房地產(chǎn)買賣合同無效之登記問題研究

摘要：法院判決房地產(chǎn)買賣合同無效或者撤銷后，已辦理的房地產(chǎn)登記并非當(dāng)然無效。本文通過相關(guān)之登記實(shí)務(wù)問題的研究，提出汲取歷史經(jīng)驗(yàn)、借鑒國(guó)外制度、通過法院和登記機(jī)關(guān)的互動(dòng)、破解實(shí)踐中的登記困境等，以利于房地產(chǎn)登記法律制度的完善。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；合同無效；登記

中圖分類號(hào)：D922.181

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1009－3060(2010)03－0117－08

《物權(quán)法》頒布實(shí)施后，已存在多年的房地產(chǎn)登記制度在國(guó)家法律制度層面上得到確認(rèn)。但《物權(quán)法》僅規(guī)定了登記制度的基本架構(gòu)，作為實(shí)踐層面上的制度仍然需要進(jìn)一步細(xì)化。為此國(guó)土資源部2007年頒布了《土地登記辦法》，建設(shè)部2008年發(fā)布《房屋登記辦法》，房地產(chǎn)登記制度的基本框架建立，具體的操作程序也已明確。

法律體系的建立并不代表其實(shí)際運(yùn)作體系的完善，在司法實(shí)踐和行政管理中，法院和行政機(jī)關(guān)由于各自的視角不同和執(zhí)行法律的角色差別，引發(fā)實(shí)際操作中的不同理解，可能出現(xiàn)執(zhí)行上的偏差，導(dǎo)致法律預(yù)期的目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。

一、房地產(chǎn)買賣合同無效后的登記處理

我國(guó)實(shí)行的是房地產(chǎn)登記發(fā)證制度，實(shí)踐中房地產(chǎn)登記引發(fā)的訴訟是作為行政案件提起的，由法院行政審判庭審理。民事審判實(shí)踐中，對(duì)于房地產(chǎn)買賣糾紛，法院一般僅就房地產(chǎn)買賣合同的效力進(jìn)行審理，對(duì)房地產(chǎn)登記的問題大多不會(huì)涉及(即使涉及亦簡(jiǎn)單化處理)。而實(shí)際上由于判決后的實(shí)際執(zhí)行往往與登記機(jī)關(guān)有關(guān)，如果處理不好，可能導(dǎo)致在后續(xù)的登記中出現(xiàn)問題，并因此影響法院判決的執(zhí)行。

以房地產(chǎn)買賣合同與登記的關(guān)系而論，《物權(quán)法》頒布以后，合同的效力和物權(quán)取得的效力問題在法律上已經(jīng)有了明確的區(qū)分。但在房地產(chǎn)登記中，出現(xiàn)了一些操作上的銜接問題。較為典型的是司法機(jī)關(guān)與登記機(jī)關(guān)在此問題上因各自的立場(chǎng)和出發(fā)點(diǎn)不同，導(dǎo)致進(jìn)人民事訴訟程序的房地產(chǎn)買賣合同糾紛案件經(jīng)法院審判之后，在后續(xù)的執(zhí)行中與房地產(chǎn)登記無法實(shí)現(xiàn)對(duì)接，下列案件即是典型：

產(chǎn)權(quán)人崔某和崔甲、崔乙為父子關(guān)系。崔某和其妻李某有位于某小區(qū)302室房屋一處，系夫妻共同財(cái)產(chǎn)。房產(chǎn)證則登記于崔某一人名下。李某于2003年去世，未留遺囑。崔乙自2000年起即居住于該房屋至今。2006年12月19日崔某與叢某簽訂房地產(chǎn)買賣契約，約定將該302室以36萬(wàn)元之價(jià)格賣與叢某，并于同年11月12日現(xiàn)金付清房款，約定崔某在崔乙結(jié)婚一周時(shí)正式交付該房屋。在辦理交易手續(xù)前，崔某告之叢，妻李某已去世。同年12月21日，登記部門核準(zhǔn)他們的過戶要求。12月29日，稅務(wù)部門核定該房屋的計(jì)稅價(jià)格為41萬(wàn)元，登記部門核發(fā)了叢某的所有權(quán)證。因崔乙一直居住于該房屋之內(nèi)，致使該房屋始終沒有交付叢某。2007年7月崔甲、崔乙訴至法院，請(qǐng)求法院判決崔某和叢某的買賣合同無效。原告認(rèn)為該房依當(dāng)時(shí)之市價(jià)約在60萬(wàn)元左右，而崔某與叢某僅以36萬(wàn)元成交，價(jià)格明顯偏低，所以叢某非善意第三人。

法院認(rèn)為共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分財(cái)產(chǎn)的行為，應(yīng)認(rèn)定無效，對(duì)其他共有人的損失應(yīng)由擅自處分者賠償。買賣合同約定在崔乙結(jié)婚一周時(shí)交房，說明叢某知道崔乙居住于302室之事實(shí)，且已明知李某死亡，因此其在購(gòu)房時(shí)就應(yīng)當(dāng)對(duì)是否存在繼承和析產(chǎn)，是否具有其他共有人等事項(xiàng)負(fù)有必要的審查義務(wù)。據(jù)此法院認(rèn)定叢某不構(gòu)成善意第三人，判決該買賣合同無效。

