房?jī)r(jià)調(diào)控輪回

土地財(cái)政、刺激經(jīng)濟(jì)主旋律不改，地方政府始終缺乏平抑房?jī)r(jià)的動(dòng)力，也就難以走出“調(diào)控一次，房?jī)r(jià)漲一次”的怪圈。

2009年最后一個(gè)周日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶通過(guò)網(wǎng)絡(luò)表達(dá)了對(duì)高房?jī)r(jià)的擔(dān)憂。在房?jī)r(jià)連續(xù)上漲九個(gè)月之后，中南海傳出的信號(hào)明確而堅(jiān)定：遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。

再度收緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策迅速得以部署。1月10日，新華社公布了國(guó)務(wù)院辦公廳1月7日下發(fā)的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（下稱“國(guó)11條”）， 明確二套房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。

此前一個(gè)月內(nèi)，相關(guān)部委已先后出臺(tái)了個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征期限從兩年恢復(fù)至五年、土地出讓金首付不低于50%等系列調(diào)控新政。

“不要低估此次調(diào)控政策的力度和集束效應(yīng)，要盡快從去年‘過(guò)大年’的心態(tài)中走出來(lái)。”全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生1月13日對(duì)會(huì)員企業(yè)表示。

在她看來(lái)，歷史驚人地相似。2007年9月，在全國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)飆升的情況下，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，規(guī)定第二套（含）以上住房首付比例不得低于40%，執(zhí)行1.1倍基準(zhǔn)利率。此后樓市由盛轉(zhuǎn)衰，進(jìn)入長(zhǎng)達(dá)一年的調(diào)整期。

按樂(lè)觀者的理解，此次調(diào)控的政策還算比較“溫和”。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，二套房首付40%之上的政策對(duì)市場(chǎng)有比較大的影響，但這種影響仍需繼續(xù)觀察。

朱中一認(rèn)為，“國(guó)11條”已經(jīng)明確，各地可以結(jié)合本地區(qū)情況，實(shí)施差別化的土地、金融、稅收等政策，地方的政策如果與中央調(diào)控政策不沖突，則仍可繼續(xù)實(shí)施。同時(shí)，經(jīng)過(guò)2009年市場(chǎng)的迅速回暖，開(kāi)發(fā)商的存貨大多已經(jīng)銷售殆盡，資金充裕的開(kāi)發(fā)企業(yè)足以抵御新一輪調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)。

地方政府是否真正執(zhí)行這些調(diào)控政策也令人存疑。“土地財(cái)政是地方政府的主要收入來(lái)源，每個(gè)城市都想堅(jiān)持房地產(chǎn)的優(yōu)惠政策”，一位不愿意透露姓名的財(cái)政部官員表示，地方政府慣用的辦法就是拖延和打擦邊球。不從根本上解決問(wèn)題，就難以走出“調(diào)控一次，房?jī)r(jià)漲一次”的怪圈。

新一輪調(diào)控

房地產(chǎn)在2009年的表現(xiàn)大大超過(guò)了人們的預(yù)期。在房地產(chǎn)刺激政策和寬松貨幣政策，以及剛性需求和投資性需求不斷釋放的支撐下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)順利實(shí)現(xiàn)“V”型反轉(zhuǎn)。

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心數(shù)據(jù)顯示，2009 年，全國(guó)主要城市樓市交易量同比上漲均在50%以上，天津、武漢、杭州、南京以及成都漲幅超過(guò)100%，福州、廈門(mén)同比漲幅超過(guò)200%。

同時(shí)，全國(guó)主要城市樓市成交均價(jià)普遍上漲，上海、深圳和北京位居漲幅前三甲，同比分別上漲27.56%、18.32%和16.38%。

在房地產(chǎn)企業(yè)2009年的業(yè)績(jī)單中，萬(wàn)科集團(tuán)（000002.SZ/200002.SZ）房地產(chǎn)銷售額達(dá)634.2億元，增長(zhǎng)32.5%，創(chuàng)下歷史新高。而中海地產(chǎn)全年完成銷售477.9億港元，碧桂園（02007.HK）全年銷售額為232億元，分別超出各自原定目標(biāo)79.6%和32%。

“去年漲得太瘋狂了，歷史上沒(méi)見(jiàn)過(guò)漲這么多的情況。”北京天則經(jīng)濟(jì)研究所理事長(zhǎng)茅于軾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫表示擔(dān)憂。他認(rèn)為，今年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依然很不樂(lè)觀，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫存在破裂風(fēng)險(xiǎn)。

