脆弱的碧桂園

文｜本刊記者 劉建華 廣州報道

脆弱的碧桂園

文｜本刊記者 劉建華 廣州報道

水城滲水 長沙碧桂園威尼斯城的房屋一如其名，漏水、滲裂。

在碧桂園現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)鏈條上，核心是拿地、賣房，被忽略的則是建房。這是投訴倍增的原因，也是中國房地產(chǎn)業(yè)的真相

“即使不是一個樓脆脆，也是一個樓漏漏。”長沙碧桂園威尼斯城的業(yè)主羅邵波憤怒地下了個定語。

漏水，裂縫，維修。

漏水，裂縫，再維修。

羅邵波近兩年時間里都在做同樣的事情。這個聽起來名字相當不錯的 “翠漾花岸別墅”，是羅邵波和妻子胡雅敏舉全家之力，在2007年以123萬的價格購下的房產(chǎn)。但是沒完沒了的裂縫讓這個家無法居住。

樓漏漏

2009年8月，忍無可忍的羅邵波終于開始懷疑樓房主體結構有問題，他最后要求碧桂園物業(yè)公司把墻全打掉。

打開后，所有的人都傻眼了，從一層到四層，樓梯間一共有3根柱子是從中間錯開的，墻壁和柱子也不在同一個平面上，從墻根到墻頂，肉眼就能看出墻壁是歪的。

這個房子是歪的。

羅邵波隨后委托湖南中大建設工程檢測技術有限公司對該工程進行質(zhì)量鑒定。鑒定小組成員于2009年10月19日、10月23日到現(xiàn)場對該樓房上部主體結構進行外觀質(zhì)量、混凝土強度、截面尺寸、鋼筋配置、框架柱垂直度、樓板厚度、填充墻磚強度、填充墻砂漿強度共8個項目的現(xiàn)場檢測。

鑒定結果顯示：多層板板底出現(xiàn)的裂縫，是由于混凝土早期的干縮引起的。嚴重影響樓板的耐久性、整體性及使用性；該工程所測填充墻程磚強度推定值等7個項目不滿足設計及驗收規(guī)范要求。

在長沙碧桂園，越來越多的業(yè)主發(fā)現(xiàn)了自己的房屋出現(xiàn)了質(zhì)量問題。羅邵波開始了自己的投訴之路。看起來，這是一起簡單的房屋糾紛，在中國各大城市里，這樣的故事每天都在上演。

但對碧桂園來說，這道小小的裂縫，在全國各地已經(jīng)漸漸曼延擴大開來。

廣東韶關，碧桂園水木春華的業(yè)主譚鉅陷入了同樣的麻煩中，他在2008年一次性付清69萬人民幣購買了韶關6街209號的一套聯(lián)體別墅，購房合同規(guī)定收樓日期是2008年10月15日。但是，準備收樓時譚鉅卻看到房子和花園并未真正完工，后花園里工人還在填土、砌圍墻，草也還沒有種植，房子內(nèi)的餐廳與樓梯扶手、鐵欄桿還在打磨、涂漆，更令譚鉅不能接受的是，在驗房過程中還發(fā)現(xiàn)近50多項未達標需返工，根本沒有達到入住的基本要求。

2008年11月1日，譚鉅再次盼來了碧桂園的收樓通知，一家人再去看自己未來的新家時，工人還在屋內(nèi)屋外施工。在銷售顧問鐘小姐的陪同下，他們發(fā)現(xiàn)地板漏水、墻壁開裂等一共有45處需要翻修。

此后一年多時間，譚鉅前后五次接到通知收樓，但每一次他都發(fā)現(xiàn)舊問題沒有解決，新問題則越來越多。

繼長沙碧桂園威尼斯城被媒體曝光后，巢湖碧桂園銀屏秀色苑被指為“未驗收就交房”，廣州鳳凰城鳳馨苑的業(yè)主們則投訴碧桂園產(chǎn)品換概念，臺山碧桂園則出現(xiàn)了樓體中發(fā)現(xiàn)破竹子代替水泥磚頭，銹鋼管穿通棟梁，房屋主梁有裂痕等現(xiàn)象。