依據(jù)合同法，該合同為自始至終無效。因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)予以返還。原來已經(jīng)辦理的過戶如何處理?如果法院判決僅宣布合同無效或者撤銷合同，登記機(jī)關(guān)是否可以直接據(jù)此恢復(fù)原登記?程序上如何處理?因該判決并不能對(duì)登記機(jī)關(guān)自動(dòng)生效，還需當(dāng)事人到登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理，如何登記也是需要討論的。

對(duì)于這種情況，通常登記機(jī)關(guān)有幾種處理方式：一是登記機(jī)關(guān)認(rèn)為合同無效或被撤銷并不意味著登記無效，實(shí)際上如果權(quán)利人不要求返還財(cái)產(chǎn)或者恢復(fù)原登記，登記機(jī)關(guān)則從保障交易穩(wěn)定角度，告知當(dāng)事人可由全部真正的權(quán)利人(如本案中的崔某和崔甲、崔乙)和第三人重新補(bǔ)簽買賣協(xié)議。那么登記無須撤銷，登記機(jī)關(guān)只是將訴訟之后補(bǔ)簽之買賣合同作為登記的原因文件，補(bǔ)充到原登記檔案中，并在登記簿上予以注記，這樣原轉(zhuǎn)讓登記繼續(xù)保留(當(dāng)然往往原被告會(huì)就賠償或者補(bǔ)償有約定)；其二，如果原告(權(quán)利人)要求返還財(cái)產(chǎn)(房地產(chǎn))，則登記機(jī)關(guān)認(rèn)為自己無權(quán)根據(jù)合同無效的判決而徑直決定返還房地產(chǎn)于某一方當(dāng)事人名下(如本案尚存繼承問題)，所以登記機(jī)關(guān)亦不會(huì)撤銷登記，而是通知當(dāng)事人，就房地產(chǎn)是否返還再進(jìn)行民事訴訟，由法院決定如何返還財(cái)產(chǎn)于權(quán)利人。待民事訴訟確定房地產(chǎn)權(quán)利的歸屬，登記機(jī)關(guān)方根據(jù)判決內(nèi)容或者法院的協(xié)助執(zhí)行通知撤銷過戶登記，將房地產(chǎn)登記于法院確定的權(quán)利人名下。本案僅判決買賣合同無效，判決書沒有明確返還財(cái)產(chǎn)的內(nèi)容，也沒有涉及登記撤銷或者恢復(fù)的內(nèi)容。如果雙方和第三人叢某又未能重新達(dá)成買賣協(xié)議，這種狀況下，登記機(jī)關(guān)即可能通知原告(要求返還財(cái)產(chǎn)的當(dāng)事人)再進(jìn)行民事訴訟；其三，當(dāng)事人根據(jù)法院之合同無效或者撤銷的判決書申請(qǐng)恢復(fù)原登記。登記機(jī)關(guān)根據(jù)申請(qǐng)，撤銷過戶登記，恢復(fù)原登記，而本案由于法院認(rèn)定有共有情況存在，登記機(jī)關(guān)認(rèn)為原登記不可能恢復(fù)。

當(dāng)然，法院有時(shí)候也在民事案件中對(duì)登記進(jìn)行直接認(rèn)定和處理。類似的案例，筆者所見有另一種處理方式：法院認(rèn)為共有人擅自處分財(cái)產(chǎn)的行為無效。雖然被告與第三人簽訂了買賣契約，但由于不構(gòu)成善意第三人，故買賣契約無效。判決將房屋產(chǎn)權(quán)恢復(fù)登記到原產(chǎn)權(quán)人(被告)名下，過戶費(fèi)用由被告承擔(dān)。該判決不僅宣告買賣合同無效，而且對(duì)于如何回復(fù)原產(chǎn)權(quán)登記及其登記費(fèi)用的負(fù)擔(dān)均予以明確。從這個(gè)角度看，法院是明確當(dāng)事人須通過重新過戶(又一新的轉(zhuǎn)移登記行為)的方式，將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記到原產(chǎn)權(quán)人名下。