在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，目前出臺(tái)的調(diào)控政策比幾年之前理性、成熟，主要表現(xiàn)在改變了以往只關(guān)注從信貸閘門(mén)上進(jìn)行調(diào)控，變?yōu)閺墓┣箨P(guān)系入手，增加土地和普通商品房供應(yīng)，采取有區(qū)別的差異性政策，改變了“一刀切”的做法。

在1月13日的國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉辦的新聞發(fā)布會(huì)上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥透露，2010年我國(guó)將有600萬(wàn)套左右的政策性和保障性住房開(kāi)工建設(shè)，這也是落實(shí)“國(guó)11條”中“增加保障性住房和普通商品住房有效供給”要求的具體舉措。“增加供給是第一件比較重要的事情，我們認(rèn)為增加供給主要是增加普通商品住房的供給，同時(shí)也要增加限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房等帶有政策和保障性質(zhì)的住房。”齊驥說(shuō)。

國(guó)土資源部副部長(zhǎng)小蘇在新聞發(fā)布會(huì)上同時(shí)表示，截至2009年底，全國(guó)仍然有約一萬(wàn)公頃閑置土地，國(guó)土部正在安排清查處理，要求各地在2010年1月底之前基本處理完畢，加快土地供應(yīng)。

“查處閑置土地是一個(gè)動(dòng)態(tài)工作，也是我們2010年工作的重點(diǎn)之一。”國(guó)土資源部土地利用司司長(zhǎng)廖永林表示。此前有媒體稱，國(guó)土資源部正配合證監(jiān)會(huì)對(duì)涉嫌違規(guī)用地的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行清查，廖永林對(duì)此并未否認(rèn)。“很多部門(mén)都在協(xié)助我們進(jìn)行土地方面的調(diào)查，但具體結(jié)果沒(méi)出來(lái)之前不方便透露。”

據(jù)國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)手中已經(jīng)擁有近300萬(wàn)畝的土地，保證今后兩三年開(kāi)發(fā)用地沒(méi)有問(wèn)題。全國(guó)各級(jí)土地儲(chǔ)備中心截止到去年底，儲(chǔ)備土地22萬(wàn)公頃以上，增加供地和實(shí)施用地調(diào)控應(yīng)該說(shuō)也完全有保障。

北京市副市長(zhǎng)陳剛此前表示，今年北京政策性住房土地供應(yīng)占50%以上。同時(shí)北京將繼續(xù)增加土地儲(chǔ)備，初步考慮實(shí)施不低于1000億元的土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃，安排住宅用地1600公頃，預(yù)計(jì)新建商品住房供應(yīng)可達(dá)2800萬(wàn)平方米，同比增加500萬(wàn)平方米。此外還將大幅增加中低價(jià)位普通商品住房的土地供應(yīng)。

目前，北京已獲得足夠的金融支持以進(jìn)行土地儲(chǔ)備的各項(xiàng)工作。記者了解到，2009年以來(lái)，北京土地儲(chǔ)備貸款成倍增長(zhǎng)。截至2009年10月末，政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款余額1208.1億元，比上年同期增長(zhǎng)25倍；比年初增加1145.2億元，是上年新增量的101.3倍，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增額的91.7%。

北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授趙曉認(rèn)為，通過(guò)增加供給調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的做法是有效的，同時(shí)也可以完成結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標(biāo)。

他表示，目前土地、稅收、信貸等多管齊下的政策足以擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，而通過(guò)前幾次調(diào)控，政府已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有了豐富的經(jīng)驗(yàn)。“只要想去做，就一定能達(dá)到平抑房?jī)r(jià)的目標(biāo)，關(guān)鍵要看政府執(zhí)行力度的大小。”

新貓鼠游戲

記者接觸到的多位專家學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士都表達(dá)了對(duì)政策執(zhí)行力度的疑問(wèn)。在他們看來(lái)，地方政府和商業(yè)銀行對(duì)政策執(zhí)行未必有動(dòng)力。

中國(guó)指數(shù)研究院最新公布的數(shù)字顯示，2009年全國(guó)土地出讓收入為1.5萬(wàn)億元，達(dá)到歷史新高。北京等城市賣(mài)地收入占政府財(cái)政收入比重近半，而歷史數(shù)據(jù)是，2006年7000億元，2007年1.3萬(wàn)億元，2008年降為9000億元。