一時間，針對碧桂園房屋質(zhì)量的投訴越來越多，“質(zhì)量門”風波讓中國最大的“地主”正在吞下昔日瘋狂擴張的惡果。

造房迷局 層層轉包的建造商們最終使房子的“質(zhì)量”失去了控制。

脆弱的根基

在最初“像賣白菜一樣賣房子”的時期，碧桂園房子的質(zhì)量還是有口皆碑。華南碧桂園的業(yè)主黃平海對自己的房子就很滿意，他在這兒住了十年。不過，那是初創(chuàng)時期的碧桂園產(chǎn)品。

碧桂園創(chuàng)始人楊國強出身于泥水匠，做過建筑包工頭。最初的發(fā)家故事在財經(jīng)界耳熟能詳。 1993年，楊國強在時任新華社記者王志綱提議下創(chuàng)建了碧桂園學校，終于將“4000戶只賣了3戶的爛盤子”成功銷售，開始了其地產(chǎn)神話。2006年7月，碧桂園集團悄悄轉變工商登記上的“身份”，搖身一變成為外資企業(yè)，經(jīng)過一系列重組活動，剝離了學校、醫(yī)院、自來水廠、高爾夫球場等房地產(chǎn)之外的業(yè)務，成立碧桂園控股公司，并于2007年中在香港成功上市。

碧桂園成功的一個秘訣現(xiàn)在廣為人知：拿地，瘋狂拿地。

在快速擴張的階段，碧桂園不僅成為國內(nèi)大“地主”之一,銷售業(yè)績上也鮮有能出其右者。碧桂園控制房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈過程的“一條龍”方式被業(yè)內(nèi)認為是控制生產(chǎn)成本的典范,但該模式卻也成為其樓盤出現(xiàn)質(zhì)量問題的根源之一。有業(yè)內(nèi)人士說，碧桂園集團擴展得太快，資金鏈供應不上，公司管理制度不完善、質(zhì)量監(jiān)督方面顧此失彼也是出現(xiàn)質(zhì)量問題的主要根源。

越來越多的事實證明，碧桂園將建筑工程外包，自己建的房子越來越少了。這對以建筑起家的楊國強來說，是一個巨大的轉變。

“這已經(jīng)不是多年前的碧桂園了，逐漸成了一個靠土地賺錢的地產(chǎn)商了。”碧桂園的新業(yè)主大部分都這樣認為。在記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，順宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是韶關碧桂園的建設單位、施工單位是廣東騰越建筑工程有限公司、監(jiān)理和設計單位分別是佛山市順德區(qū)保順工程建設監(jiān)理有限公司和佛山市順德區(qū)博意建筑設計院有限公司，這些相關單位與碧桂園有著千絲萬縷的關系，但又不僅僅如此。

層層轉包的建筑商們尋找利潤的方法很簡單。碧桂園一管理層工作人員透露，碧桂園發(fā)包工程的參考價計算方式相當苛刻，騰越公司（碧桂園集團下屬建筑公司）給班組的單價低于社會上的平均價很多，外包單位根本不可能按照這個價找到人做。

但是外包者還是出現(xiàn)了，承包者從一開始就沒有想著按合同、圖紙與規(guī)范做，而是想著如何偷工減料，如何虛開簽證，通過增加工程來提高單價等。低定價的外包工程從一開始就埋下了隱患。佛山市順德區(qū)保順工程建設監(jiān)理有限公司楊工，證實韶關碧桂園水木春華一期分包給了多個施工隊作業(yè)，由于各個施工隊的水平問題，在驗收時存在著很普遍的質(zhì)量問題，有的甚至一戶就發(fā)現(xiàn)有四五十處需要維修。

在另一個環(huán)節(jié)上也出現(xiàn)了問題，監(jiān)管缺位。

范紹祥2006年應聘到碧桂園房地產(chǎn)公司，擔任工程部負責質(zhì)量安全的工程師。2006年9月，他作為業(yè)主方碧桂園房地產(chǎn)公司的代表，負責長沙碧桂園威尼斯12區(qū)項目的驗收工作。據(jù)范介紹，在建筑工地上，一般有施工隊、監(jiān)理公司和甲方工程師三類人，施工隊負責施工，監(jiān)理公司負責監(jiān)督和檢查施工隊是否按照圖紙和質(zhì)量控制標準施工，甲方工程師則代表開發(fā)商對工程驗收。

范紹祥剛到工地，就發(fā)現(xiàn)梁柱鋼筋有問題，模板漏漿。范提出了整改意見，工程隊進行了整改。不久后又發(fā)現(xiàn)了新的問題，范的意見慢慢起不了作用。因為施工隊經(jīng)常在夜里加班，后來范紹祥被要求必須按時下班，不允許加班。