法院之判決過戶表面上看似乎順理成章，但實(shí)際上這類判決過戶，不無疑義。既然買賣合同無效，則買賣合同至始至終不生效，那么何來根據(jù)已判決無效之合同辦理的登記再行登記過戶(原來合同沒有撤銷)?這不就意味著原根據(jù)無效合同辦理的登記是有效的嗎?再行過戶之登記屬于哪類登記?如再辦理一次過戶登記，則在理論上前一次登記并沒有撤銷，即買賣合同撤銷，但登記未撤銷，而是再次過戶登記(即轉(zhuǎn)移登記)到原產(chǎn)權(quán)人名下。這意味著前次合同是無效的，而轉(zhuǎn)移登記則是有效的，這似乎有物權(quán)行為無因性的含義。如果從物權(quán)行為無因性出發(fā)，那么物權(quán)轉(zhuǎn)移的效力并非無效，原出賣人是基于不當(dāng)?shù)美?qǐng)求返還所有權(quán)。或許法院判決僅從當(dāng)事人便于登記的角度考慮，但對(duì)此類做法，登記機(jī)關(guān)卻并不認(rèn)同。登記機(jī)關(guān)認(rèn)為既然法院認(rèn)定為共有房地產(chǎn)，如何能夠登記為非共有?如果當(dāng)事人據(jù)此申請(qǐng)恢復(fù)原登記名義人之產(chǎn)權(quán)，登記機(jī)關(guān)可不予辦理。這種情況下，當(dāng)事人如要求恢復(fù)原登記，則登記機(jī)關(guān)可能要求原告(共有人)與被告(登記名義人)進(jìn)行約定，放棄其共有權(quán)利，表明轉(zhuǎn)讓其共有部分給原登記名義人，這樣登記機(jī)關(guān)方可以將產(chǎn)權(quán)登記恢復(fù)到原登記人名下。

“如果合同無效，則表明該交易本身具有不法性，不應(yīng)受到法律的保護(hù)，當(dāng)事人之間應(yīng)當(dāng)產(chǎn)生恢復(fù)原狀的后果。”而臺(tái)灣學(xué)者根據(jù)物權(quán)和債權(quán)行為分別的理論，認(rèn)為買賣契約無效，并非物權(quán)行為無效，但由此可能產(chǎn)生返還財(cái)產(chǎn)之結(jié)果。依據(jù)臺(tái)灣學(xué)者王澤鑒的觀點(diǎn)，返還財(cái)產(chǎn)(房屋)之所有權(quán)，受讓人應(yīng)當(dāng)辦理轉(zhuǎn)移登記，將房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記于出賣人名下。如果物權(quán)行為無效，則臺(tái)灣學(xué)者謝在全認(rèn)為，物權(quán)契約撤銷，“一切法律關(guān)系均回復(fù)為未為行為之狀況，因之物權(quán)契約一經(jīng)撤銷，則物權(quán)之取得人自始即未取得其物權(quán)。”那么從這個(gè)意義上看應(yīng)該是恢復(fù)原來的登記，不存在轉(zhuǎn)移登記。如此則可恢復(fù)登記至過戶前之狀態(tài)(原產(chǎn)權(quán)人名下)。

實(shí)際上，如果是原、被告同意恢復(fù)原登記，法院亦判決恢復(fù)原登記，從登記機(jī)關(guān)角度則認(rèn)為共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)已進(jìn)行了分割處分。此種情形下當(dāng)事人不可以辦理共有權(quán)登記，登記部門可撤銷原轉(zhuǎn)移登記及其據(jù)此所發(fā)放的房地產(chǎn)權(quán)證，并收回作廢(由于原證收回，換發(fā)新證須重新編號(hào)。但由此認(rèn)定是重新過戶顯然是沒有依據(jù)的，當(dāng)然新權(quán)證所記載內(nèi)容應(yīng)該與轉(zhuǎn)讓前完全一致)。

筆者認(rèn)為法律上對(duì)于恢復(fù)原登記和返還財(cái)產(chǎn)所辦理之登記應(yīng)該是具有不同意義的，在登記上的理解也是不同的。恢復(fù)原登記應(yīng)該是撤銷據(jù)無效或者被撤銷的合同所辦理的登記，恢復(fù)原來的登記狀態(tài)。而返還財(cái)產(chǎn)則可能并非恢復(fù)原登記狀態(tài)，如果原登記不準(zhǔn)確或者錯(cuò)誤，則不可能恢復(fù)原登記狀態(tài)。

按照我國(guó)登記制度的設(shè)計(jì)，當(dāng)事人不申請(qǐng)，則登記程序不能啟動(dòng)，有可能就一直延續(xù)判決前的登記狀態(tài)。即便是根據(jù)法院判決而恢復(fù)原產(chǎn)權(quán)登記，那么是恢復(fù)到與原來完全一致的登記，還是根據(jù)新情況加以變化?如上述案件存在共有情況，原登記為非共有，如果判決后，當(dāng)事人申請(qǐng)共有登記，是否可徑行登記為共有?從登記部門觀點(diǎn)看，原來登記為一人名下之房地產(chǎn)已經(jīng)被法院認(rèn)定為共有財(cái)產(chǎn)，因買賣合同無效或者被撤銷而撤銷原過戶登記，在恢復(fù)原登記時(shí)，不可能完全恢復(fù)為過戶前之無共有人的登記，必須根據(jù)法院的認(rèn)定重新辦理共有登記。如果登記為共有，這種登記即非恢復(fù)，而是一個(gè)新的變更登記(對(duì)過戶前的原登記狀態(tài)的變更)。

