從稅收籌劃角度對企業投資性房地產的兩種處置方法比較

深圳市曼其投資發展有限公司 馬海英

隨著金融危機頻現、通貨膨脹預期逐漸加劇，投資性房地產成為企業以賺取租金或資本保值增值的一個重要渠道。在投資前，做好投資性房地產的產權確定，對今后的合理避稅會起到非常重要的作用。

案例：2000年，A公司持有B公司100%的股權，B公司以銀行存款2000萬元，購買一棟10000平方米的7層寫字樓，B公司的營業范圍為此寫字樓的出租、管理，兼有一些零星的咨詢服務業務。至2010年，該寫字樓的市場公允價值為1.5億元，有C公司愿意以1.5億元購買此物業。由于對房地產市場看跌，B公司決定售出該寫字樓。

從不同的產權角度出售該物業，會有不同的會計處理方法、會涉及到不同的稅種，其稅負也有巨大的差異。

一、僅從B公司角度，出售該寫字樓

2000年，B公司以銀行存款2000萬元，購買一棟10000平方米的7層寫字樓，假定2001年開始提折舊，按照20年計提，無殘值，每年折舊費用100萬元。

2000年購入時，B公司分錄：

借：固定資產——S大廈2000

貸：銀行存款 2000

根據2006年頒布的《企業會計準則第3號——投資性房地產投資性房地產》，為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產確認為投資性房地產。因此，將該物業在固定資產中進行重分類。

借：投資性房地產2000

貸：固定資產——S大廈2000

投資性房地產可以采用成本模式計量，也可以采用公允價值模式計量，為了表述簡便，我們采用成本模式計量的建筑物的后續計量，適用《企業會計準則第4號——固定資產》。

2001-2009年每年折舊分錄：

借：營業成本 100

貸：累計折舊100

假設，2010年初，以B公司名義出售該寫字樓，銷售價格為1.5億。需要繳納的稅種會涉及到土地增值稅、營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅、企業所得稅(假設無以前年度虧損可以抵免)

營業稅：稅率5%，營業稅為750萬

城建稅及教育費附加（按照全國統一稅率記）：稅率10%，稅額為75萬

印花稅：稅率萬分之五，稅額為7.5萬

土地增值稅：扣除項目指取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；新建房及配套設施的成本、費用或舊房及建筑物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目。

根據此案例情況，扣除項目=購買原價及當時稅費2000萬元+以上各種稅金750+75+7.5萬元=2832.5萬元

銷售額1.5億元，增值額已遠遠超過扣除項目的200%。為此，按照超率累進稅率計算選擇最高檔。

土地增值稅=（15000-2832.5）*60%-2832.5*35%=6309.1萬元

B公司的會計分錄為：

1.相關稅費支出

2.資產轉讓分錄

借：其他應收款——C公司15000

累計折舊900（2010年折舊忽略不計）

貸：投資性房地產2000

營業外收入13900

3.此項交易給B公司帶來的凈收益

稅前收益為營業外收入-繳納的稅費=13900-7141.6=6758.4萬元

所得稅后凈收益為6758.4*（1-25%）=5068.8萬元

4.此項交易給A公司帶來的凈收益

根據《企業會計準則第2號——長期股權投資》規定，投資企業對子公司的長期股權投資，應當采用本準則規定的成本法核算。

假設2000年，A公司對B公司的投資為2000萬元

借：長期股權投資——B公司2000

貸：銀行存款 2000

假設寫字樓出售后，B公司全部利潤以現金形式劃入A公司

借：長期股權投資——B公司5068.8

貸：投資收益5068.8

根據企業所得稅相關規定，此項投資收益可不必再繳納所得稅，因此，A公司的凈收益5068.8萬元。

我們可以看到，由于國家對房地產價格的稅收調控目前主要體現在土地增值稅上，因此，B公司銷售寫字樓的收益大部分都用來繳納了土地增值稅和其他相關稅收，盡管稅前利潤有1.39億，但稅后凈利只有5000多萬元。所以，以產權轉讓的方式轉讓房地產，不正面觸及國家的房地產交易稅收，將是合理避稅的有效手段。