其中，2009年北京土地出讓收入923億元，是前兩年的總和。中國(guó)指數(shù)研究院指出，如果加上房地產(chǎn)行業(yè)其他相關(guān)收入，在京滬等大城市，房地產(chǎn)收入已經(jīng)占到政府財(cái)政收入的60%以上。地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴可見(jiàn)一斑。

即使是靠土地出讓和房地產(chǎn)行業(yè)獲得了豐厚的財(cái)政收入，但地方政府債務(wù)負(fù)擔(dān)仍在逐漸加大。

交銀國(guó)際董事總經(jīng)理?xiàng)钋帑惐硎荆袊?guó)的商業(yè)銀行在刺激經(jīng)濟(jì)的號(hào)召之下發(fā)放了巨額貸款，地方為了當(dāng)?shù)乩嫔享?xiàng)目的熱情可以說(shuō)前所未有，而各地政府的財(cái)力并不雄厚，大多主要還是銀行信貸支撐整個(gè)項(xiàng)目。

同時(shí)，銀行信貸的安全寄托于地方財(cái)政收入方面，這讓本已經(jīng)負(fù)擔(dān)較重的地方財(cái)政更加債務(wù)累累，地方財(cái)政的風(fēng)險(xiǎn)不可小視。

“新出臺(tái)的這些政策，地方政府肯定不會(huì)照搬執(zhí)行。土地財(cái)政是地方政府的主要收入來(lái)源，他們還是希望地價(jià)能提高，獲得更多的土地出讓收益。”一位從業(yè)近20年的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，地方政府仍然愿意執(zhí)行對(duì)房地產(chǎn)的刺激優(yōu)惠政策，這對(duì)他們來(lái)說(shuō)也是好事情。

2008年年底，為應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)，國(guó)務(wù)院及各部委出臺(tái)多項(xiàng)優(yōu)惠政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。內(nèi)容主要包括下調(diào)購(gòu)買(mǎi)普通住房契稅稅率、暫免個(gè)人買(mǎi)賣(mài)印花稅和營(yíng)業(yè)稅、免個(gè)人轉(zhuǎn)讓出售的土地增值稅、降低購(gòu)買(mǎi)首付比和個(gè)貸利率、延緩?fù)恋爻鲎尳鹄U納等。

隨后，各地方政府根據(jù)中央精神，紛紛出臺(tái)細(xì)則促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。尤其在對(duì)第一套住房的解釋上，采用了寬松的標(biāo)準(zhǔn)。“對(duì)已貸款購(gòu)買(mǎi)一套住房的居民，為改善居住條件，再貸款購(gòu)買(mǎi)第二套普通住房，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策”。

按照政策要求，這些優(yōu)惠政策到2009年12月31日就已終止，但一些地方政府仍然選擇將刺激優(yōu)惠進(jìn)行延續(xù)。

2009年12月31日，青島市建委、財(cái)政局、地稅局等六部門(mén)出臺(tái)《關(guān)于支持居民購(gòu)買(mǎi)住房的意見(jiàn)》。其中，除“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由兩年恢復(fù)到五年”外，原有優(yōu)惠政策均順延至2010年12月31日。

1月10日，就在“國(guó)11條”公布的當(dāng)天，杭州市政府也公布了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新政策。這個(gè)名為《關(guān)于加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，支持自住型和改善型住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見(jiàn)》，在購(gòu)房入戶、財(cái)政補(bǔ)貼、購(gòu)房住房公積金及交易稅費(fèi)等方面制定了29條優(yōu)惠政策。

“國(guó)11條”明確要求，要抓緊清理和糾正地方出臺(tái)的越權(quán)減免稅以及其他與中央調(diào)控要求不相符合的規(guī)定。財(cái)政部財(cái)科所副所長(zhǎng)劉尚希表示，越權(quán)減免稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅、契稅等，主要是交易環(huán)節(jié)上的稅費(fèi)。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，二手房交易個(gè)人所得稅減半等政策，也應(yīng)該屬于越權(quán)減免稅費(fèi)中的一種。

另一位財(cái)政部官員表示，稅費(fèi)調(diào)整權(quán)力并沒(méi)有十分明確清晰的界定，省一級(jí)政府也有稅率調(diào)整的權(quán)力。因此，何為越權(quán)減免就難以確定。另外，很多地方都是采取口頭通知的方式，沒(méi)有具體的文件下發(fā)，是在實(shí)踐中具體靈活掌握的政策。這也很難獲得越權(quán)減免的證據(jù)。