目前在法定的登記制度上沒有“恢復(fù)登記”這一說法，在各地的實(shí)際操作中也未見此類型登記。雖然一些地方規(guī)定了恢復(fù)登記的程序(上海新修訂的《上海市房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定“行政機(jī)關(guān)作出撤銷房地產(chǎn)登記的行政復(fù)議決定或者人民法院作出撤銷房地產(chǎn)登記的判決的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自行政復(fù)議決定或者判決發(fā)生法律效力之日起三日內(nèi)恢復(fù)原登記。”此處雖規(guī)定有“恢復(fù)原登記”，但不能據(jù)此認(rèn)為存在“恢復(fù)登記”。該規(guī)定針對(duì)的是行政復(fù)議決定和法院判決撤銷登記的情況，是針對(duì)行政案件而言的，本文所列案例應(yīng)無適用可能)。日本《不動(dòng)產(chǎn)登記法》第67條規(guī)定有“恢復(fù)登記”，但限于因錯(cuò)誤涂銷登記的恢復(fù)：“于申請(qǐng)恢復(fù)已涂銷的登記情形，有與登記有利害關(guān)系的第三人時(shí)，于登記申請(qǐng)書上應(yīng)附具其承諾書或可對(duì)抗其的裁判謄本。”日本登記辦法規(guī)定其顯示恢復(fù)的同時(shí)，須將已錯(cuò)誤涂銷的登記重新登記(須同一)。第68條具體規(guī)定了如何操作：“有恢復(fù)登記申請(qǐng)而進(jìn)行恢復(fù)登記時(shí)，應(yīng)于進(jìn)行恢復(fù)登記后，重新登記與涂銷的登記同一的登記。如果僅涂銷了某登記事項(xiàng)，則應(yīng)附記重新登記該事項(xiàng)。”顯然日本的“恢復(fù)登記”與我們對(duì)“恢復(fù)登記”的理解不同，上引案例并無錯(cuò)誤之涂銷登記情況存在。實(shí)際上在登記機(jī)關(guān)看來，出現(xiàn)“恢復(fù)登記”之說是因?yàn)檗D(zhuǎn)移登記的原因文件不存在而導(dǎo)致的。

如果合同無效，已經(jīng)過戶的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還，表現(xiàn)為撤銷原來的過戶登記，至于是否重新登記或者是恢復(fù)原登記，存在一定分歧(與是否存在物權(quán)行為無因性之看法有關(guān)，登記機(jī)關(guān)和審判機(jī)關(guān)對(duì)此認(rèn)識(shí)亦不統(tǒng)一)。但客觀上因?yàn)榇饲耙呀?jīng)過戶，不可能自然恢復(fù)，須撤銷過戶登記，而實(shí)際操作是通過換發(fā)產(chǎn)權(quán)證的方式進(jìn)行的。從合同法的角度看，發(fā)生的是合同無效后財(cái)產(chǎn)返還的效果。而從登記的角度，即便是恢復(fù)原來的登記內(nèi)容，登記簿上依然還是會(huì)反映其過戶、撤銷、換證恢復(fù)的過程。

二、善意第三人的權(quán)利登記與處理

產(chǎn)權(quán)為共有而登記在一人名下的情況，實(shí)踐中很普遍，引發(fā)之訴訟也較多。過去的幾十年，登記機(jī)關(guān)在辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)，對(duì)于即便是登記在一人名下的房產(chǎn)，也要求當(dāng)事人提供是否有共有人的相關(guān)證明，如提供婚姻狀況證明。近些年由于房地產(chǎn)交易激增，登記機(jī)關(guān)無法應(yīng)對(duì)復(fù)雜的共有關(guān)系之認(rèn)定，目前僅以產(chǎn)權(quán)證之登記名義人即可申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。實(shí)踐中還采取幾種彌補(bǔ)性措施，如規(guī)定：共有房地產(chǎn)如果登記于一人名下(如夫妻共有)，那么任何時(shí)候共有人提供規(guī)定的證明文件均可以申請(qǐng)更名為共有(或稱夫妻共有登記，其他共有須辦理轉(zhuǎn)移登記)；或者是直接進(jìn)行改變共有狀況的變更登記(如共有變更為非共有或者非共有變更為共有，或者改變共有形式或份額等，非夫妻共有則須辦理轉(zhuǎn)移登記)。但登記機(jī)關(guān)規(guī)定更名需雙方共同申請(qǐng)，或者提供協(xié)議(如北京市規(guī)定)，或者提供判決書、調(diào)解書等。對(duì)于雙方無法共同申請(qǐng)的或者無判決書、調(diào)解書的情況，一些地方規(guī)定可辦理預(yù)告登記以資彌補(bǔ)；或者是通過異議登記解決此類問題。

對(duì)于登記為單一產(chǎn)權(quán)人實(shí)為共有的情況，在交易中登記機(jī)關(guān)根據(jù)產(chǎn)權(quán)證所載權(quán)利人和買受人的申請(qǐng)，可以直接登記過戶給買受人(第三人)。登記機(jī)關(guān)根據(jù)出賣人的承諾或者通過提供官方的買賣合同示范文本中的權(quán)利瑕疵擔(dān)保條款，要求出賣人承擔(dān)無權(quán)處分的法律責(zé)任。這樣做的結(jié)果是上述類似案件漸趨增多。