二、從A公司轉讓B公司股權的角度，轉讓寫字樓

B公司是A公司的全資子公司，B公司的主要資產就是這棟寫字樓，主要業務也是圍繞這棟寫字樓來開展的出租、物業管理工作。為此，C公司如果想得到這棟寫字樓，既可以從B手中直接購買，又可以通過A公司購得B公司100%股權，從而取得寫字樓的所有權。

B公司資產負債表相關項目簡表

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寫字樓的賬面價值與公允價值的差異為15000-（2000-900）=13900萬元

B公司的公允價值因此也可以調增13900萬元，B公司的公允價值為1.64億元。

假設C公司以1.64億元的價格收購B公司，A公司需要繳納的稅費、分錄如下：

A公司需要交的稅費：印花稅（稅率萬分之五）和企業所得稅（稅率25%）會計分錄：

借：營業外支出 8.2

貸：應交稅費—印花稅8.2

A公司出售B公司股權的分錄

借：其他應收款——C公司16400

貸：長期股權投資—B公司2000

營業外收入14400

A公司的凈收益：

A公司收益=營業外收入-營業外支出=14400-8.2=14391.8萬元

A公司所得稅后凈收益=14391.8*（1-25%）=10793.85萬元

三、兩種運作方法的比較

方案一、B公司將寫字樓以1.5億元賣給C公司；

方案二、A公司將B公司100%股權，以1.64億元價格賣給C公司。

（一）公司A公司角度看

毋庸置疑，肯定是通過出售B公司股權的方法轉讓寫字樓，使得A公司的凈收益大，其凈收益為10793.85萬元，遠遠高于以B公司名義出售寫字樓的凈收益。其差異高達5000萬元。

（二）從購買方C公司的角度看

從B公司手里直接買入寫字樓，出資1.5億元；從A公司購買B公司100%股權，間接控制寫字樓，出資1.64億元。表面上看起來，C公司肯定是要選擇方案一的，實際上，選擇方案二，對C公司來說是利弊兼有，甚至可以說是利大于弊。

1.買價高，占用資金量大

表面上是這樣，但是，通過我們對A公司的利益分析，A公司會明顯偏好方案二，這樣，C公司變有了很大的議價空間，這個空間高達5000萬元。這無疑對C公司來說是重大利好。

2.收購B公司股權，可能存在極大的不確定風險

在C公司對B公司的并購中，可能存在的風險主要是資產不實風險，由于并購雙方信息不對稱，可能給C公司帶來潛在的風險。C公司可以通過請權威中介機構審計B公司賬目、將即將收購消息對外公布等方式，盡量將風險控制在最小范圍內。這是采用方案二的最大缺陷。

3.產權結構延續，同樣利于將來C公司將寫字樓轉讓

C公司采取方案二的方式將收購了B公司股權，使A公司的收益達到了最大化，同樣，將來，一旦房產大幅增值，C公司也可以用同樣的方式獲利。

四、建議

對于投資性房地產，公司最好將每一個投資性房地產單獨注冊一個子公司，這樣，便于對投資性房地產獨立經營運作，獨立核算，尤其對今后的處置時合理避稅產生有利的影響。由單獨的房地產轉讓變成100%子公司股權轉讓，對企業節稅作用很大。

[1]財政部.《企業會計準則2006——中華人民共和國財政部制定》,經濟科出版社，2006；2

[2]劉文歡.投資性房地產公允價值計量模式分析，《財會通訊(學術版)》，2007.11

[3]田秀群.公允價值計量模式下投資性房地產核算問題探討[J].財會月刊.2009.04

[4]李孟林.投資性房地產若干問題淺析[J].財會月刊（綜合版）.2009.01