“很簡(jiǎn)單的一個(gè)道理，稅費(fèi)少了，這無(wú)論對(duì)買(mǎi)方還是賣(mài)方都是樂(lè)意看到的事情。”他表示，目前出臺(tái)的政策只是強(qiáng)調(diào)，原則性很強(qiáng)，這種原則性的話既不好理解，也不好操作。房地產(chǎn)調(diào)控每搞一次，房?jī)r(jià)就漲一次。每次都是幾個(gè)部門(mén)一起搞，沒(méi)有明確的責(zé)任主體，沒(méi)有人具體去督查，效果自然不會(huì)很明顯。

1月13日，中國(guó)民生銀行行長(zhǎng)洪崎在參加全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)論壇活動(dòng)時(shí)透露，近期民生銀行收到一份關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的通知，要求嚴(yán)格執(zhí)行信貸標(biāo)準(zhǔn)，加大對(duì)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo)。

而此前出臺(tái)的《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》要求，銀行要對(duì)貸款進(jìn)行精細(xì)化管理，嚴(yán)控貸款用途。

洪崎坦言，今年既要保增長(zhǎng)，又要控制資產(chǎn)泡沫，但總體上來(lái)講，政策是要增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)，銀行的信貸政策仍會(huì)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，銀行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景依然看好，對(duì)房地產(chǎn)的投入是支持的。“但相關(guān)的配套政策確實(shí)會(huì)對(duì)銀行的貸款有很多的壓力。”

他同時(shí)指出，2010年隨著資金面的收緊，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇導(dǎo)致的資金回流之后，房地產(chǎn)對(duì)其他行業(yè)的資金吸引力將明顯減弱，開(kāi)發(fā)商融資難度將加大，融資成本也將上升。

又一個(gè)輪回？

光大證券在2009年12月22日召開(kāi)電話會(huì)議，用三句話表達(dá)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法：政策是“山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓”，市場(chǎng)是“強(qiáng)弩之末勢(shì)不能穿魯縞”，策略是“君子不立危墻之下”。

光大證券房地產(chǎn)研究員趙強(qiáng)在電話會(huì)議上表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)股票板塊現(xiàn)在正處于一個(gè)重要的拐點(diǎn)。

他認(rèn)為，在相關(guān)政策出清、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整后再啟穩(wěn)之前，地產(chǎn)股缺乏正面的催化因素，股價(jià)難以跑贏大市，因此將行業(yè)評(píng)級(jí)下調(diào)至“中性”，覆蓋范圍內(nèi)所有個(gè)股的評(píng)級(jí)全部下調(diào)一個(gè)等級(jí)。

行業(yè)的潛伏危機(jī)甚至促使一些大的房地產(chǎn)企業(yè)選擇進(jìn)入三線城市。1月9日，在北京舉行的唐山投資環(huán)境暨重點(diǎn)項(xiàng)目推介會(huì)上，北京萬(wàn)科與唐山市達(dá)成了兩個(gè)項(xiàng)目的合作意向。一個(gè)是在鳳凰新城獨(dú)資開(kāi)發(fā)35億元的住宅及商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目，另一個(gè)是與南湖生態(tài)城管委會(huì)簽署土地開(kāi)發(fā)合作項(xiàng)目，投資十億元。這是萬(wàn)科首次進(jìn)入唐山市場(chǎng)。

但悲觀者似乎只是少數(shù)派。

1月4日，中原地產(chǎn)在深圳召開(kāi)了全國(guó)會(huì)議，各區(qū)域負(fù)責(zé)人匯總了來(lái)自中原地產(chǎn)全國(guó)各區(qū)域的市場(chǎng)信息。

中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰介紹，中原地產(chǎn)對(duì)2010年市場(chǎng)總體看好，但一線城市的波動(dòng)會(huì)比較大，二三線城市仍將保持不斷增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) ，但說(shuō)到“拐點(diǎn)”，是根本不可能存在的。

“所有參會(huì)的區(qū)域負(fù)責(zé)人均對(duì)今年市場(chǎng)表示樂(lè)觀，這種樂(lè)觀甚至沒(méi)有一點(diǎn)分歧。”李文杰介紹，當(dāng)時(shí)在會(huì)議上也討論了金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，但基本看法是，如果信貸額度繼續(xù)適度寬松的話，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)太大的波動(dòng)。“不能說(shuō)近期的調(diào)控政策沒(méi)有效果，調(diào)控的效果就是房?jī)r(jià)和成交量不漲了。”