房地產(chǎn)交易通常的規(guī)則是憑證交易，即交易時(shí)買方(第三人)只是考察賣方是否是產(chǎn)權(quán)證所載的合法權(quán)利人。基于信賴登記，買受人僅有了解產(chǎn)權(quán)證或者登記薄所載內(nèi)容的義務(wù)，至于出賣人是否有其他不能出售房地產(chǎn)的原因，不能苛求買受人在交易時(shí)一并調(diào)查。

日本《不動(dòng)產(chǎn)登記法》規(guī)定的預(yù)告登記，適用于涂銷或者恢復(fù)登記之訴，可保護(hù)善意第三人，這與我國(guó)登記制度中的預(yù)告登記(我國(guó)之預(yù)告登記類似日本之假登記)顯然是不同的。其第3條規(guī)定的預(yù)告登記是：“在因登記原因的無效或撤銷而提起涂銷或恢復(fù)登記之訴時(shí)進(jìn)行。但是，關(guān)于因登記原因撤銷而提起的訴訟，以其撤銷可以對(duì)抗第三人者為限。”同時(shí)辦理的預(yù)告登記則類似我們的異議登記，主要目的是避免第三人再購(gòu)買爭(zhēng)議之房地產(chǎn)，其對(duì)于第三人之考慮不可謂不周全。

傳統(tǒng)學(xué)說將善意取得限定于動(dòng)產(chǎn)，但《物權(quán)法》已突破傳統(tǒng)學(xué)說。學(xué)者對(duì)于善意取得有三種歸類方法：一是原始取得；二是繼受取得；三是無所謂善意與惡意之分。原始取得指最初取得或者是不依賴于原所有權(quán)人的意志而取得的所有權(quán)。通說將善意取得歸之于原始取得。因?yàn)椋耙坏┮蛏埔馊〉枚鴮?dǎo)致標(biāo)的物之上的所有權(quán)和其他物權(quán)消滅，取得人完全取得一個(gè)新的物權(quán)——而原權(quán)利人的所有權(quán)將因此而消滅。”較為典型的看法是：善意取得是國(guó)家對(duì)財(cái)富的強(qiáng)制性的物權(quán)配置，是依物權(quán)法的直接規(guī)定而取得，具有確定性、終局性，不得變更。因此理論上應(yīng)該屬于原始取得。

據(jù)此，若第三人善意取得訟爭(zhēng)的房地產(chǎn)，則為原始取得。體現(xiàn)在登記上，一旦其善意第三人的地位確定，是否其原轉(zhuǎn)移登記的性質(zhì)消弭而為初始登記?試想，如果法院認(rèn)定前引案例之買受人叢某為善意第三人，則其為原始取得房地產(chǎn)，那么原辦理的房地產(chǎn)登記是屬不動(dòng)產(chǎn)登記中之哪一類登記?如果屬于初始登記，在實(shí)際操作中似乎不無疑慮。

臺(tái)灣學(xué)界承認(rèn)物權(quán)行為，學(xué)者認(rèn)為“第三人如未辦理登記完畢，則其物權(quán)行為尚未完成，猶未取得物權(quán)，自亦不在保護(hù)之列”。我國(guó)《物權(quán)法》將登記作為構(gòu)成善意第三人的條件。對(duì)于正常的過戶登記，登記部門均將之歸于轉(zhuǎn)移登記，所有的稅費(fèi)依正常交易情況繳納。然而單從房地產(chǎn)登記的角度看，既然是原始取得，則在登記實(shí)務(wù)部門的觀點(diǎn)，理應(yīng)歸之于初始登記。由于原始取得不依賴于原所有權(quán)人，此時(shí)之登記，雖有轉(zhuǎn)移登記之外觀，但無轉(zhuǎn)移登記之內(nèi)涵。既然為初始登記，那么就不應(yīng)該繳納契稅等有關(guān)轉(zhuǎn)移登記之費(fèi)用。而辦理了過戶登記的第三人，由于是善意取得，理論上看，前登記已繳納的契稅等費(fèi)用似應(yīng)退還。如此操作則又和目前財(cái)稅部門的認(rèn)識(shí)存在較大的差距，在實(shí)踐中有很大的操作難度(雖然實(shí)務(wù)部門有不同認(rèn)識(shí)，但根據(jù)建設(shè)部的《房屋登記辦法》，只規(guī)定了“因合法建造房屋申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記”一種情況)。

