房價今年或溫和上升

袁曉瀾

1月16日，中國房地產2010北京峰會在北京召開，記者選取了會上幾位頗具代表性專家的發(fā)言，以此窺探2010年房地產市場的走勢。

2009年，中國克服重重困難，實現了“保8”的任務。中國房地產業(yè)作為中國經濟的支柱產業(yè)之一，在政策推動下，迅速扭轉了不利形勢，在2009年成為中國經濟持續(xù)增長的中堅力量。

但中國的房地產業(yè)在2009年的繁榮，受到政策支持和投機炒作的因素非常大，泡沫的成分不容忽視。隨著去年12月一系列調控政策的出臺，各大城市的樓市在最近一個月內已明顯顯現出降溫的趨勢。如何應對新的調控形勢下的產業(yè)發(fā)展，如何擺脫政策和資金的依賴，如何尋求行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，已成為非常緊迫和現實的問題。

2009年供需比1：2致房價暴漲

對于今年年初中央出臺的一系列的關于房地產的政策，住建部政策研究中心副主任秦虹解讀認為：這次條例的出臺，是對市場的一個調控。

這些政策有三條比較核心的意思：第一，就是加大保證住房供給的力度。在市場經濟條件下，政府必須要履行托底的責任。在2009年6月份的時候，已經公布了我們三年的住房保障規(guī)劃，這個規(guī)劃。應該是在逐步按計劃實施。除了保障房以外，經濟適用房還提出來公共租賃房要加大建設。包括少數城市的一些限價商品房。

第二，這次明確提出來要加大住房市場的供給非常重要，上漲過快與供求關系扭曲有很大的關系。

統計數據顯示，2004年的時候，每竣工商品房的面積和銷售商品房的面積是1：1，竣工商品房的面積是大于銷售面積的。但是從2005年之后，供求關系已經開始發(fā)生扭曲。2005年是1：1.2；2006年是1：13；2007年是1：1.4；2008年由于市場有調整又回到了1：1.2。2009年是多少呢?大約是1：2。也就是明顯的供不應求的局面，必然的結果，就是導致房價上漲。

所以能夠加大有效供給非常重要。

第三，開發(fā)企業(yè)加快推進土地開發(fā)的節(jié)奏和速度，包括清理一些土地，檢查一些合同，都是盡可能加快開發(fā)企業(yè)拿到土地之后的一個開發(fā)的進度，也是增加供給的重要方面。

對于2010及未來中國的房地產行業(yè)，秦虹表示，房產市場在中國，其個人認為有非常好的發(fā)展前景。企業(yè)，政府，包括消費者，其實都希望市場能夠穩(wěn)定發(fā)展，而不是大起大落。市場大起大落，已經損壞了所有方方面面的未來預期。

2010年房地產市場溫和向上

路勁地產董事局主席單偉豹表示，這次出臺的“國十一條”非常回歸理性，而且是非常理智的。

首先是基本上把供求放在第一位，增加供應量，減少需求量。然后把政府應該擔當的責任也拿過去了，就是廉租房，政府自己去蓋。采取的手段也是非常理性的。二套房增加40％也是可以理解的，買得起二套房，拿多一點錢出來不影響民生。然后把銀行的那個預備金提高0.5％，就是市場少了供應，貨幣的供應少了三千個億，也是一種非常明智的手段。

“我覺得2010年整個房地產市場還是會溫和向上，理論上和GDP平行增長，當然它會有一些波動，這是肯定的。但是總的走勢還是向上走。”單偉豹說。

中國不會出現次貸

美國由房地產次貸危機引發(fā)了全球的金融危機，而迪拜房地產泡沫引發(fā)的金融危機警示著世界危機還沒有結束。然而經歷了2009年房價的暴漲，和天量的信貸投放，房地產市場泡沫四起。不少人已經開始擔心中國房地產市場信貨安全問題。

秦虹認為，從總量上來說，我們目前還沒有辦法和美國的次貸相比。

有三個指標。第一，我們現在的個人住房貸款，占到銀行比例的11％，大家知道，美國次貸的時候，占到多少呢?是53％。第二，盡管2009年我們的商品房銷售非常火爆，大家都去貸款買房，是不是有風險呢?我們觀察了一個指標，就是2009年全年商品房銷售額大概在4萬億左右。第三，不良貸款占1％。總體上，我們的房地產個人貸款還是安全的。而且無論是個貸還是開發(fā)貸款，仍然是商業(yè)銀行最優(yōu)質的資產。

而北京大學房地產研究所所長陳國強表示，迪拜泡沫實際上就是房地產泡沫。迪拜的房地產市場的發(fā)展模式，實際上是因為投資所致。當然，從迪拜事件給我們很多的啟示或者一些警示。這當中很重要的一點，就是我們還是要堅持，或者說要堅守住房本身的一個基本屬性，就是一個使用屬性，使用功能。