租住“蝸居”當(dāng)心惹官司

隨著房?jī)r(jià)的不斷飆升，租住“蝸居”成了許多無(wú)法承受購(gòu)房之重者的無(wú)奈選擇，因租賃合同引發(fā)的糾紛也在不斷增多。

筆者作為法官收集的以下案例，也許能給正在租住或準(zhǔn)備租住“蝸居”的你有所啟示。

☆彼此磋商，當(dāng)心不平等條款也生效☆

【案例】

2009年1月，新婚燕爾的李萍夫婦與房東簽訂了一份為期一年的《房屋租賃合同》。其中特別約定:“房東因特殊需要，有權(quán)提前解除合同，且不承擔(dān)任何違約責(zé)任。”

李萍雖對(duì)房東執(zhí)意寫(xiě)上這一條“不平等”內(nèi)容有些反感，但見(jiàn)房東只是孤身一人且居住著一間房屋，而自己的租期又不長(zhǎng)，相信不會(huì)有什么大不了的事，便沒(méi)有過(guò)多深究。

誰(shuí)知，9月，房東以兒子次月回來(lái)結(jié)婚為由，要求李萍退房，并按實(shí)際居住時(shí)間結(jié)清房租。交涉中，彼此發(fā)生激烈爭(zhēng)吵。李萍見(jiàn)無(wú)法繼續(xù)居住下去，同意退房，但要房東支付違約金。房東則以其有權(quán)要求李萍提前搬出房屋為由拒絕。令李萍沒(méi)想到的是，法院竟以該“不平等”內(nèi)容有效為由，駁回了其要求房東給付違約金的訴訟請(qǐng)求。

【點(diǎn)評(píng)】

《合同法》第四十條規(guī)定:“提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。”格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。

本案的特別約定雖有免除房東責(zé)任、排除李萍主要權(quán)利之處，但明顯不具備格式條款的要件，當(dāng)屬有效。本案的教訓(xùn)告訴人們，應(yīng)仔細(xì)閱讀、斟酌合同條款，慎重判斷其內(nèi)容是否公正、合理，是否危害自身權(quán)益。

☆簽訂合同，警惕二手轉(zhuǎn)租☆

【案例】

2009年8月，一直兩地分居的郭芳帶著孩子來(lái)到丈夫工作的城市，別提有多高興。可她面臨著一個(gè)棘手問(wèn)題，那就是房子。當(dāng)?shù)刈夥糠浅＞o張，更不用說(shuō)在其所處的高新開(kāi)發(fā)區(qū)。

工夫不負(fù)有心人，雖然價(jià)格偏高，且必須一次性付清一年房租，但她總算覓得一間20平方米，帶有廚房、衛(wèi)生間的房屋。可郭芳剛花去2000余元裝修、整理，將東西搬入居住，就突然來(lái)了一位自稱房東的人，要求郭芳搬走。

郭芳此刻才知道，與自己簽合同的并非房東，而是從房東處租來(lái)房屋者，再高價(jià)轉(zhuǎn)租給她。因郭芳不愿放棄，雙方成訟。法院最終判決郭芳騰房。

【點(diǎn)評(píng)】

《合同法》第二百二十四條規(guī)定:“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”

本案的轉(zhuǎn)租，未經(jīng)房東同意，郭芳只好騰房。因此，承租人在簽訂租賃合同前，應(yīng)當(dāng)查清房東身份、房屋權(quán)屬、出租權(quán)限，如屬轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒繓|認(rèn)可。

☆房未租成，為何也得付錢☆

【案例】

2009年8月，大學(xué)畢業(yè)的黎虹好不容易找到一份稱心如意的工作，因用人單位沒(méi)有員工宿舍，居住便成了她必須解決的首要問(wèn)題。

經(jīng)過(guò)兩天奔波，黎虹看中一套12平方米的單間，便與房東簽訂了一份《租賃合同》，約定租期一年，如果黎虹中途退租，所交1500元作為違約金。次日，準(zhǔn)備將房屋打掃后搬入居住的黎虹，發(fā)現(xiàn)前男友不巧居住在一樓，為避免彼此尷尬，黎虹當(dāng)即電話告知房東不再租用，并允許房東另行出租。一周后，黎虹見(jiàn)房東已將房屋租出，遂以自己沒(méi)有居住為由，要求房東退回押金，因遭房東拒絕而成訟。法院經(jīng)審理，駁回了黎虹的訴訟請(qǐng)求。

【點(diǎn)評(píng)】

《合同法》第一百一十四條規(guī)定:“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。”

鑒于黎虹與房東簽訂的房屋《租賃合同》，系雙方的真實(shí)意思表示，符合法律規(guī)定，當(dāng)屬有效。而黎虹“為避免彼此尷尬”而沒(méi)有居住，并非解除合同的正當(dāng)理由，在此情況下，本案也就應(yīng)當(dāng)按照《合同法》第一百零八條之規(guī)定處理，即:“當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對(duì)方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。” 本案的意義在于，在簽訂租賃合同前，承租人應(yīng)當(dāng)了解房屋質(zhì)量、相關(guān)設(shè)施、周邊環(huán)境等情況，以免倉(cāng)促之間給自己帶來(lái)不必要的麻煩和損失。

☆上門收費(fèi)， 謹(jǐn)防重復(fù)付租☆

☆上門收費(fèi)， 謹(jǐn)防重復(fù)付租☆

【案例】

2009年3月，蔣琳與男友分手后，立即告別那個(gè)傷心之地。經(jīng)閨中密友介紹，融入了一個(gè)陌生城市，也住進(jìn)了閨中密友為她租好的場(chǎng)所———一家房屋出租公司的住宅。

6月3日下午6時(shí)，蔣琳剛下班回到自己不足8平方米的出租屋，突然聽(tīng)到一陣敲門聲，開(kāi)門一看，見(jiàn)一位自稱是房屋出租公司工作人員的小姐，手持一本印有“XX房屋出租公司房租專用收據(jù)”字樣的票據(jù)，要蔣琳付清6~9月的1800元房租。

見(jiàn)公司服務(wù)如此周到，蔣琳二話沒(méi)說(shuō)便交了錢。對(duì)方寫(xiě)給蔣琳一張收據(jù)，雖未加蓋公司公章，但蔣琳并未多想。誰(shuí)知，三天后，公司“又”派人上門收費(fèi)，蔣琳以收據(jù)抗辯，但公司提出那人純屬冒充，所產(chǎn)生的后果與公司無(wú)關(guān)。

【點(diǎn)評(píng)】

《民事訴訟法》第六十四條規(guī)定:“當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條也指出:“……沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。”

本案中，蔣琳認(rèn)為公司已派人收取其房租，僅憑一張字樣隨處可印的收據(jù)，卻不能證明來(lái)者的真實(shí)身份，也不能提供蓋有公司公章的字據(jù)，顯然不能證明其事實(shí)主張，而按期向公司交納房租又是其應(yīng)盡的義務(wù)，自然必須承擔(dān)敗訴的后果。

本案告誡承租人，面對(duì)上門收取租金者，應(yīng)該保持警惕，嚴(yán)格審核其身份，認(rèn)真辨別，并索要合法的、手續(xù)完備的交費(fèi)收據(jù)，以免上當(dāng)受騙。

(編輯洪素珍 hongsuzhen2007@163.com)