前引案例中法院將購(gòu)買房屋之第三人列為被告，所以尚不存在第三人游離于案件之外的情況。且法院認(rèn)定第三人非善意，自不存在其登記權(quán)利問題。實(shí)踐中有些法院或者不通知第三人參與訴訟，或者對(duì)參與訴訟的第三人的權(quán)利回避，或者只是根據(jù)原告的訴訟請(qǐng)求徑行判決撤銷合同或者合同無效，給登記機(jī)關(guān)日后的工作亦造成很大的困擾。根據(jù)建設(shè)部《房屋登記辦法》第81條規(guī)定：“司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、仲裁委員會(huì)發(fā)生法律效力的文件證明當(dāng)事人以隱瞞真實(shí)情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以撤銷原房屋登記，收回房屋權(quán)屬證書、登記證明或者公告作廢，但房屋權(quán)利為他人善意取得的除外。”如果判決沒有對(duì)第三人的權(quán)利做出認(rèn)定，登記機(jī)關(guān)通過查閱登記簿可以知曉有第三人的存在，但其無法判明(也不具有這種職能)第三人是否善意，而此時(shí)撤銷登記既可能違反建設(shè)部的規(guī)定，又可能侵害善意第三人的權(quán)利。因此登記機(jī)關(guān)對(duì)于這類第三人是否善意不確定的狀態(tài)，亦會(huì)采取回避方式，即不因?yàn)榉ㄔ号袥Q合同無效或者撤銷合同而撤銷過戶登記。通常會(huì)要求當(dāng)事人就第三人的問題再次進(jìn)行訴訟，以訴訟確定的結(jié)果作為是否撤銷原買賣過戶登記的依據(jù)。如果訴訟標(biāo)的上存有抵押權(quán)(如第三人又進(jìn)行了按揭購(gòu)房)，法院卻沒有對(duì)抵押登記作出處理，那么登記機(jī)關(guān)亦要求當(dāng)事人清理抵押關(guān)系或者就此進(jìn)行民事訴訟，待權(quán)利確定后方進(jìn)行相應(yīng)的登記。所以法院的買賣合同無效或者撤銷之判決并不當(dāng)然導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記的撤銷。這種情況下，僅持法院的判決書在登記機(jī)關(guān)是無法執(zhí)行的。

三、理論借鑒和相關(guān)建議

實(shí)踐中之所以產(chǎn)生此類問題，關(guān)鍵在于法律上的認(rèn)識(shí)分歧。登記機(jī)關(guān)通常認(rèn)為合同無效并不導(dǎo)致登記當(dāng)然無效。筆者認(rèn)為，我國(guó)登記機(jī)關(guān)的部分程序性規(guī)定延續(xù)了民國(guó)時(shí)期的登記習(xí)慣，而依據(jù)民國(guó)民法(包括迄今臺(tái)灣的法律)，大多承認(rèn)物權(quán)行為和債權(quán)行為的區(qū)別，依王澤鑒先生所述，即為負(fù)擔(dān)行為和處分行為之區(qū)別。負(fù)擔(dān)行為是債權(quán)行為，處分行為是“直接使標(biāo)的物權(quán)利發(fā)生得喪變更之法律行為”，而不動(dòng)產(chǎn)之轉(zhuǎn)移登記是物權(quán)行為之意思表示，。所以強(qiáng)調(diào)轉(zhuǎn)移登記的意思表示。而我國(guó)《物權(quán)法》尚未明確區(qū)分物權(quán)行為和債權(quán)行為，作為法院在民事審判中對(duì)此是不予考慮的。登記部門由于歷史習(xí)慣影響，要求當(dāng)事人有轉(zhuǎn)移登記的意思表示。法院民事判決通常只判決合同無效或者撤銷，不考慮轉(zhuǎn)移登記問題。登記機(jī)關(guān)按照其操作程序，則認(rèn)為合同無效，相應(yīng)地登記并非當(dāng)然因無效而撤銷。所以有些地方的登記機(jī)關(guān)遇此類問題，要求當(dāng)事人補(bǔ)簽合同，或者再行訴訟正是反映了這種思維習(xí)慣。

從目前登記機(jī)關(guān)對(duì)法院判決的執(zhí)行情況看，也反映了這種思維慣性。根據(jù)法院判決辦理登記，實(shí)踐中分兩種情況：其一，當(dāng)事人持判決書、調(diào)解書、裁定書或者仲裁機(jī)關(guān)的裁決書(需證明已生效)直接辦理過戶手續(xù)，但要求上述法律文書要有明確的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移或者變更產(chǎn)權(quán)的確定內(nèi)容，即判決或者仲裁的內(nèi)容具有設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移所有權(quán)的明確意思表示。如2009年發(fā)布的《上海市房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定(試行)》規(guī)定：“因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定、調(diào)解、裁決申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)是判決、裁定、調(diào)解、裁決等法律文件指向的房地產(chǎn)權(quán)利人。”天津市也有同樣的規(guī)定；其二，依據(jù)法院的執(zhí)行文書轉(zhuǎn)移或者變更房地產(chǎn)權(quán)利，須提交法院的判決書、裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書及其相關(guān)的法律文件。對(duì)登記機(jī)關(guān)而言，最便捷的方式就是持法院的協(xié)助執(zhí)行通知書辦理登記，但這對(duì)于當(dāng)事人來說，又是非便捷的方式。