承包者因低價格偷工減料、弄虛作假卻無人監(jiān)管，碧桂園房子里的“裂縫”就這樣被隱藏起來，但是紙里總是包不住火。碧桂園房屋“質(zhì)量門”事件正在掀開這個房地產(chǎn)企業(yè)的短板。

越來越多的事實證明，碧桂園將建筑工程外包，自己建的房子越來越少了。

這對以建筑起家的楊國強來說，是一個巨大的轉變。

長沙碧桂園樓盤存有大量質(zhì)量問題，在碧桂園集團內(nèi)部都是公開的秘密。2009年12月7日，碧桂園投資者關系部主管劉嘉毅飛赴長沙處理碧桂園長沙項目因為施工質(zhì)量問題引起的糾紛。劉嘉毅稱：“這樣的問題不僅碧桂園存在，很多在全國擴張的開發(fā)商都會存在，公司在全國這么多項目，我們不可能每個項目都由自己的建筑隊伍施工，這并不現(xiàn)實。”

碧桂園方面表示，長沙碧桂園的質(zhì)量問題并不是碧桂園的嫡系建筑“部隊”所為，而是建筑外包之后的雇傭軍造成的后患。“這是我們建筑外包的首個試點項目，出現(xiàn)了問題是我們監(jiān)管還不到位。”

賣房子的地產(chǎn)商只“承認”自己監(jiān)管不到位，但是監(jiān)管地產(chǎn)商的部門卻沒有發(fā)出聲音。

碧桂園扔掉了什么

“一年一個碧桂園”，曾經(jīng)是前些年楊國強最喜歡的一句口號。如今的碧桂園顯然已遠遠突破“一年一個”的目標，但其“克隆”戰(zhàn)術的精髓卻始終未變。憑著“一條龍”式的運營模式，碧桂園一路高歌猛進。按照當下的趨勢，碧桂園的外包之路仍將繼續(xù)。

瘋狂擴張也給它帶來了前所未有的資金壓力。2008年2月底止，碧桂園旗下取得國土證的建筑面積達到4300萬平方米，當中完成建筑但未出售面積約為63.42萬平方米，而正在施工面積約1038萬平方米。

地王，這是碧桂園贏得的第一個稱號。為什么不是“房王”？沒有人質(zhì)疑。人們都以驚異的目光看著碧桂園的“財富光環(huán)”。碧桂園還在繼續(xù)拿地，2009年12月22日，由碧桂園、富力和雅居樂組成的聯(lián)合體以255億元的天價奪得了占地面積263.952萬平方米、總建筑面積438萬平方米的廣州亞運城地塊，刷新了中國地王的紀錄。“255億的天價，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在資金上肯定會造成一定的壓力”，北京大學公共經(jīng)濟研究中心研究員、房地產(chǎn)專家韓世同說。

據(jù)不完全統(tǒng)計，碧桂園共有51個發(fā)展項目分別處于不同的發(fā)展階段，其中廣東省內(nèi)的有19個，其余項目共涉及國內(nèi)9個省市。遍及全國各地的項目，僅靠碧桂園“嫡系部隊”施工已經(jīng)遠遠無法滿足擴張的需要，于是自其2007年在香港上市之后便開始工程外包。

拿地、建房、賣房是房地產(chǎn)企業(yè)的三個重要環(huán)節(jié)。

但碧桂園要做的大部分事情可能是，“拿地”，然后“賣房”。房地產(chǎn)業(yè)最重要的一環(huán)——建房，正在成為碧桂園最薄弱的環(huán)節(jié)。韓世同認為，建房這個環(huán)節(jié)遲早會轉向外包，這就要求碧桂園必須在監(jiān)管方面加強，不能再走低價格路線，要求高素質(zhì)的施工隊伍。如果運營機制過渡成功的話，有助于其專業(yè)化、正規(guī)化。但現(xiàn)在，碧桂園還是以小企業(yè)的管理方式去管理一家大企業(yè)，缺乏規(guī)范化管理，對于遠在千里之外的眾多項目鞭長莫及，監(jiān)管缺位，施工隊偷工減料、樓盤頻頻出現(xiàn)質(zhì)量問題就情理之中的事。

羅邵波還在等碧桂園給他一個說法，他有點迷惑，自己買到的究竟是不是房子，還是只掛著“碧桂園”三個字的一堆鋼筋水泥。