政策調控,能遏制房價嗎?

去年底開始，住建部、國土資源部、財政部等多個部委，在近半個月的時間里，緊鑼密鼓地出臺了若干房地產調控政策：從“營業稅征收2改5”，到“國四條”，再到“拿地首付不低于50％”，從“s年內普通住房轉讓差額征收營業稅”再到“督辦全國18宗房地產閑置土地”，調控之聲不絕于耳。

但是，相關調控措施可能適得其反，因為，這些措施不僅未能解決根本問題，還滋生出了新的問題——幾乎每次房地產調控過后，房價都會出現新一輪報復性上漲。這也是被以往房地產調控后的效果證明了的。

“房市調控第一拳”

分稅制改革以后，地方政府的財權減少了，事權反而在增加。地方政府不僅要發展經濟，還要提供足夠的公共服務、公共產品，但它面臨著資金短缺的困擾。目前，地方政府基本上就是通過土地出讓金、房地產相關稅費收入來填補這個資金缺口的。

從利益驅動方面來看，地方政府是沒有任何動力去抑制房價的。道理非常簡單，房價上漲，才能拉動地價上漲；地價上漲，地方政府才能獲得更多的土地出讓收入。無論房地產調控措施多么嚴厲，最終都要靠地方政府來落實，但由于受制于利益因素，地方政府在執行時只會陽奉陰違。因此，要從根源上來解決這一問題，必須對分稅制進行調整，增加地方政府的財政收入，只有在它的財權得到保障的情況下，才可能真正地落實抑制房價上漲的措施。

12月17日，財政部、國土資源部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開發商以后拿地時， “分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50％”。如果開發商拖欠價款，不得參與新的土地出讓交易。此舉被媒體稱為“房市調控第一拳”。

囤地當“嚴打”

開發商囤地、炒地的目的，在于獲取增值收益。即使讓開發商一次性付清全部土地出讓金，他仍然可以囤積土地，坐等土地升值。也就是說，開發商囤積土地的源動力不在于他是分幾次拿的地，而在于他可以分享升值帶來的暴利——這種暴利甚至超過他搞房地產開發獲取的收益。中國的許多開發商并不建房而只炒地，也源于此。

其實，打擊囤地并不需要另出“重拳”，只需嚴格執法即可。我國早在1994年7月公布的《城市房地產管理法》就規定，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，超過出讓合同約定的動工開發期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿兩年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。

此后，國家又陸續出臺類似的法律法規，但是，相關法律法規、政策文件越來越多，而囤積土地的現象卻有增無減。囤積土地者有恃無恐，原因在于法律與土地一樣“閑置”。如果嚴格執法，沒有一個開發商敢囤積土地，道理非常簡單，囤積兩年后不僅不能享受增值收益，連地也重新被政府收回了。這個賬開發商都會算。

開發商為何敢囤積土地呢?因為地方政府縱容。那么，地方政府為何縱容開發商囤積土地呢?利益使然。

房價會“越打越高”?

房地產調控的重拳，應該打在供應上。通過嚴格執法，迫使開發商按照規定開發，建造成房屋供應到市場。如果真的照此循環，開發商原本有限的資金大部分用到拿地方面，提前確保了政府出讓土地的收益安全，卻可能使自己因資金緊張，開發進度進一步降低。而且，在“地王”不斷涌現的大背景下，動輒上億元的土地，沒有實力的開發商根本沒有競爭力，在首次繳款比例提高后，這些開發商就會被淘汰出局，進一步減少了房屋供應能力。這時，小的開發商是這個市場的必要補充。同時，行業的壟斷性加強，房價會進一步上漲——恰如中國油價高于美國等西方發達國家，就是壟斷導致的必然結果。如今，這種壟斷正在快速向房地產領域蔓延。

而二手房轉讓，營業稅征免時限由2年恢復到5年，增加了流動成本，但這些成本在房屋供應不能增加的情況下，很容易轉嫁到民眾身上。而且，流動性的降低，也會導致房屋實際供應量的下降。

房市調控重拳必須打到點子上，那就是，打到利益上，打到供應環節上。否則，花拳繡腿要得再好看也難有效果，更有可能，房價還被“重拳”打得越來越高。