區(qū)分物權(quán)和債權(quán)行為的歷史影響目前尚難以完全消除。臺(tái)灣學(xué)者認(rèn)為物權(quán)變動(dòng)“須意思的因素和現(xiàn)實(shí)的因素(登記或交付)二者兼具”才能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力，這種思維方式在登記機(jī)關(guān)的登記工作中時(shí)有反映，如登記機(jī)關(guān)對(duì)登記申請(qǐng)的重視即是。雖然我們現(xiàn)在對(duì)于物權(quán)行為無因性等問題仍然有爭(zhēng)議，但須看到，在登記部門的實(shí)際工作中，這種影響也還有所表現(xiàn)。筆者認(rèn)為，從登記便利原則出發(fā)，還須務(wù)實(shí)地對(duì)待。正如王澤鑒先生所云：“歷五十余年之解釋適用，物權(quán)行為之理論業(yè)已生根，已成為法律生活不可分離之重要成分矣。”目前登記機(jī)關(guān)有不少延續(xù)民國(guó)登記制度的具體操作傳統(tǒng)，在文化上也表現(xiàn)出一脈相承性。因此，法院審理房地產(chǎn)案件、登記機(jī)關(guān)辦理房地產(chǎn)登記時(shí)，應(yīng)該采取靈活態(tài)度，不必拘泥于物權(quán)和債權(quán)的區(qū)分理論問題，而應(yīng)從實(shí)際案件的處理出發(fā)，以實(shí)現(xiàn)操作上的流暢銜接。

回看現(xiàn)代登記制度的形成，可以發(fā)現(xiàn)民國(guó)時(shí)代的不動(dòng)產(chǎn)登記制度有許多可取之處。如果通過涂銷登記來處理本文所述案例之問題，那么思路就清晰多了。涂銷登記可以反映原過戶情況，又可看出合同無效的情況，最終可在登記簿上記載返還財(cái)產(chǎn)或者恢復(fù)登記的情況。而且權(quán)利人對(duì)于登記錯(cuò)誤或者非善意第三人可以提起涂銷登記之訴，以保障自己的合法權(quán)益。

民國(guó)時(shí)代的涂銷登記十分具有特色，涂銷是在原有的登記上以紅筆涂銷，原登記記錄尚能看出，整個(gè)登記變化過程顯示得明明白白，在其中體現(xiàn)了登記的連續(xù)性和登記內(nèi)容變化的所有細(xì)節(jié)。

現(xiàn)代臺(tái)灣登記制度對(duì)我們處理類似問題仍具有一定的啟發(fā)意義。根據(jù)臺(tái)灣《土地登記規(guī)則))143條規(guī)定：“依本規(guī)則登記之土地權(quán)利，因權(quán)利之拋棄、混同、存續(xù)期間屆滿、債務(wù)清償、撤銷權(quán)之行使或法院之確定判決等，致權(quán)利消滅時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)涂銷登記。”第7條規(guī)定：“依本規(guī)則登記之土地權(quán)利，除本規(guī)則另有規(guī)定外，非經(jīng)法院判決涂銷確定，登記機(jī)關(guān)不得為涂銷登記。”限制了登記機(jī)關(guān)的涂銷的行為(偽造和登記機(jī)關(guān)錯(cuò)誤可由登記機(jī)關(guān)涂銷，見下文)，使得法院在處理類似案件時(shí)，必須對(duì)登記進(jìn)行處理。

日本《不動(dòng)產(chǎn)登記法》第147條更是具體規(guī)定了涂銷的方法：“(一)進(jìn)行涂銷登記后，應(yīng)以紅筆涂銷應(yīng)涂銷的登記。(二)于前款情形，于登記用紙中相當(dāng)部事項(xiàng)欄內(nèi)，應(yīng)記載第三人權(quán)利的標(biāo)示，并記載因某權(quán)利登記的涂銷而進(jìn)行涂銷的意旨。”這樣可以將物權(quán)變動(dòng)的過程和記錄清楚地表達(dá)出來。如其規(guī)定：“于申請(qǐng)書上附具證明所有權(quán)以外的登記名義人就甲地承諾消滅其權(quán)利的書面或可對(duì)抗該登記名義人的裁判謄本時(shí)，于乙地登記用紙中相當(dāng)部事項(xiàng)欄內(nèi)應(yīng)移載有關(guān)其權(quán)利的登記，記載接受申請(qǐng)書的年月日及收件號(hào)數(shù)，登記官應(yīng)蓋章。于此情形，于甲地登記用紙關(guān)于其權(quán)利的登記旁，應(yīng)附記其權(quán)利就甲地消滅意旨，并用紅筆涂銷該登記。”日本《不動(dòng)產(chǎn)登記法》規(guī)定記載時(shí)要求“刪除的文字，應(yīng)留存尚能辨認(rèn)的字體。”其優(yōu)點(diǎn)是可以看出登記的連續(xù)性，其所有的登記過程完整地保留。

