房產(chǎn)投資回報(bào)空間不再巨大

張 芬

房?jī)r(jià)不斷攀升是投資者們樂(lè)意看到的，但繁榮的身后也隱藏著危機(jī)，樓市泡沫迅速膨脹，使得人們開(kāi)始擔(dān)心投資房產(chǎn)的價(jià)值回報(bào)。

2月5日，聲稱(chēng)欲動(dòng)用數(shù)億資金、抄底哈利法塔的溫州企業(yè)家們從迪拜回國(guó)，帶隊(duì)的阿聯(lián)酋溫州商會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳志遠(yuǎn)告訴記者，此行未購(gòu)買(mǎi)一套房產(chǎn)。2月2日出發(fā)前，該團(tuán)另一發(fā)起人金華溫州商會(huì)會(huì)長(zhǎng)姜勇忠表示，他們有意購(gòu)買(mǎi)包括哈利法塔在內(nèi)的迪拜房產(chǎn)。然而。4天內(nèi)，溫州企業(yè)家們都是只看不買(mǎi)。

“迪拜短時(shí)間內(nèi)還很難看到回升跡象。”溫州本土經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬津龍認(rèn)為，迪拜危機(jī)爆發(fā)至今不足1年，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)未來(lái)預(yù)期不明，以致人們很難判斷迪拜房地產(chǎn)走勢(shì)。

與迪拜低迷的樓市形成鮮明對(duì)比，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻熱情高漲，房?jī)r(jià)不斷攀升是投資者們樂(lè)意看到的，但繁榮的身后也隱藏著危機(jī)。樓市泡沫迅速膨脹，使得一些業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂中國(guó)樓市是否會(huì)重蹈迪拜的覆轍?

泡沫正在蔓延

人們已經(jīng)領(lǐng)教了2009年樓市的瘋狂，都以為2010年的樓市能夠緩下腳步歇一歇，可是事與愿違，虎年的房地產(chǎn)似乎更加“來(lái)勢(shì)洶洶”。

海南，無(wú)疑是2010年年初房地產(chǎn)界最引人關(guān)注的熱點(diǎn)。海南國(guó)際旅游島的建設(shè)上升為國(guó)家戰(zhàn)略發(fā)布至今才兩個(gè)月，雖然現(xiàn)在看來(lái)，這還僅僅是一個(gè)概念，但海南的房?jī)r(jià)卻漲到了令所有人瞠目結(jié)舌的地步。不僅?？凇⑷齺喌葏^(qū)域中心城市的房?jī)r(jià)連番暴漲，就連瓊海、博鰲、文昌等二線城市的商品房?jī)r(jià)格也正以令人難以置信的速度狂飆突進(jìn)。在房地產(chǎn)規(guī)模僅次于海口的三亞，2010年1月開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)中，出現(xiàn)了每平方米7萬(wàn)余元的“天價(jià)房”。

“坐火箭速度”飆升的房?jī)r(jià)吸引了眾多投資客爭(zhēng)先恐后前往海南，幾千億資金也隨之流人海南樓市。“可是，海南經(jīng)濟(jì)一直不算發(fā)達(dá)，一年的GDP總量為1 600多億元。人均每年可支配收入13000多元，農(nóng)村的就更少了，才4000多塊錢(qián)，不要說(shuō)買(mǎi)一平方米的房子了，按海景房來(lái)說(shuō)，連0.3平方米都買(mǎi)不到。”福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所王阿忠分析，從短期看，海南房地產(chǎn)已經(jīng)形成了一定的泡沫，因?yàn)榇罅康臒徨X(qián)進(jìn)入，把房地產(chǎn)的價(jià)格迅速拉上去；從中長(zhǎng)期看，這個(gè)泡沫是可以逐步消化的，現(xiàn)在中高收入群體到海南二次購(gòu)房的需求大大增加，但需要警惕的是。不要把現(xiàn)在短期的泡沫變成一個(gè)中長(zhǎng)期的泡沫，不能讓房地產(chǎn)綁架海南國(guó)際旅游島的發(fā)展。

