補(bǔ)充單價的組價依據(jù)是否合理,簽證手續(xù)是否完備等。要根據(jù)合同、圖紙、定額及工程量計價規(guī)則等,對工程變更、工程量增減、材料替換、甲供材料設(shè)備逐項審核,做到不重不漏。有疑問時,查看隱蔽工程報告、施工記錄、實物照片并進(jìn)行現(xiàn)場校核。

項目全過程造價控制是一個系統(tǒng)工程,只有設(shè)計、施工、監(jiān)理、物資(設(shè)備)采購、合同管理等各環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)緊扣、才能有效節(jié)約和降低投資,達(dá)到控制工程造價和滿足擬定功能標(biāo)準(zhǔn)的目的。