華遠(yuǎn)地產(chǎn)（600743.SH）董事長(zhǎng)任志強(qiáng)表示，上半年主要看市場(chǎng)的供求平衡矛盾是否能夠解決，總體還是比較樂(lè)觀的，但政策需要一個(gè)消化期。“市場(chǎng)短期以民意為大，但房地產(chǎn)支柱地位改變不了，城市化進(jìn)程之下，農(nóng)民進(jìn)城離不開(kāi)房地產(chǎn)；地鐵與城市拆遷也離不開(kāi)房地產(chǎn)。”

海爾地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官盧鏗認(rèn)為，上半年房?jī)r(jià)下降的可能性不大，下半年會(huì)有所調(diào)整，但不會(huì)是崩潰性的下降。他表示，現(xiàn)在中國(guó)有房子的畢竟是多數(shù)，價(jià)格下降、資產(chǎn)貶值對(duì)他們來(lái)說(shuō)難以承受。

中國(guó)指數(shù)研究院的研究報(bào)告指出，在市場(chǎng)供給方面，預(yù)計(jì)2010年房地產(chǎn)投資額和市場(chǎng)供給將穩(wěn)步增長(zhǎng)，但部分城市短期內(nèi)仍面臨供給不足。

在成交量方面，預(yù)計(jì)2010年一些省市交易量受高房?jī)r(jià)影響會(huì)下降，但多數(shù)中西部地區(qū)特別是三四線城市，由于房?jī)r(jià)絕對(duì)水平和漲幅仍較低，交易量仍可能增長(zhǎng)，全國(guó)總的銷售量會(huì)比較平穩(wěn)。報(bào)告同時(shí)指出，預(yù)計(jì)2010年房?jī)r(jià)仍將處于高位并呈上升態(tài)勢(shì)，但漲幅會(huì)趨緩。

持有同樣觀點(diǎn)的國(guó)泰君安證券和安信證券。國(guó)泰君安證券分析師孫建平認(rèn)為，從目前房地產(chǎn)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資貢獻(xiàn)度、地方賣(mài)地財(cái)政收入、非地產(chǎn)行業(yè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇貢獻(xiàn)度等指標(biāo)看，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚不完全支持如此大力度、密集式的房地產(chǎn)打壓。安信證券分析認(rèn)為，由于當(dāng)前存貨偏緊、2010年一季度信貸額度會(huì)較高、二季度供給增加有利于供需平衡，因此預(yù)計(jì)2010年上半年的銷售仍會(huì)保持較高水平。

另一方面，境外投資者仍然對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)看好。房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行北京研究部主管覃曉梅1月12日透露，有幾家來(lái)自歐美、亞洲的投資者正在洽談收購(gòu)北京的住宅和寫(xiě)字樓項(xiàng)目，“目前正在接洽過(guò)程中，交易會(huì)在一季度達(dá)成。”她表示，在人民幣升值的環(huán)境下，境外投資者進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的意愿非常強(qiáng)烈，而中國(guó)市場(chǎng)6%-7%的穩(wěn)定回報(bào)率，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于歐美和亞洲一些國(guó)家的投資回報(bào)。

而據(jù)記者了解，摩根士丹利、花旗銀行、美林、高盛等境外機(jī)構(gòu)投資者正在醞釀新一輪進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的舉措。

二手房方面，北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年1月1日-7日，北京存量住宅網(wǎng)簽成交量為1761套，與2009年12月同期的8642套相比，下浮79.62%，與12月最后七天的6594套相比，明顯下浮了73.29%。

李文杰認(rèn)為，2009年二手房成交達(dá)到了天量，即使2010年有所下跌，但成交量仍比較可觀。但趙曉認(rèn)為，目前二手房市場(chǎng)一個(gè)星期的成交都不抵2009年12月一天的成交量，二手房很快就會(huì)繃不住了，一手房市場(chǎng)緊接著也會(huì)有松動(dòng)。

但他同時(shí)表示，如果一二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮，那么三季度肯定就會(huì)有促進(jìn)市場(chǎng)的政策出臺(tái)，而四季度樓市又會(huì)慢慢回暖。“不能因房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮而影響了宏觀經(jīng)濟(jì)保增長(zhǎng)的目標(biāo)，這也是中央政府不愿意看到的。”趙曉說(shuō)，“調(diào)控就是一個(gè)輪回。”

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完善“住有所居”的財(cái)稅政策

每個(gè)國(guó)家的國(guó)情不一樣，因此采取的住房保障措施也不同，關(guān)鍵是走一條適合自己的道路。借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為我國(guó)需要從以下方面來(lái)完善支持住房保障的財(cái)稅政策。