而在福州本土市場(chǎng)，一個(gè)新“地王”誕生了!2月4日，福州舉行2010年首次土地拍賣(mài)會(huì)，王莊地塊以成交總價(jià)60億元?jiǎng)?chuàng)福州地價(jià)新紀(jì)錄。對(duì)此，成功摘得王莊地塊的江西正榮集團(tuán)相關(guān)人士接受記者采訪時(shí)表示，正榮集團(tuán)之所以敢在福州拿地，主要是看好海西的發(fā)展前景。業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，高達(dá)8653元／平方米的樓面均價(jià)，意味著該項(xiàng)目的銷(xiāo)售單價(jià)將接近兩萬(wàn)。開(kāi)發(fā)商競(jìng)相高價(jià)拿地，被推高的地價(jià)又直接導(dǎo)致高房?jī)r(jià)，加上投資投機(jī)購(gòu)房者哄抬，其中存在多少泡沫就可想而知了。

“政策”滋潤(rùn)

是什么原因使海南房?jī)r(jià)近期大幅上揚(yáng)呢?有分析人士認(rèn)為，金融危機(jī)發(fā)生以來(lái)，全國(guó)多數(shù)城市的樓市劇烈波動(dòng)，而海南成為全國(guó)為數(shù)不多的房?jī)r(jià)呈穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)的省份之一。2009年的歲末，國(guó)家又給海南島包了一個(gè)“大紅包”，那就是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)通過(guò)建設(shè)海南國(guó)際旅游島，在這個(gè)重大利好的刺激下，海南房?jī)r(jià)，扶搖直上。

福建與海南有著相似的情況，海西經(jīng)濟(jì)區(qū)的提出也為福建經(jīng)濟(jì)的發(fā)展給足了想像空間。福州身處海西經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)的中心，不斷加速的城市化進(jìn)程必然帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的興旺，在剛性需求和投資需求共同作用下，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀高。

2009年，政府實(shí)行積極的財(cái)政政策和寬松的貨幣政策，貨幣供給量比2008年增長(zhǎng)30％，新增貸款10萬(wàn)億元。“錢(qián)多如洪水，總要找個(gè)去處。實(shí)體經(jīng)濟(jì)消化不了這么多錢(qián)，于是大量的錢(qián)就流入股市、樓市，泡沫逐漸膨脹，特別是在一些國(guó)家發(fā)展政策傾向高的區(qū)域，房?jī)r(jià)很容易借‘題材之手肆意上漲，所以會(huì)出現(xiàn)投機(jī)者攜巨額現(xiàn)金赴海南，一買(mǎi)就是數(shù)套、數(shù)十套房子的現(xiàn)象。”雙安房產(chǎn)總經(jīng)理鄭愛(ài)新說(shuō)。

而且，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求嚴(yán)重失衡的情況下，土地供給量相對(duì)較少，陷入“僧多粥少”的局面，土地溢價(jià)現(xiàn)象嚴(yán)重，房?jī)r(jià)飆升后的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)被無(wú)限吹大。

自住可以買(mǎi)入

現(xiàn)階段的房?jī)r(jià)已經(jīng)到達(dá)一個(gè)階段性頂點(diǎn)，家庭房?jī)r(jià)收入比接近30：1，租金比500：1左右，新盤(pán)空置率50％以上的一線城市已經(jīng)達(dá)成了房地產(chǎn)泡沫破裂的必備條件，最終有效需求者購(gòu)買(mǎi)力不足無(wú)力接盤(pán)，出租所得租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠支付按揭，一線城市的房?jī)r(jià)連最基本的投資價(jià)值都失去了，如果再?zèng)]有政策調(diào)整，剩下的就只有等待泡沫破滅。

無(wú)論是2009年底的“國(guó)四條”，還是今年1月份的“國(guó)十一條”，所有議論的焦點(diǎn)都是如何穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，并遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅波動(dòng)，其根源就是目前一線城市及一些大中城市房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重，為的就是避免崩盤(pán)。所以，2010年的房?jī)r(jià)不再會(huì)有2009年那樣暴漲的溫床，但為了防止嚴(yán)重依賴(lài)房地產(chǎn)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)崩潰，政府也不會(huì)讓房?jī)r(jià)下跌，至少不能短時(shí)間內(nèi)驟降，因?yàn)榉績(jī)r(jià)一旦下跌，連鎖反應(yīng)將非常明顯。

鑒于政府此時(shí)敢于拋出一些控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的信息，是希望投機(jī)者減少，使2010年房?jī)r(jià)易于保持穩(wěn)定，因此，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為2010年投資房產(chǎn)不再有巨大的回報(bào)。

“業(yè)界普遍預(yù)計(jì)2010年房?jī)r(jià)還會(huì)在目前的基礎(chǔ)上漲20％，整體是平穩(wěn)的，自住者可以入手，但買(mǎi)房投資要謹(jǐn)慎?！编崘?ài)新表示。