臺(tái)灣和德國(guó)均規(guī)定有涂銷登記。臺(tái)灣《土地登記規(guī)則》第144條規(guī)定：“依本規(guī)則登記之土地權(quán)利，有下列情形之一者，于第三人取得該土地權(quán)利之新登記前，登記機(jī)關(guān)得于報(bào)經(jīng)直轄市或縣(市)地政機(jī)關(guān)查明核準(zhǔn)后涂銷之：一、登記證明文件經(jīng)該主管機(jī)關(guān)認(rèn)定系屬偽造。二、純屬登記機(jī)關(guān)之疏失而錯(cuò)誤之登記。前項(xiàng)事實(shí)于涂銷登記前，應(yīng)于土地登記簿其它登記事項(xiàng)欄注記。”德國(guó)《土地登記簿法》第46條(涂銷權(quán)利和處分限制)規(guī)定對(duì)于無標(biāo)的登記可以涂銷，“(1)通過記載涂銷注明的登記來涂銷權(quán)利或處分限制。(2)一宗土地或一宗土地的部分被移轉(zhuǎn)到另一張土地登記簿頁(yè)，而所登記的權(quán)利并不同時(shí)轉(zhuǎn)移，則就該宗土地或該土地部分而言，權(quán)利視為被涂銷。”

內(nèi)地各城市大多規(guī)定有注銷登記，沒有規(guī)定涂銷登記，而撤銷登記很少見之于規(guī)定。建設(shè)部《房屋登記辦法》僅第81條規(guī)定房屋登記機(jī)構(gòu)可以撤銷原房屋登記，收回房屋權(quán)屬證書、登記證明或者公告作廢。北京、上海等大部分地區(qū)均規(guī)定有注銷登記，無撤銷登記。

注銷和撤銷登記在我們現(xiàn)行的登記制度下是有所區(qū)別的。根據(jù)建設(shè)部規(guī)定，我國(guó)內(nèi)地目前對(duì)房屋滅失和抵押權(quán)、地役權(quán)消滅，辦理的是注銷登記。所有權(quán)注銷登記適用于房屋滅失、放棄所有權(quán)和法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形；抵押權(quán)注銷登記適用于主債權(quán)消滅、抵押權(quán)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)、抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)和法律、法規(guī)規(guī)定抵押權(quán)消滅的其他情形；另外尚有地役權(quán)消滅須辦理注銷登記等。北京規(guī)定房屋所有權(quán)注銷登記包含業(yè)務(wù)細(xì)類共三項(xiàng)，分別為：因房屋滅失辦理注銷登記、因放棄房屋所有權(quán)辦理注銷登記、因生效法律文書辦理注銷登記。上海市規(guī)定：因房屋倒塌、滅失，建設(shè)用地使用權(quán)終止，建設(shè)用地使用權(quán)、房屋所有權(quán)拋棄，登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)等可辦理注銷登記，亦規(guī)定了抵押權(quán)注銷登記和地役權(quán)注銷登記。

臺(tái)灣地區(qū)的涂銷登記是涵蓋一部分注銷和撤銷登記的，但同時(shí)也規(guī)定有建筑物滅失之消滅登記。就上述案件的處理，我們認(rèn)為，涂銷登記及其操作方法更能夠反映房屋轉(zhuǎn)移、轉(zhuǎn)移無效、返還產(chǎn)權(quán)的過程，如本文所述案件，法院可以徑行判決涂銷登記，這樣登記機(jī)關(guān)不必考慮第三人問題(包括抵押權(quán))而可徑直涂銷登記。如涉及法院未考慮之第三人權(quán)利，登記機(jī)關(guān)可在依據(jù)法院判決涂銷登記時(shí)，通知第三人，以便于其主張權(quán)利或提起訴訟。因此更重要的是需要房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)和法院就相關(guān)問題加強(qiáng)協(xié)調(diào)，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，從便利當(dāng)事人、節(jié)約行政管理成本和司法資源的角度出發(fā)，在現(xiàn)行的法律框架內(nèi)正確處理房地產(chǎn)訴訟和房地產(chǎn)登記的銜接問題。通過法院和登記機(jī)關(guān)的互動(dòng)，破解實(shí)踐中的登記困境。如此則有利于對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的動(dòng)態(tài)追蹤和管理，于糾紛處理、完善登記制度，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記與法院判決的動(dòng)態(tài)對(duì)接具有重要的理論價(jià)值和實(shí)踐意義，亦有利于房地產(chǎn)交易在法制環(huán)境下的規(guī)范發(fā)展。

綜上，我們認(rèn)為在處理買賣合同無效或者被撤銷后的房地產(chǎn)登記問題時(shí)，應(yīng)該考慮案件的具體情況，重視登記制度的歷史沿革，借鑒中外登記制度的長(zhǎng)處，在現(xiàn)有的法律框架內(nèi)，構(gòu)建適合國(guó)情的房地產(chǎn)登記制度，促進(jìn)房地產(chǎn)法律體系的發(fā)展與完善。