高房價下福州樓市還有投資價值么?

張 芬

福州的樓面價過萬，房價不斷上漲，越來越多的人感覺住房是奢侈品，甚至連對高房價不敏感的投資購房者也開始考量，福州樓市是否還具有投資價值?

1月5日，福州市國土局發(fā)布2010年第一次拍地公告，出讓城區(qū)內(nèi)兩幅危舊房改造地塊。一幅地塊主要是上海新村的危舊房改造，出讓土地面積為9.34萬平方米，起始價16.1億元；另一幅則涉及王莊危舊房改造，出讓土地面積為25.44萬平方米，起始價43億元。

這也是國家出臺并實施密集樓市調(diào)控政策后，福州首次出讓土地。更讓人關(guān)注的是，起始價為43億元的地塊，其總價遠高于2007年萬科以27億元拍得的五四北地塊，而且新掛牌的兩幅地的起始均價都超過1.5萬元／平方米。開拍之前的地價已經(jīng)如此高，可想而知，出售時的房價將達到多少。不少投資者也開始遲疑，現(xiàn)階段是否還應該出手?福州樓市是否還有投資價值?

高房價大行其道

2009年12月25日，福州城區(qū)9幅地塊公開拍賣，這是福州市2009年最后一次公開出讓土地，其中5個地塊的成交樓面價超過1萬元／平方米，2幅地塊的也達到9000元／平方米以上。此次成交的9幅地塊中有5塊位于鼓樓區(qū)，面積大多比較小，將來應該以高層建筑、高檔社區(qū)為主，可謂是寸土寸金。

從目前開發(fā)商的在售樓盤來看，別墅產(chǎn)品以及高層大戶仍占據(jù)主流，中小戶型還是稀缺，產(chǎn)品“斷檔”現(xiàn)象普遍存在。中原地產(chǎn)福州分公司營銷總監(jiān)林通認為，房地產(chǎn)商受2008年市場低迷影響，供應速度急劇下挫，雖然2009年樓市回暖，但從土地開發(fā)周期來看，最快起碼也要一年才能推向市場，因此，2010年上半年甚至更長的一段時間，福州市場上可售的樓盤仍將是存量房，并且以之前被“遺留”下來的豪宅大戶型為主。

記者了解到，2009年福州樓市的成交面積達到520萬平方米的歷史新高，而目前市場又缺少大量購買者急需的中小戶型，今年樓市肯定會持續(xù)供不應求的狀況。如此一來，就算房價不斷上揚，購房者觀望情緒加重，開發(fā)商仍不愁賣，樓市行情看漲。

根據(jù)海西房產(chǎn)網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，2010年1月4～10日，福州新增預售面積為1963.35平方米，簽約面積為42624平方米，供應量與需求量之間的差距十分懸殊；量價方面，雖然這七天的成交量遭遇寒流，只簽約352套，但當中六天的簽約均價在1.1萬元／平方米以上，出現(xiàn)“量跌價漲”的局面；與成交量大幅下降形成鮮明對比，高價樓盤交易很是活躍，特別是在新推出的“世茂天城”項目的帶動下，由于其均價超過2萬元／平方米，很大程度上拉高了整體均價大幅上漲，一度突破1.3萬元／平方米，再次刷新福州均價的最高記錄。

顯然，遍地的“萬元房”已經(jīng)讓很多購房者失去了對房價的正確判斷，看不清樓市的走向。初次購房的人希望房價降低到能夠負擔的水平，但又害怕越等越漲，不知何時該出手?而投資購房者看著高位運行的房價，似乎也有點如坐針氈，尋思著福州的房地產(chǎn)市場是否還值得投資?

專家解讀：長線投資價值依然存在

“大家時時刻刻談論的高房價，其實都是從新樓盤的售價說事，而現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場主打的又多是別墅或大戶型等豪宅，確切地說，豪宅的價格不能代表房價。”著名房地產(chǎn)專家劉福泉告訴記者，所謂具體問題具體分析，房地產(chǎn)市場也要分門別類才能看清其本質(zhì)，這就好比買車，奔馳、寶馬等進口豪華車價格上漲幾萬，對普通老百姓來說沒什么感覺，因為他們不需要、不關(guān)注，轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)上說，如今這些樓面價過萬的項目，兩年后，均價鐵定超過2萬／平方米，是絕對的豪宅，但這跟普通購房者毫無關(guān)系。

劉福泉還說，“現(xiàn)在市場E缺乏中低端戶型，經(jīng)濟適用房、廉租房供應量少且限制條件頗多，所以一般百姓總感覺買不到房，也買不起房。2009年最后一拍的9幅地塊，一半都位于二環(huán)以內(nèi)，面積多在10畝左右，適合開發(fā)中小戶型，長期來看具有投資價值，因為未來市中心的中小戶型均價到2.5～3萬／平方米不是天方夜譚。另外，隨著交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷完善，金山板塊、五四北飯塊和市中心的距離大大縮短，將發(fā)展成為次級中心，其房價也會上一個臺階。”

地產(chǎn)資深人士林翔則表示，投資空間是階段性的，對長線來說，都具備投資價值，但對短線來說，可能就比較冒險。以樓面價1.5萬／平方米為例，加上各項稅費和建安成本各4000元／平方米、人工推廣費2000元／平方米，以及利息，新樓盤每平方米起碼賣到2.5萬才勉強保本，如果開發(fā)周期拖長，成本還得增加，售價也得跟著上漲，畢竟開發(fā)商是不會做虧本生意的。“這是一場政府、開發(fā)商和消費者三方的博弈。中國經(jīng)濟還需要地產(chǎn)作為支柱，央企大鱷不斷成為‘地王，甚至不少沒有涉足地產(chǎn)行業(yè)的上市國企也涌入地產(chǎn)，這些都足以證明中國的經(jīng)濟被房地產(chǎn)‘綁架；但過高的房價又導致買不起房的百姓怨聲載道，政府此時出臺一些調(diào)控政策，以緩和開發(fā)商和購房者之間日益加劇的矛盾，最新的‘國十一條指向就十分明確，只是打壓投機行為但鼓勵自住購房需求。因此，短期炒房者必須更加謹慎，并不是所有投資都保賺不賠。”林翔說。