大興公共住房。在許多國(guó)家，公共住房建設(shè)對(duì)緩解國(guó)民的住房壓力都起過(guò)重要作用。英國(guó)、日本、美國(guó)都曾把大量興建公共住房作為解決中低收入階層住房保障問(wèn)題的重要手段。我國(guó)目前公共住房建設(shè)主要包括經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，但是這些住房供給的絕對(duì)數(shù)量還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，不能滿足住房需要。公共住房建設(shè)不足的原因主要是地方政府缺乏建設(shè)的動(dòng)力。這涉及地方稅制不完善和地方政府財(cái)源建設(shè)問(wèn)題。改變這種局面需要增加地方財(cái)權(quán)，改變政府的激勵(lì)與考核機(jī)制，使地方政府有能力和動(dòng)力來(lái)建設(shè)公共住房。在建設(shè)公共住房的過(guò)程中，中央政府與地方政府要合理劃分職責(zé)，建立類似日本住宅公團(tuán)（非營(yíng)利性質(zhì)，直接隸屬于中央政府，面向全國(guó)居民提供住宅）的機(jī)構(gòu)，由中央政府提供保證資金，地方政府合理規(guī)劃公房建設(shè)用地，住宅公司保證建設(shè)質(zhì)量，房屋建設(shè)完成后移交地方政府管理。公共住房建設(shè)要因時(shí)因地而異，當(dāng)前主要保障數(shù)量，以后逐步追求質(zhì)量。

成立專門(mén)的政策性住宅金融機(jī)構(gòu)。日本住宅金融公庫(kù)向建造或購(gòu)買(mǎi)住宅的個(gè)人提供長(zhǎng)期低息貸款，其性質(zhì)屬于政府全額出資的政策性金融機(jī)構(gòu)。考慮到財(cái)政壓力，我國(guó)可以建立資金來(lái)源多元化的政策性金融機(jī)構(gòu)，其資金來(lái)源可以是財(cái)政資金，也可以是發(fā)行金融債券、中央銀行借款、住房公積金等。每年根據(jù)預(yù)算和財(cái)政投融資計(jì)劃，向該金融機(jī)構(gòu)提供資金，鼓勵(lì)其向居民發(fā)放長(zhǎng)期低息貸款，財(cái)政承擔(dān)貼息。

采取靈活的住房補(bǔ)貼制度。英國(guó)、美國(guó)的住房補(bǔ)貼制度非常到位，既減輕中低收入者的住房負(fù)擔(dān)又尊重個(gè)人偏好和自主選擇。一般來(lái)說(shuō)住房補(bǔ)貼分為實(shí)物補(bǔ)貼和貨幣補(bǔ)貼。由于我國(guó)住房檔案和收入信息系統(tǒng)尚不健全，目前在許多城市住房保障實(shí)施過(guò)程中，面臨難以確定住房保障對(duì)象的尷尬境地，為此應(yīng)積極推動(dòng)實(shí)行收入申報(bào)制度。一般認(rèn)為，在房屋比較短缺時(shí)應(yīng)該給予實(shí)物補(bǔ)貼，在房屋存量能夠滿足社會(huì)需求時(shí)給予貨幣補(bǔ)貼。當(dāng)條件成熟時(shí)，我國(guó)應(yīng)該在目前主要給予實(shí)物補(bǔ)貼的基礎(chǔ)上，增加貨幣補(bǔ)貼。可以參照美國(guó)的住房券制度，把住房券發(fā)給符合條件的居民，居民拿住房券去市場(chǎng)上自由地租房或購(gòu)房，房東、開(kāi)發(fā)商將手中的住房券向政府兌換貨幣，或抵減應(yīng)繳稅費(fèi)。在租用私房方面可以借鑒英國(guó)，由政府設(shè)立專門(mén)的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)審核租賃合同和申請(qǐng)者的經(jīng)濟(jì)狀況，審核通過(guò)后，政府直接將補(bǔ)貼按月支付給房東。

完善住房保障的稅收優(yōu)惠。西方國(guó)家非常注重用稅收手段來(lái)鼓勵(lì)居民建房或購(gòu)房。目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)過(guò)重，導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)高。為此，應(yīng)盡快清理住房開(kāi)發(fā)、建設(shè)過(guò)程中的稅費(fèi)，加快物業(yè)稅改革試點(diǎn)和推廣工作。為了減輕購(gòu)房貸款利息的個(gè)人所得稅負(fù)擔(dān)，可以允許住房貸款利息支出進(jìn)行稅前扣除等。